Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Corona-Krise

Die Einschränkungen des öffentlichen Lebens durch die COVID-19-Pandemie (Corona) haben leider auch häufig direkte und massive Auswirkungen auf Mietverhältnisse und Wohnungseigentümergemeinschaften:

Die Einnahmen des Mieters aus seiner beruflichen Tätigkeit sind so weit zurückgegangen, dass er seine Miete nicht mehr pünktlich und vollständig aufbringen kann. Muss er die Kündigung seines Mietverhältnisses befürchten? Gleiches kann für den Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelten, der die Wohngelder nicht mehr aufbringen kann. Der Gaststättenpächter darf seine Gaststätte nicht mehr öffnen. Muss er dennoch die Miete bzw. Pacht für die Gaststätte weiterzahlen? Die Bestellung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft endet. Eine Wohnungseigentümerversammlung zur Beschlussfassung über eine Verlängerung darf nicht stattfinden. Kann die Wohnungseigentümerversammlung „virtuell“ online abgehalten werden?

Der Gesetzgeber hat bereits erkannt, dass die bisherigen gesetzlichen Regelungen nicht geeignet sind, um mit den mitunter dramatischen Auswirkungen der Corona-Krise angemessen umgehen zu können. Vor diesem Hintergrund wurde in kürzester Zeit das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet, das die Pandemiefolgen abschwächen soll und hierfür zeitweise Grundprinzipien des Schuldrechts außer Kraft setzt oder zumindest erheblich modifiziert.

Die wesentlichen Modifikationen der miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Regelungen sollen nachfolgend dargestellt werden.

1. Mietrecht

Für das Mietrecht bestimmt Art. 240 § 2 der vertragsrechtlichen Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie:

§ 2
Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

    (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
    (2)Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
    (3)Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
    (4)Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Das Recht der Vermieter/Verpächter (nachfolgend: Vermieter) zur Kündigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses wegen Zahlungsrückständen aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 – 30.06.2020 wird also eingeschränkt. Der Vermieter kann auf einen Zahlungsverzug aus diesen Monaten keine Kündigung stützen, wenn die Nichtzahlung des Mieters/Pächters (nachfolgend: Mieter) auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Diesen Zusammenhang muss der Mieter glaubhaft machen. Eine etwaige Verlängerung des o.g. Zeitraums hat sich der Gesetzgeber vorbehalten.

Die Pflicht des Mieters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen, so dass der Vermieter bei Verzug Verzugszinsen auf die Miete verlangen und Zahlungsklage erheben kann.

Der Schutz des Mieters ist befristet bis zum 30.06.2022. Hat der Mieter die Zahlungsrückstände bis dahin nicht beglichen, kann ihm – auch aufgrund dieser Rückstände – wieder gekündigt werden.

Zu beachten ist, dass der Mieter damit – auch im angegebenen Zeitraum – nicht grundsätzlich vor Kündigungen geschützt ist, auch nicht vor Zahlungsverzugskündigungen. Bestehen Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigten, oder gibt es andere Kündigungsgründe (z.B. Eigenbedarf oder ein Fehlverhalten des Mieters), bleibt eine Kündigung zulässig.

Auch soweit das Gesetz eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, insbesondere im Gewerberaummietrecht, bleibt diese Kündigungsmöglichkeit von den neuen gesetzlichen Regelungen unberührt.

Den Mietern wird empfohlen, es dem Vermieter frühzeitig mitzuteilen, wenn aufgrund der Pandemie die Mietzahlung teilweise nicht möglich ist. Dies muss ggf. über entsprechende Nachweise, z.B. Bescheinigungen des Arbeitgebers, Bescheinigungen über die Gewährung staatlicher Hilfen oder im gewerblichen Mietrecht durch die Vorlage der behördlichen Verfügung zur Betriebsuntersagung oder -einschränkung glaubhaft gemacht werden.

2. Wohnungseigentumsrecht

Für das Wohnungseigentumsrecht von Bedeutung ist Artikel 2: Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, dort § 6.

