Entscheidungen Miet- und Wohnungseigentumsrecht 10/19

Räumung im Eilverfahren

Im Falle einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben kann das Gericht gemäß § 940a ZPO auch im Eilverfahren ohne mündliche Verhandlung durch eine sog. einstweilige Verfügung die Räumung von Wohnraum anordnen. Das Amtsgericht Frankfurt erließ auf Antrag des Vermieters einen solchen Eilbeschluss, nachdem ein Mieter u.a. in zwei Fällen Nachbarn mit einem Samurai-Schwert attackiert hatte. Auf die Beschwerde des Mieters hin wurde die Entscheidung nach mündlicher Verhandlung bestätigt.

Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21.08.2019, Az. 33 C 2662/19 (56)
Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 19.09.2019, Az. 33 C 2662/19 (56)

 

Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Wohnungszusammenlegung

Kündigt der Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, dass er die vermietete Wohnung mit der bereits von ihm bewohnten Nachbarwohnung zusammenlegen will, ist die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter nicht schon bei Ausspruch der Kündigung mit hinreichender Gewissheit davon ausgehen konnte, dass die Zusammenlegung der Wohnungen rechtlich zulässig ist. Ohne diese Gewissheit fehlt es dem Vermieter an der Ernsthaftigkeit seines Nutzungswillens.

Dass er die Wohnung auch ohne Durchbruch der Nachbarwohnung benötige, hatte der Vermieter hier erstmals im Berufungsverfahren vorgetragen. Da dieser Vortrag nicht in der Kündigung enthalten war, stellte er nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt ein unzulässiges Nachschieben von Gründen dar.

Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.09.2019, Az. 2-11 S 65/19

 

Fristlose Kündigung des Mieters wegen Zutrittsverweigerung bei Legionellenbefall

In dem vom Amtsgericht zu entscheidenden Fall hatte das Gesundheitsamt wegen einer Legionellenbelastung im Haus ein Duschverbot für die Liegenschaft ausgesprochen. Dieses sollte solange wirksam bleiben, bis eine Installation spezieller Duschköpfe erfolgt sei.

Diese Duschköpfe ließ der Vermieter binnen 24 Stunden einbauen. Der Mieter minderte gleichwohl die Miete. Ferner verweigerte er trotz Ankündigung und mehrfacher Abmahnung des Vermieters zunächst den Zutritt zu seiner Wohnung zwecks Überprüfung und später zur Abnahme von Arbeiten.
Der Vermieter kündigte ihm fristlos. Zu Recht, wie das Amtsgerichts Frankfurt urteilte. Ein Vermieter habe insbesondere auch das Recht, sich selbst von der ordnungsgemäßen Durchführung der Arbeiten in der Wohnung seines Mieters zu überzeugen.

Die Widerklage des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Mieten wegen Minderung aufgrund des Legionellenbefalls wies das Amtsgericht ab. Insoweit müsse der Mieter die Gesundheitsgefahr und damit den Mangel der Mietsache durch Legionellenbefall darlegen und beweisen. Dies sei ihm nicht gelungen. Vielmehr belegten die vorgelegten Untersuchungen, dass in der Wohnung des Mieters (anders als in anderen Wohnungen des Hauses) kein nennenswerter Befall vorlag.

Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 24.07.2019, Az. 33 C 1250/19 (93)

Anmerkung:
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

 

Dekoration des Treppenhauses nicht per se unzulässig

Das Landgericht Frankfurt hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Dekoration des Treppenhauses einer WEG durch einen Miteigentümer zulässig ist. Dieser hatte im Treppenhaus an verschiedenen Stellen nahe den Außenfenstern, auf und vor dort befindlichen Absätzen sowie vereinzelt vor Wohnungseingangstüren Pflanzen in Töpfen bzw. Metallständern und andere Dekorationsgegenstände aufgestellt.

Maßstab für die Prüfung war § 14 Nr. 1 WEG, wonach jeder Eigentümer nur in solcher Weise von dem gemeinschaftlichen Eigentum Gebrauch machen darf, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.

Danach sei – so das Landgericht – die Dekoration des Treppenhauses durch einen Eigentümer nicht per se unzulässig. Überschreite die Dekoration nicht „den Rahmen des Üblichen“, sei sie als sozialadäquates Verhalten anzusehen. Eine Dekoration freier Flächen im Treppenhaus stelle eine übliche Nutzung solcher Flächen dar, unabhängig von der Frage, ob die Gestaltung im konkreten Fall den Geschmack aller Sondereigentümer treffe oder nicht.