§ 6
Wohnungseigentümergemeinschaften

    (1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
    (2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Mit dieser Regelung reagiert der Gesetzgeber darauf, dass die Durchführung von Eigentümerversammlungen aufgrund der Kontaktbeschränkungen vielfach nicht möglich ist, die Wohnungseigentümergemeinschaften aber gleichwohl handlungsfähig bleiben sollen.

So wurde zum einen bestimmt, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt, bis er abberufen oder ein neuer Verwalter bestellt wird. Damit soll verhindert werden, dass die Gemeinschaft in einen verwalterlosen Zustand fällt.

Zum anderen wurde zur Aufrechterhaltung der Liquidität der WEG geregelt, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Auf der Grundlage des bisherigen Wirtschaftsplans sind die Wohngeldzahlungen weiter zu erbringen. Insoweit ändert sich nichts. Eine Schutzvorschrift zugunsten aufgrund der Corona-Krise zahlungsschwacher Wohnungs- und Teileigentümer wurde nicht eingeführt.

Die Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen als „Online-Versammlungen“ bleibt unzulässig, wenn eine solche nicht aufgrund entsprechender Vereinbarung der Eigentümer bislang schon möglich war. Dadurch soll verhindert werden, dass Wohnungseigentümer gezwungen werden, gegen ihren Willen an einer Online-Versammlung teilzunehmen, zumal zweifelhaft ist, ob überall die technische Ausstattung vorhanden ist, um solche Versammlungen sicher und störungsfrei durchzuführen.

Für den Fall, dass die Gemeinschaft andere dringend notwendige Maßnahmen, z.B. Reparaturen, veranlassen muss, sieht das neue Gesetz keine Regelung vor, da das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für diesen Fall bereits ein ausreichendes Instrumentarium vorsieht. So kann der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Beschlussfassung der Gemeinschaft veranlassen. Ein dringender Fall liegt dabei immer dann vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist, sei es auch aufgrund der COVID-19-Pandemie.

Sind die Hinderungsgründe für die Eigentümerversammlung entfallen, sollte die Versammlung jedoch zeitnah nachgeholt werden.

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Strba Rechtsanwälte
Rechts- und Fachanwälte Frankfurt am Main

Entscheidungen Miet- und Wohnungseigentumsrecht 01/20

Treuwidrige Verjährungseinrede des Bauträgers

Eine Partei kann sich dann nicht mit Erfolg auf eine Verjährung der gegen sie gerichteten Ansprüche berufen, wenn die Verjährungseinrede gegen Treu und Glauben verstößt.

Davon ging das Oberlandesgericht Frankfurt im Fall einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft aus. Diese hatte eine Siedlung aus Reihenhäusern errichtet, bei denen es aufgrund fehlerhafter Abdichtungen zu Wassereintritt und Schimmelbildung gekommen war. Jahrzehntelang verhandelte die Wohnungsbaugesellschaft mit den Eigentümern über die Mängel und besserte auch teilweise nach. Dann berief sie sich auf Verjährung.

Ohne Erfolg allerdings, denn das Oberlandesgericht Frankfurt bewertete dieses Verhalten als treuwidrig. Als städtische Wohnungsbaugesellschaft übernehme die Beklagte auch „Aufgaben der Daseinsvorsorge“. Durch die jahrelangen Verhandlungen mit den Eigentümern, die teilweise Nachbesserung und eine partielle Nachbesserungszusage sei bei den Wohnungseigentümern ein schutzwürdiges Vertrauen dahingehend hervorgerufen worden, dass der städtische Bauträger die Mängel beseitigen werde.

Das Oberlandesgericht Frankfurt stellt in dieser Entscheidung auch nochmals klar, dass auch bei Übertragung der Prozessführungsbefugnis auf die WEG die materielle Berechtigung aus den jeweils geschlossenen Erwerbsverträgen bei den einzelnen Erwerbern verbleibt.

Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 10.12.2018, Az. 29 U 123/17
Zuvor: Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 30.06.2017, Az. 5 O 126/16

Anspruch auf Rückbau eines Treppenliftes

In dem vom Amtsgericht Kassel zu entscheidenden Fall hatte eine WEG zugunsten einer gehbehinderten Miteigentümerin die Errichtung eines Treppenliftes gestattet. Nach dem Tod der Miteigentümerin beschlossen die Eigentümer den Rückbau des Treppenliftes. Hiergegen wendete sich der 87 jährige Ehemann der Verstorbenen.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Kassel urteilte. Es müsse eine Berücksichtigung sämtlicher Interessen der beteiligten Eigentümer erfolgen. Für die beeinträchtigte Person streite das grundrechtliche Diskriminierungsverbot. Allerdings sei auch zu berücksichtigen, ob die mit der baulichen Veränderung verbundene Einschränkung der Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die übrigen Miteigentümer zumutbar sei. Ein Treppenlift sei daher von den übrigen Eigentümern nur vorübergehend und nur bei entsprechendem Bedarf zu dulden. Bei Wegfall des Bedarfs entstehe ein Rückbauanspruch.

Der vorliegende Fall sei jedoch anders zu beurteilen, da zwar der Bedarf der Ehefrau durch deren Tod weggefallen, nun aber bei ihrem Ehemann angesichts seines Alters mit einem Bedarf an einem Treppenlift zu rechnen sei, auch wenn dieser aktuell noch nicht bestehe. Dies stehe einem Rückbauanspruch entgegen.

Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 24.10.2019, Az. 800 C 2005/19

Anmerkung:

    Im Mietrecht gilt § 554 a BGB.

Einladungsmangel bei Beschluss über Jahresabrechnung

In einem Beschlussanfechtungsverfahren hatte das Amtsgericht unter anderem über den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung zu entscheiden.

Die Klägerin rügte (unter anderem), dass die Einladung nicht ordnungsgemäß war. Unstreitig war eine unvollständige Abrechnung mit der Einladung versandt worden. Insbesondere fehlte die Heizkostenabrechnung. Diese wurde den Eigentümern erst in der Versammlung übergeben. Andere Unterlagen lagen (unvollständig) der Abrechnung zwar bei, wurden aber nochmals abgeändert. Die geänderten Unterlagen wurden den Eigentümern erst in der Eigentümerversammlung gemeinsam mit der Heizkostenabrechnung übergeben.

Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung erkennt das Amtsgericht zwar einen Einladungsmangel. Dieser sei jedoch nicht erheblich gewesen. Jedenfalls habe die Klägerin nicht aufgezeigt, dass dieser Mangel Einfluss auf ihre Teilnahme an der Versammlung oder den Meinungsaustausch der Eigentümer gehabt habe. Hinsichtlich der Unterlagen, die geändert wurden, meint das Gericht, dass jedenfalls dann kein Einberufungsmangel vorliegt, wenn den Eigentümern die Korrektur nachvollziehbar erläutert wird.

Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 14.11.2019, Az. 33 C 2436/19 (55)

Anmerkung:

    Das Amtsgericht hat den Beschluss allerdings wegen anderer (inhaltlicher) Mängel für ungültig erklärt.

Duldungsansprüche gegen den Nachbarn bei Anbringung einer Wärmedämmung

Ein Grundstückseigentümer muss einen Überbau von Bauteilen dulden, die wegen des Anbringens einer Wärmedämmung an der Grenzwand auf sein Grundstück ragen.

Veränderungen an seinem eigenen Gebäude, die aufgrund der Anbringung der Wärmedämmung notwendig werden, muss er hingegen nicht dulden.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2019, Az. V ZR 144/18
Zuvor: Urteil des Landgerichts Gießen vom 02.05.2018, Az. 1 S 47/17
Zuvor: Urteil des Amtsgerichts Friedberg (Hessen) vom 08.03.2017, Az. 2 C 1500/15 (11)

Anmerkung:

    Es gilt Landesrecht, d.h. der Anspruch ergibt sich im entschiedenen Fall aus § 10a Abs. 1 Hessisches Nachbarrechtsgesetz.

Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung begründet keine Amtshaftungsansprüche gegen das erlassende Land

Geklagt hatte ein Inkassounternehmen, das sich insbesondere darauf spezialisiert hat, aus abgetretenem Recht Ansprüche von Wohnungsmietern gegen ihre Vermieter wegen einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % durchzusetzen. Als dies aufgrund der Nichtigkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung scheiterte, verkündete die Klägerin dem beklagten Land den Streit und nahm dieses dann auf Schadensersatz in Anspruch.

Das Oberlandesgericht Frankfurt verneinte mit Urteil vom 13.02.2020 einen Staatshaftungsanspruch. Der Erlass einer unwirksamen Mietpreisbegrenzungsverordnung stelle keine Verletzung einer drittgerichteten Amtspflicht dar. Eine Haftung ergebe sich auch nicht aus Gesichtspunkten des Vertrauensschutzes.

Allerdings hat das Oberlandesgericht Frankfurt die Revision zum Bundesgerichtshof ausdrücklich zugelassen.

Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 13.02.2020, Az. 1 U 60/19
Zuvor: Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 25.03.2019, Az. 2-04 O 307/18

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Strba Rechtsanwälte
Rechts- und Fachanwälte Frankfurt am Main

Die Eigenbedarfskündigung

Sie möchten eine vermietete Immobilie selbst nutzen? Wohnraummietverträge können nur gekündigt werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, wozu auch der Eigenbedarf gehört. Über die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung möchten wir Ihnen in unserem Beitrag “Die Eigenbedarfskündigung”, der im ERA Wohnimmobilien-Magazin “ERste Adresse” (Jahrgang 15, Ausgabe Nr. 54) erschienen ist, einen ersten Überblick geben.

1.Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes“ (sog. Bedarfspersonen) „benötigt.“

a) Bedarfspersonen

  • Bedarf für den Vermieter selbst
  • So ist eine Eigenbedarfskündigung natürlich möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst benötigt. Bei mehreren Vermietern genügt es, wenn einer der Vermieter die Räume nutzen möchte.

  • Nutzung durch Familienangehörige
  • Zu den privilegierten Personen gehören jedenfalls die mit dem Vermieter eng verwandten oder verschwägerten Personen. Für weiter entfernte Verwandte, z.B. Cousinen und Cousins, fordert die Rechtsprechung zudem ein besonderes persönliches Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen.

  • Nutzung durch Haushaltsangehörige
  • Zu den Haushaltsangehörigen gehören alle Personen, die seit längerer Zeit und auf Dauer mit dem Vermieter in einer Haushaltsgemeinschaft zusammenleben. Will der Vermieter hingegen Personen, die nicht zur Familie gehören und bislang nicht zu seinem Haushalt gehört haben, den Wohnraum zur Verfügung stellen, liegt kein Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor (z.B. bei engen Freunden).

b) Eigenbedarf

Die Formulierung „benötigt“ setzt zumindest nach der neueren Rechtsprechung nicht voraus, dass der Vermieter zwingend auf die Wohnung angewiesen ist. Ausreichend ist vielmehr die ernsthafte Absicht, die Mietsache selbst als Wohnraum zu nutzen, d.h. dort einzuziehen.

Hierbei gebietet es die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG, dass die Gerichte grundsätzlich den Willen des Vermieters respektieren müssen. Sie dürfen insbesondere nicht ihre Vorstellungen von bedarfsgerechtem Wohnen an die Stelle der Wohnbedürfnisse und Lebensplanung des Vermieters setzen. Die Gerichte prüfen daher nur, ob der geäußerte Nutzungswille tatsächlich besteht. Die gerichtliche Kontrolle ist beschränkt darauf,

  • ob die vom Vermieter vorgetragenen Gründe für den Eigenbedarf auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen,
  • ob eine Ernsthaftigkeit des Erlangungswunsches gegeben ist und
  • ob die gekündigte Wohnung geeignet ist, den vom Vermieter geschilderten Bedarf tatsächlich zu decken.