Etwas anderes gelte selbstverständlich dann, wenn das Treppenhaus als Rettungsweg verengt oder die Dekoration „ihrer Natur nach anstößig“ sei.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 14.03.2019, Az. 2-13 S 94/18

 

Prozesskostenhilfe für Wohnungseigentümergemeinschaft

Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Prozesskostenhilfe erhalten, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können.

Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.03.2019, Az. V ZB 111/18
Zuvor: Entscheidung des AG Viechtach vom 09.01.2018, Az. 12 C 26/17 WEG
Entscheidung des Landgerichts München I vom 12.06.2018, Az. 36 S 2343/18 WEG

 

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Strba Rechtsanwälte
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Entscheidungen Miet-und Wohnungseigentumsrecht 04/19

Kündigung einer Sozialwohnung gegenüber einem nicht wohnberechtigtem Mieter

Der Vermieter einer Sozialwohnung kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung an einen Mieter überlassen hat, der nicht zum Kreis der Wohnberechtigten gehört und die Behörde aus diesem Grund die Kündigung des Mietverhältnisses verlangt und dem Vermieter Nachteile drohen, wenn er das Mietverhältnis fortsetzt.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 06.03.2019, Az. 33 C 2845/18 (93)

Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag

Enthält ein gewerblicher Mietvertrag zugunsten einer Zahnarztpraxis eine Konkurrenzschutzklausel, wonach in dem Zentrum ohne Zustimmung des Zahnarztes nicht an einen weiteren Zahnarzt oder einen Kieferchirurgen vermietet werden darf, verbietet dies auch die Vermietung an einen Kieferorthopäden. Auch insoweit handelt es sich nämlich um einen ausgebildeten (Fach-)Zahnarzt.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.04.2018, Az. 2 U 111/17
Zuvor: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 10.08.2017, Az. 2-17 O 43/17

Keine Duldungspflicht des Mieters bei umfangreichen Umbaumaßnahmen zur Änderung des Nutzungszwecks

Die Erwerberin eines zumindest teilweise gewerblich vermieteten Hauses beabsichtigte, das Gebäude künftig insgesamt selbst zu nutzen und begann hierzu mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen. Insbesondere wurden massive Innenwände abgebrochen und der gesamte Bodenbelag entfernt.

Hiergegen wendete sich die Mieterin, die in dem Objekt Räume zum Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros angemietet hatte, im Wege eines Eilverfahrens. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Frankfurt in zweiter Instanz urteilte und die Vermieterseite zur sofortigen Unterlassung der Bauarbeiten verurteilte.

Die Umbaumaßnahmen verletzten das Recht des Mieters auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und störten dessen Besitz durch verbotene Eigenmacht. Der Mieter müsse diese Beeinträchtigungen auch nicht nach Treu und Glauben hinnehmen, da diese im zu entscheidenden Fall alleine auf einer vom Vermieter beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks beruhten, nicht aber einer Modernisierung oder sonst objektiven Verbesserung des Gebäudes dienten. Eine Duldungspflicht könne sich allenfalls dann ergeben, wenn für den Vermieter anderenfalls die „Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre“, wofür aber keine Anhaltspunkte vorlagen.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.03.2019, Az. 2 U 3/19
Zuvor: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 08.01.2019, Az. 2-28 O 246/18

Verbot einer kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur bei Zustimmung aller Wohnungseigentümer

In einer Pressemitteilung hat der Bundesgerichtshof über seine Entscheidung informiert, wonach ein Verbot von Kurzzeitvermietungen, z.B. als Ferien- oder Werkswohnung, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht.

Dies gelte – so der Bundesgerichtshof – auch, wenn eine allgemeine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung grundsätzlich eine Änderung von Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit erlaube. Der Minderheitenschutz gebiete eine verfassungskonforme Auslegung der Öffnungsklausel, wenn in fundamentale Rechte der Sondereigentümer eingegriffen werde. Dazu gehöre auch das maßgeblich wertbestimmende Merkmal der Nutzbarkeit des Sondereigentums.