Die Nutzungsinteressen des Vermieters können vielfältig sein. Beispielsweise kann es Eigenbedarf darstellen, wenn aufgrund einer Veränderung der Lebensumstände die bisherige Wohnung zu klein oder auch zu groß, die Art der Wohnung nicht mehr geeignet (z.B. Dachgeschosswohnung für gehbehinderte Person) oder etwa aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels die Lage der derzeitigen Wohnung ungeeignet ist. Auch wirtschaftliche Gründe, z.B. wenn der Vermieter aufgrund einer Verschlechterung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse die bisher von ihm bewohnte Wohnung nicht mehr finanzieren kann, können Eigenbedarf begründen. Die Geltendmachung von Eigenbedarf wird grundsätzlich nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Vermieter diesen durch sein Verhalten selbst herbeiführt (z.B. bei Kinderwunsch).

Auch ein zeitlich begrenzter Nutzungsbedarf oder der Wunsch nach einer Nutzung der Wohnung als Zweit- oder Ferienwohnung kann Eigenbedarf begründen. Maßgeblich ist, ob ein vernünftiges, von nachvollziehbaren Gründen getragenes Erlangungsinteresse besteht.

Es kann jedoch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Gründe für den Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen, der Vermieter aber dennoch einen unbefristeten Mietvertrag mit dem Mieter schließt und ihn nicht entsprechend informiert. Der Vermieter ist hingegen nicht gehalten, vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages ungefragt Ermittlungen über einen möglichen zukünftigen Eigenbedarf anzustellen.

Die Interessen des Mieters finden bei der Prüfung der Voraussetzungen des Tatbestandes der Eigenbedarfskündigung keine Berücksichtigung. Erst wenn für das Gericht die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung feststeht, wird auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Sozialklausel der §§ 574, 574 a BGB geprüft, ob Härtegründe im Sinne dieser Vorschrift vorliegen (s.u.).

c) Eignung der Wohnung

Die zu kündigende Wohnung muss geeignet sein, um den Eigenbedarf zu decken. Dies ist z.B. nicht der Fall, wenn eine Wohnung gekündigt werden soll, die für die gehbehinderte Bedarfsperson z.B. aufgrund steiler Treppen kaum zu erreichen ist.

Wenn mehrere Wohnungen zur Deckung des Wohnbedarfs des Vermieters bzw. der Bedarfsperson in Betracht kommen, hat der Vermieter ein Wahlrecht, welchem Mieter er kündigt. Eine Sozialauswahl unter den Mietern findet nicht statt.

d) Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wird ein Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht (d. h. der Nutzungswunsch besteht tatsächlich nicht), ist die Kündigung unwirksam. Darüber hinaus macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig und ggf. strafbar.

2.Zeitpunkt des Eigenbedarfs

Der Wille zur Nutzung muss bei Ausspruch der Kündigung vorliegen und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortbestehen. Unzulässig sind sog. „Vorratskündigungen“, denen ein lediglich vermuteter künftiger Eigenbedarf zugrunde liegt.

Fällt das Nutzungsinteresse des Vermieters nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, z.B. durch den Tod der Bedarfsperson, ist das weitere Festhalten an der ausgesprochenen Kündigung rechtsmissbräuchlich und führt zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Vermieter muss dem Mieter den Entfall des Eigenbedarfs mitteilen, anderenfalls macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.

Fällt das Nutzungsinteresse hingegen nach Ablauf der Kündigungsfrist weg, ändert dies nichts an der Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Eigenbedarfskündigung.

3.Alternativwohnung und Anbietpflicht

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn der Vermieter seinen Wohnbedarf durch eine andere freie Wohnung aus seinem Bestand decken könnte. Auch insoweit haben die Gerichte jedoch den begründeten Nutzungswillen des Eigentümers zu respektieren.

Unabhängig hiervon ist der Vermieter unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben und aus mietrechtlicher Rücksichtnahme heraus verpflichtet, dem gekündigten Mieter eine vergleichbare Wohnung, die bereits bei Kündigungsausspruch frei ist oder auch eine solche, die während des Laufes der Kündigungsfrist frei wird, zu zumutbaren Bedingungen zur Anmietung anzubieten. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, führt dies nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung, aber zu Schadensersatzansprüchen des Mieters.

Die Anbietpflicht gilt nur für Wohnungen, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden. Sie gilt ferner nur für Wohnungen, die bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist frei werden. Das Angebot muss vom Vermieter ausgehen; er muss also aktiv tätig werden. Die Mietkonditionen, insb. die Miete, müssen angemessen sein. Angemessen ist die ortsübliche bzw. die bisher verlangte Miete oder die Marktmiete, soweit sie gesetzlich zulässig ist.

4.Kündigungsbeschränkungen

  • § 577 a BGB
  • Die wichtigste Beschränkung ist die sich aus § 577 a BGB ergebende Kündigungssperrfrist.

    Nach dieser Vorschrift kann sich der Vermieter für einen Zeitraum von drei (oder bei entsprechender Verordnung bis zu zehn) Jahren nicht auf Eigenbedarf berufen, wenn:

    • an der Mietsache nach Überlassung der Wohnung an den Mieter
    • Wohnungseigentum begründet wurde und
    • (wiederum hiernach) das Wohnungseigentum veräußert wurde.

    Die Frist beginnt erst mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch. Die Kündigung darf erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist ausgesprochen werden.

    Vorsicht ist auch angebracht, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert oder zu deren Gunsten belastet worden ist, da in diesen Fällen eine Sperrfrist nach § 577 Abs. 1 a BGB eingreifen kann.

  • Weitere Kündigungsbeschränkungen
  • Weitere Kündigungsbeschränkungen können sich aus dem Mietvertrag ergeben. Dieser sollte daher vor Erwerb einer Wohnung genau geprüft werden. Gleiches gilt für den notariellen Kaufvertrag.

    Schließlich können auch Mieterdienstbarkeiten oder im Grundbuch eingetragene Wohnrechte existieren.

5.Widerspruchsrecht des Mieters

Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen (Eigenbedarfs-) Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses (befristet, in bestimmten Einzelfällen auch auf unbestimmte Zeit) verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder andere Angehörige seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist.

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen. Er ist fristgebunden, wenn der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben den Mieter auf die Widerspruchsmöglichkeit hinweist. Ein solcher Hinweis führt dazu, dass der Widerspruch zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter zugehen muss. Die Frist gilt dann nicht, wenn die Härtegründe erst nach Ablauf der Frist entstehen.

In der Praxis spielen insbesondere zwei Härtegründe eine maßgebliche Rolle:

  • Gesundheitsgefahren bis zur Lebensgefahr im Falle eines Umzugs;
  • drohende Obdachlosigkeit, da eine andere angemessene Wohnung mieterseits nicht gefunden werden konnte.

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Urteilen vom 22.05.2019 (insbesondere im Urteil zum Az. VIII ZR 180/18) klargestellt, dass zunächst eingehend zu prüfen ist, ob ein Härtefall vorliegt. Allein eine langjährige Verwurzelung im bisherigen Umfeld sowie sonstige, mit einem Umzug immer einhergehende Härten für den Mieter, stellen keine besondere Härte dar. Kommen zu diesen Umständen jedoch schwerwiegende Erkrankungen hinzu und ist etwa eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Falle eines Umzugs zu befürchten, müssen die Gerichte dem (regelmäßig unter Einholung eines Gutachtens) nachgehen. Hierbei haben die Gerichte auch zu prüfen, ob den Gesundheitsgefahren nicht durch begleitende Maßnahmen bei der Vollstreckung begegnet werden kann.

Liegt ein Härtegrund vor, sind die beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien gegeneinander abzuwägen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof nunmehr klargestellt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht voraussetzt, dass die Interessen des Mieters deutlich überwiegen. Ein Übergewicht der Mieterbelange reicht aus.

6.Formelle Anforderungen

Bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung sind hohe formelle Anforderungen zu beachten. Andernfalls ist die Kündigung regelmäßig allein deshalb unwirksam.

Die Kündigung unterliegt der Schriftform.