Die übrigen Wohnungseigentümer seien dadurch nicht rechtlos gestellt. Mit den Kurzzeitvermietungen einhergehende Störungen wie Überbelegung, Lärmbelästigungen oder Verstöße gegen die Hausordnung müssten nicht hingenommen werden, sondern könnten einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18

Anmerkung:
Bislang liegt nur die Pressemitteilung vor. Der Volltext der Entscheidung wurde noch nicht veröffentlicht.

Aufnahme zusätzlicher Tagesordnungspunkte für die Eigentümerversammlung

Das Amtsgericht Frankfurt hatte sich u.a. mit der Frage zu befassen, wann einem Eigentümer ein Anspruch auf Aufnahme zusätzlicher Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Eigentümerversammlung zusteht.

Unter Berufung auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Frankfurt führt das Amtsgericht Frankfurt aus, dass gemäß § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer – unabhängig von dem Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG, das für einen Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung erforderlich ist – vom Verwalter die Aufnahme von Tagesordnungspunkten verlangen kann, wenn die Behandlung der beantragten Themen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Weigert sich der Verwalter, einen Gegenstand auf die Tagesordnung zu setzen, obwohl sachliche Gründe für die Behandlung des Tagesordnungspunktes auf der ordentlichen Eigentümerversammlung sprechen, verhält er sich pflichtwidrig. Der Anspruch kann dann gemäß § 43 Nr. 3 WEG klageweise geltend gemacht werden.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 14.02.2019, Az. 33 C 2467/18 (55)

Anmerkung:
Die ausführlich begründete Entscheidung befasst sich auch noch mit anderen Rechtsproblemen, insbesondere der Ordnungsgemäßheit von Beschlüssen über die Verlängerung des Verwaltervertrages und der Verwalterbestellung.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt ist nicht rechtskräftig. Das Berufungsverfahren wird unter dem Az. 2-09 S 15/19 beim Landgericht Frankfurt geführt.

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
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Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 01/19

Kinderlärm als Kündigungsgrund

Grundsätzlich sind von Kindern ausgehende Lärmbeeinträchtigungen sozialadäquat und damit hinzunehmen. Sogar das Bundesimmissionsschutzgesetz regelt in § 22 Abs. 1 a BImSchG, dass von Kindern hervorgerufene Geräuscheinwirkungen „im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung“ darstellen.

Etwas anderes kann bei häufigen erheblichen Geräuschemissionen an Wochenenden, Feiertagen oder zu Nachtzeit gelten. Ist Kinderlärm nicht mehr sozialadäquat, kann er sogar zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Die Vorlage von Lärmprotokollen ist nicht erforderlich, wenn grundsätzlich dargelegt wird, welche Art von Belästigung zu welcher Tages- bzw. Nachtzeit über welche Zeitdauer und Frequenz angefallen ist.

Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.09.2018, Az. 2-11 S 155/18


Abmahnung auch bei massivem Polizeieinsatz mit Hausdurchsuchung erforderlich

Weniger großzügig für die Vermieter urteilte das Landgericht Frankfurt im Falle einer Kündigung wegen eines massiven Polizeieinsatzes mit Hausdurchsuchung sowie der unbefugten Überlassung der Wohnung an Dritte. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich fristgemäß gekündigt, nachdem er erfahren hatte, dass in der 2-Zimmer-Wohnung entgegen den Angaben der Mieterin nicht eine Person, sondern sechs Personen wohnten und es zudem zu einem massiven Polizeieinsatz mit Hausdurchsuchung gekommen war.

Der Vermieter habe – so das Landgericht Frankfurt – keinen Räumungsanspruch. Eine Kündigung wäre erst nach vorheriger Abmahnung zulässig gewesen. Eine Abmahnung sei auch nicht ausnahmsweise entbehrlich gewesen. Dies gelte auch, soweit die Kündigung auf den Polizeieinsatz gestützt worden sei. Es erscheine „jedenfalls nicht ausgeschlossen“, dass die Mieter nach Ausspruch einer Abmahnung solches Verhalten unterlassen hätten, das einen erneuten Polizeieinsatz hervorrufen könne. Im Übrigen erscheine ein einziger Polizeieinsatz während der 38jährigen Mietdauer auch nicht so schwerwiegend, dass eine sofortige Vertragsbeendigung berechtigt sei. Die „Schwelle der Erheblichkeit“ sei dadurch noch nicht erreicht. Gleiches gelte auch für die Täuschung über die tatsächliche Anzahl der Bewohner.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 15.11.2018, Az. 2-11 S 162/18

Anmerkung: Das Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 15.05.2018, Az. 33 C 3670/17 (29), hatte die Kündigung für wirksam gehalten.


Notwendigkeit außergerichtlicher Streitschlichtung im Nachbarrecht

Die Beklagten hatten übergangsweise das Fallrohr an ihrem Haus in einigem Abstand zur Hauswand auf ihr Grundstück geleitet, so dass das Niederschlagswasser zur Versickerung ins Erdreich geleitet wurde. Der Kläger behauptete, dadurch sei Sickerwasser auf sein benachbartes Grundstück gelangt und habe dort zu Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich geführt. Er verlangte einen Kostenvorschuss für die Behebung der Feuchtigkeitsschäden und die Erstattung der Kosten für ein von ihm eingeholtes privates Gutachten.

Das Gericht beschäftigte sich zunächst mit der Frage, ob die Klage überhaupt zulässig ist oder ob der Kläger vor Klageerhebung eine außergerichtliche Streitschlichtung hätte durchführen müssen. Nach § 15 a EGZPO in Verbindung mit § 1 HSchlG (Hessisches Gesetz zur Regelung der außergerichtlichen Streitschlichtung) muss ein solches Verfahren in bestimmten, dort geregelten Fällen zwingend vor der Erhebung einer Klage durchgeführt werden.

In dem vom Landgericht zu entscheidenden Fall musste aber keine außergerichtliche Streitschlichtung durchgeführt werden, weil der Anspruch mit der Verletzung nachbarrechtlicher Pflichten begründet wurde (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2009, Az. V ZR 69/08).

Die Klage hatte für den Eigentümer dennoch keinen Erfolg. Er konnte nicht beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden an seinem Keller durch das abgeleitete Regenwasser der Nachbarn verursacht worden waren.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 22.08.2018, Az. 2-01 O 41/13

Schweigen zu baulicher Veränderung ist keine Zustimmung

In einer aus zwei Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft informierten die Beklagten die Kläger darüber, dass sie beabsichtigten, eine Außenwendeltreppe zu errichten, die ihre ebenerdige Terrasse mit ihrer Dachterrasse verbinden sollte. Obwohl die Kläger dieser baulichen Veränderung nicht ausdrücklich zustimmten, errichteten die Beklagten die Außentreppe. Die Kläger verlangen Rückbau.

Die Klage hatte vor dem Amtsgericht Kassel Erfolg. Die Beklagten wurden gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zum Rückbau verurteilt. Bei der Errichtung der Außentreppe handele es sich um eine bauliche Veränderung, der gemäß § 22 Abs. 1 WEG alle Eigentümer zustimmen müssten, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entstehe. Danach sei eine Zustimmung der Kläger erforderlich gewesen.

Schweigen könne im Rechtsverkehr nur dann als Zustimmung gewertet werden, wenn zuvor bei der anderen Partei ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden sei mit der Folge, dass nach Treu und Glauben eine ausdrücklich widersprechende Erklärung erforderlich gewesen wäre. Allein der Umstand, dass die Kläger die Baupläne der Beklagten zur Kenntnis genommen hätten, begründe – auch in einer Zwei-Parteien-WEG – einen solchen Vertrauenstatbestand nicht.

Amtsgericht Kassel, Urteil vom 15.11.2018, Az. 800 C 3071/18

Winterdienst durch Minijobber

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, den Winterdienst nicht von einer Firma, sondern von einzustellenden Minijobbern ausführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümer nicht ausreichend über die damit verbundenen Risiken und Pflichten informiert waren (z.B. Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall, Haftung bei Verletzung der Verkehrssicherungspflichten).

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 15.03.2018, Az. 2-13 S 184/16
Zuvor: Amtsgericht Kirchhain, Urteil vom 03.11.2016, Az. 7 C 326/15 (77)

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
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Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
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Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 10/18

Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei Nichtnutzung der Wohnung durch den Mieter

Bis zum höchsten Zivilgericht hat es die aus Hessen stammende Frage geschafft, ob der Vermieter auch dann verpflichtet ist, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten, wenn der Mieter die Wohnung gar nicht mehr selbst bewohnt. Hintergrund war ein Fall, in dem die Wohnung unstreitig schon seit dem Jahr 2016 nicht mehr von dem Mieter, sondern von dessen Verwandten genutzt wurde, die auch die Miete bezahlten.