Des Weiteren muss eine Eigenbedarfskündigung von allen Vermietern gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden. Bei dem Verkauf einer Immobilie ist zu berücksichtigen, dass der Erwerber erst mit der Eintragung als Eigentümer (d. h. nicht mit der Eintragung der Vormerkung) neuer Vermieter wird.

Ferner muss die Kündigung begründet werden. Allein floskelhafte Formulierungen („Ich kündige Ihnen wegen Eigenbedarfs“) genügen nicht. Der Mieter muss anhand des Kündigungsschreibens prüfen können, ob Eigenbedarf besteht.

Aus den oben genannten Gründen sollten der Hinweis auf das Widerspruchsrecht und die Widerspruchsfrist ebenso wenig fehlen wie ein Widerspruch gemäß § 545 BGB gegen eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses.

Sofern das Mietverhältnis noch nicht 5 Jahre bestanden hat, ist die Eigenbedarfskündigung bis spätestens zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und nach 8 Jahren jeweils um 3 Monate.

Wichtig ist, dass die Kündigung dem bzw. den Mieter(n) nachweislich rechtzeitig zugeht. Wir empfehlen die Zustellung durch einen Boten, der das Kündigungsschreiben zuvor gelesen und sich von der Einhaltung der Formvorschriften vergewissert hat.

7.Muster

Zustellung durch Zeugen

An
Monika Muster                          Veronika Vermieter
Max Muster                             Volker Vermieter
Musterstraße 1                         Musterstraße 2
01234 Muster                           01234 Muster

Betr.: Kündigung des Mietvertrages

Sehr geehrte Frau Muster,
sehr geehrter Herr Muster,

hiermit erklären wir die

             ordentliche Kündigung

des Mietvertrages vom __________ über die Wohnung in der _________________ unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum ____________, hilfsweise zum nächsten zulässigen Termin.

Die Kündigung erfolgt wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

     (Eigenbedarf ausführlich und detailliert beschreiben)

Nach § 574 BGB können Sie der ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn Sie der Auffassung sind, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie oder zu Ihrem Hausstand gehörende Personen eine unbillige Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht hinzunehmen wäre. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und uns zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Er sollte ferner begründet sein.

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) wird bereits an dieser Stelle ausdrücklich widersprochen.

Die Wohnung ist bis zum ____________ in vertragsgerechtem Zustand zurückzugeben. Bitte kontaktieren Sie uns zur Vereinbarung eines Übergabetermins.

Mit freundlichen Grüßen

eigenhändige Unterschrift        eigenhändige Unterschrift
Veronika Vermieter               Volker Vermieter

(ggf. Anlage: Vollmacht im Original bei Stellvertretung)

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
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Entscheidungen Miet- und Wohnungseigentumsrecht 10/19

Räumung im Eilverfahren

Im Falle einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben kann das Gericht gemäß § 940a ZPO auch im Eilverfahren ohne mündliche Verhandlung durch eine sog. einstweilige Verfügung die Räumung von Wohnraum anordnen. Das Amtsgericht Frankfurt erließ auf Antrag des Vermieters einen solchen Eilbeschluss, nachdem ein Mieter u.a. in zwei Fällen Nachbarn mit einem Samurai-Schwert attackiert hatte. Auf die Beschwerde des Mieters hin wurde die Entscheidung nach mündlicher Verhandlung bestätigt.

Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21.08.2019, Az. 33 C 2662/19 (56)
Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 19.09.2019, Az. 33 C 2662/19 (56)

 

Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Wohnungszusammenlegung

Kündigt der Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, dass er die vermietete Wohnung mit der bereits von ihm bewohnten Nachbarwohnung zusammenlegen will, ist die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter nicht schon bei Ausspruch der Kündigung mit hinreichender Gewissheit davon ausgehen konnte, dass die Zusammenlegung der Wohnungen rechtlich zulässig ist. Ohne diese Gewissheit fehlt es dem Vermieter an der Ernsthaftigkeit seines Nutzungswillens.