Entgegen dem Amtsgericht Bad Homburg und dem Berufungsgericht (Landgericht Frankfurt), das den Mietern für die Klage auf Instandsetzung der Gastherme und Minderung der Mieter das Rechtsschutzbedürfnis absprach, stellte der Bundesgerichtshof fest:

Für die Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu unterhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher tatsächlich persönlich beeinträchtigt oder nicht.

Da in tatsächlicher Hinsicht noch Fragen zum Zustand der Gastherme zu treffen waren, wurde der Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt am Main als Berufungsgericht zurückverwiesen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 99/17
zuvor: Landgericht Frankfurt am Main, Entscheidung vom 14.03.2017, Az. 2-17 S 53/16
zuvor: Amtsgericht Bad Homburg, Entscheidung vom 15.06.2016, Az. 2 C 2295/14 (27)

Mietvertragliche Regelung über anstehende Modernisierung und Erfordernis der Neuverhandlung der Miete begründet keinen Mieterhöhungsanspruch des Vermieters

Die Mietvertragsparteien hatten in den Mietvertrag einen Hinweis des Vermieters aufgenommen, wonach eine komplette Sanierung des Hauses vorgesehen sei und dann über eine Mietpreisänderung neu verhandelt werden müsse. Nach Abschluss der angekündigten Sanierungsmaßnahmen stimmte der Mieter jedoch der vom Vermieter begehrten Mieterhöhung nicht zu. Der Vermieter klagte daher auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Das Amtsgericht Frankfurt stellte fest, dass die Klausel lediglich eine Pflicht der Parteien begründe, neu über den Mietpreis zu verhandeln. Eine Anpassungspflicht lasse sich dem Hinweis im Mietvertrag jedoch nicht entnehmen.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.03.2018, Az. 33 C 2496/17 (67)

Schriftformerfordernis der Kündigung bei einem als Wohnraummietvertrag bezeichneten Vertrag und gewerblicher Nutzung

Gemäß § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form, d.h. grundsätzlich einer eigenhändigen Unterschrift des Kündigenden (§ 126 Abs. 1 BGB). Diese Vorschrift gilt jedoch nur für Wohnraummietverhältnisse. Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist
§ 568 Abs. 1 BGB nicht anwendbar, da § 578 BGB hierauf nicht verweist. Mietverträge über Gewerberäume sind daher – wenn nicht die Parteien ein Schriftformerfordernis vereinbart haben – grundsätzlich sogar mündlich kündbar (was allerdings aus Beweisgründen keinesfalls anzuraten ist).

In dem vom Landgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatten die Parteien einen als Wohnraummietvertrag bezeichneten Vertrag über die Vermietung eines Mehrfamilienhauses zu Wohnzwecken geschlossen. Die Mieterin war eine GmbH, die das Mietobjekt zuletzt als Unterkunft für Asylbewerber nutzte, wofür sie monatliche Zahlungen des Hochtaunuskreises erhielt.

Nach Erwerb des Grundstücks kündigte die neue Eigentümerin das Mietverhältnis per e-mail und per Telefax unter Hinweis auf Eigenbedarf an der Mietsache.

Das Landgericht Frankfurt gab der Räumungsklage der neuen Eigentümerin statt. Es stufte das Mietverhältnis trotz der Verwendung eines als „Wohnraummietvertrag“ überschriebenen Vertragsformulars als Geschäftsraummietverhältnis ein. Bei der beklagten Mieterin handele es sich um eine juristische Person, die die Mietsache zur Weitervermietung an Dritte nutzte und hierbei einen wirtschaftlichen Zweck verfolgte. Dies stelle eine gewerbliche Nutzung dar, weshalb trotz der Verwendung des Vertragsformulars für die Vermietung von Wohnraum Gewerbemietrecht Anwendung finde. Die Nichteinhaltung der strengen Schriftform sei damit unbeachtlich. Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume sei das Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Die Kündigung per Telefax bzw. e-mail habe daher das Mietverhältnis wirksam beendet.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 31.07.2018, Az. 2-14 O 25/18

Beschränkung des Rederechts auf einer Eigentümerversammlung

Mit Urteil vom 07.06.2018 stellt das Landgericht Frankfurt fest, dass es grundsätzlich zulässig sei, die Redezeit der Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung mit Blick auf die effiziente Durchführung der Versammlung zu begrenzen. Hierbei handele es sich um eine Maßnahme der Geschäftsordnung, die nicht in einer Vereinbarung geregelt werden müsse, sondern zumindest im Einzelfall in Bezug auf eine konkrete Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss erfolgen könne.

Die Beschränkung des Rederechts bedürfe jedoch eines sachlichen Grundes und müsse so schonend wie möglich erfolgen (Verhältnismäßigkeitsgrundsatz). Denn bei dem Rederecht in einer Versammlung handele es sich um ein elementares Teilhaberecht. Keinem Eigentümer dürfe grundlos die Möglichkeit genommen oder beschränkt werden, durch Ausführungen in der Eigentümerversammlung auf die Willensbildung der übrigen Eigentümer einzuwirken.

Das Landgericht bejahte in dem zu entscheidenden Fall einen Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz bei der Beschränkung des Rederechts. Die rechtlichen Folgen dieses Verstoßes ließ das Landgericht Frankfurt jedoch dahinstehen, da die gefassten Beschlüsse bereits aus materiellen Gründen für ungültig zu erklären waren.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 07.06.2018, Az. 2-13 S 88/17

Ellen Taufkirch
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Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
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Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 7/18

Unwirksamkeit der „Mietpreisbremse“ in Hessen

Mit Urteil vom 27.03.2018 hat das Landgericht Frankfurt entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 von Anfang an rechtswidrig, unwirksam und daher nicht zu berücksichtigen war.

Dabei könne es dahinstehen, ob schon die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der Verordnung in § 556d BGB verfassungswidrig sei. Jedenfalls die Verordnung sei wegen fehlender Begründung formell rechtswidrig. Eine nachträgliche Begründung könne diesen Mangel im Normsetzungsverfahren nicht heilen.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 27.03.2018, Az. 2-11 S 183/17
Zuvor: Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 20.09.2017, Az. 33 C 3490/16 (98)

Verbot des Aufstellens von Pflanzen im Laubengang und Treppenhaus

In dem vom Amtsgericht Frankfurt zu entscheidenden Fall hatte eine Mieterin Pflanzenkübel und Blumentöpfe im Laubengang vor ihrer Wohnung aufgestellt und diese trotz diverser Aufforderungen der Vermieterin nicht entfernt. Aus dem Mietvertrag ergab sich, dass das Abstellen von Gegenständen jeglicher Art auf gemeinschaftlichen Flächen und Räumen unzulässig sei bzw. der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Wohnungsunternehmens bedürfe.

Dies umfasse – so das Amtsgericht Frankfurt – auch dauerhaft auf Gemeinschaftseigentum aufgestellte Pflanzen. Die Mieterin wurde verurteilt, diese zu entfernen und es zukünftig zu unterlassen, Pflanzen und/oder Blumentöpfe auf Gemeinschaftsflächen des Anwesens wie etwa den Laubengängen oder dem Treppenhaus dauerhaft aufzustellen.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 09.02.2018, Az. 33 C 3585/17 (55)

Umzugskostenpauschale i.H.v. € 100,- zu hoch

Zwar können Wohnungseigentümer grundsätzlich gemäß § 21 Abs. 7 WEG eine Umzugskostenpauschale beschließen. Bei Umzügen werde das Gemeinschaftseigentum, insbesondere Treppenhaus und etwaige Aufzüge, bei typisierender Betrachtung in gesteigertem Maße in Anspruch genommen, was mit besonderen Kosten einhergehe. Die Pauschale müsse jedoch „maßvoll“ sein, was bei € 100,- nicht der Fall sei. Ein Beschluss über eine Umzugskostenpauschale in Höhe von € 100,- entspreche daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 01.11.2017, Az. 2-13 S 69/16
Zuvor: Amtsgericht Offenbach, Urteil vom 30.03.2016, Az. 310 C 18/16

Anmerkung:
Das Landgericht Frankfurt orientiert sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 01.10.2010, Az. V ZR 220/09), der einen Beschluss über eine Pauschale i.H.v. € 50,- als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen hatte.

Schicksal eines Finanzierungsbeschlusses bei rechtskräftiger Ungültigerklärung des Maßnahmenbeschlusses

Die WEG hatte Beschlüsse zur Durchführung eines Brandschutzkonzeptes sowie einen Beschluss zu Finanzierung dieser Maßnahme gefasst. Die Durchführungsbeschlüsse wurden nach Anfechtung rechtskräftig für ungültig erklärt. Das Amtsgericht Gießen hatte darüber zu entscheiden, wie sich das auf den – ebenfalls angefochtenen – Finanzierungsbeschluss auswirkt.

Grundsätzlich kommt es für die Beurteilung der Begründetheit einer Anfechtungsklage auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Beschlussfassung an. Zu dieser Zeit war der Durchführungsbeschluss noch nicht für ungültig erklärt worden.

Das Amtsgericht Gießen wich im vorliegenden Fall ausdrücklich von dieser herrschenden Meinung ab. Grundlage eines Finanzierungsbeschlusses sei ein Beschluss zur Durchführung der zu finanzierenden Maßnahme. Existiere ein solcher Beschluss nicht mehr, falle für den Finanzierungsbeschluss die Grundlage weg. Auch dieser sei daher im Rahmen der Anfechtungsklage für ungültig zu erklären. Abzustellen sei ausnahmsweise auf den Sachstand im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung.

Amtsgericht Gießen, Urteil vom 29.03.2018, Az. 46 C 56/11

Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung bei Vorbehalt einer Nachprüfung einzelner Positionen

Entgegen der erstinstanzlich vom Amtsgericht Wiesbaden vertretenen Auffassung hält das Landgericht Frankfurt den Beschluss einer WEG über eine Genehmigung der Jahresabrechnung nicht zwingend für nichtig, wenn dieser einen Vorbehalt einer Nachprüfung einzelner Positionen enthält. Die WEG hatte die Abrechnung „nur vorbehaltlich der Kostenposition `Laufende Instandhaltung`“ angenommen. Diese Position werde noch „detailliert kontrolliert“.

Ein Beschluss sei nur dann nichtig, wenn er gegen zwingende Rechtsvorschriften verstoße, etwas Undurchführbares enthalte oder inhaltlich so unbestimmt sei, dass er keine durchführbare Regelung enthalte oder wenn der WEG die Beschlusskompetenz fehle. Dies sei bei dem angefochtenen Beschluss über die Jahresabrechnung nicht der Fall.

Ausdrücklich offen lässt das Landgericht die Frage, ob ein Beschluss über die Jahresabrechnung dann nichtig sei, wenn er unter der aufschiebenden Bedingung einer Nachprüfung durch den Verwaltungsbeirat und dessen Billigung stehe und damit die endgültige Entscheidung über die Jahresabrechnung auf ein hierfür unzuständiges Organ verlagert werde.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 13.09.2017, Az. 2-13 S 16/17
Zuvor: Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 06.01.2017, Az. 92 C 3392/16

Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung eines Carports

In dem vom Amtsgerichts Frankfurt entschiedenen Fall verlangte die klagende Wohnungseigentümerin von den beklagten Wohnungseigentümern den Rückbau eines Carports mit der Begründung, es handele sich um eine unzulässige bauliche Veränderung. Der Carport war 2008 errichtet worden. Die Klägerin war seit 2013 Eigentümerin.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, ohne die Frage der Zulässigkeit der Errichtung des Carports zu prüfen. Der Anspruch sei jedenfalls verjährt. Hierbei geht das Amtsgericht davon aus, dass ein etwaiger Beseitigungsanspruch innerhalb der Regelverjährung von drei Jahren verjährt. Selbst wenn die Verjährung erst mit Eintritt der Klägerin als Wohnungseigentümerin 2013 zu laufen begonnen habe, sei ein etwaiger Beseitigungsanspruch mit Ablauf des 31.12.2016 verjährt.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 07.06.2018, 33 C 202/18 (26)

Anmerkung:
Das Amtsgericht Frankfurt orientiert sich an der herrschenden Meinung, wonach Abwehransprüche aus § 1004 BGB und entsprechende Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG der Regelverjährung von drei Jahren unterliegen (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt in diesen Fällen mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsberechtigte von den den Anspruch begründenden Umständen sowie von der Person des Anspruchsgegners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste
(§ 199 Abs. 1 BGB).

Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn die Beseitigung einer fortwirkenden Störung aus ein und derselben Handlung begehrt wird. Dies wird insb. in Fällen der unzulässigen Nutzung von Flächen der Fall sein (z. B. unzulässige Wohnraumnutzung eines Kellers). Hier tritt, so der Bundesgerichtshof, eine Verjährung des Unterlassungsanspruchs nicht ein, da die Verjährung mit jeder Wiederholung neu beginnt (BGH, Urteil vom 08.05.2015, V ZR 978/14).

Ellen Taufkirch
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