Dass er die Wohnung auch ohne Durchbruch der Nachbarwohnung benötige, hatte der Vermieter hier erstmals im Berufungsverfahren vorgetragen. Da dieser Vortrag nicht in der Kündigung enthalten war, stellte er nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt ein unzulässiges Nachschieben von Gründen dar.

Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.09.2019, Az. 2-11 S 65/19

 

Fristlose Kündigung des Mieters wegen Zutrittsverweigerung bei Legionellenbefall

In dem vom Amtsgericht zu entscheidenden Fall hatte das Gesundheitsamt wegen einer Legionellenbelastung im Haus ein Duschverbot für die Liegenschaft ausgesprochen. Dieses sollte solange wirksam bleiben, bis eine Installation spezieller Duschköpfe erfolgt sei.

Diese Duschköpfe ließ der Vermieter binnen 24 Stunden einbauen. Der Mieter minderte gleichwohl die Miete. Ferner verweigerte er trotz Ankündigung und mehrfacher Abmahnung des Vermieters zunächst den Zutritt zu seiner Wohnung zwecks Überprüfung und später zur Abnahme von Arbeiten.
Der Vermieter kündigte ihm fristlos. Zu Recht, wie das Amtsgerichts Frankfurt urteilte. Ein Vermieter habe insbesondere auch das Recht, sich selbst von der ordnungsgemäßen Durchführung der Arbeiten in der Wohnung seines Mieters zu überzeugen.

Die Widerklage des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Mieten wegen Minderung aufgrund des Legionellenbefalls wies das Amtsgericht ab. Insoweit müsse der Mieter die Gesundheitsgefahr und damit den Mangel der Mietsache durch Legionellenbefall darlegen und beweisen. Dies sei ihm nicht gelungen. Vielmehr belegten die vorgelegten Untersuchungen, dass in der Wohnung des Mieters (anders als in anderen Wohnungen des Hauses) kein nennenswerter Befall vorlag.

Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 24.07.2019, Az. 33 C 1250/19 (93)

Anmerkung:
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

 

Dekoration des Treppenhauses nicht per se unzulässig

Das Landgericht Frankfurt hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Dekoration des Treppenhauses einer WEG durch einen Miteigentümer zulässig ist. Dieser hatte im Treppenhaus an verschiedenen Stellen nahe den Außenfenstern, auf und vor dort befindlichen Absätzen sowie vereinzelt vor Wohnungseingangstüren Pflanzen in Töpfen bzw. Metallständern und andere Dekorationsgegenstände aufgestellt.

Maßstab für die Prüfung war § 14 Nr. 1 WEG, wonach jeder Eigentümer nur in solcher Weise von dem gemeinschaftlichen Eigentum Gebrauch machen darf, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.

Danach sei – so das Landgericht – die Dekoration des Treppenhauses durch einen Eigentümer nicht per se unzulässig. Überschreite die Dekoration nicht „den Rahmen des Üblichen“, sei sie als sozialadäquates Verhalten anzusehen. Eine Dekoration freier Flächen im Treppenhaus stelle eine übliche Nutzung solcher Flächen dar, unabhängig von der Frage, ob die Gestaltung im konkreten Fall den Geschmack aller Sondereigentümer treffe oder nicht.

Etwas anderes gelte selbstverständlich dann, wenn das Treppenhaus als Rettungsweg verengt oder die Dekoration „ihrer Natur nach anstößig“ sei.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 14.03.2019, Az. 2-13 S 94/18

 

Prozesskostenhilfe für Wohnungseigentümergemeinschaft

Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Prozesskostenhilfe erhalten, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können.

Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.03.2019, Az. V ZB 111/18
Zuvor: Entscheidung des AG Viechtach vom 09.01.2018, Az. 12 C 26/17 WEG
Entscheidung des Landgerichts München I vom 12.06.2018, Az. 36 S 2343/18 WEG

 

Ellen Taufkirch
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Patrick Geiger
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Entscheidungen Miet-und Wohnungseigentumsrecht 04/19

Kündigung einer Sozialwohnung gegenüber einem nicht wohnberechtigtem Mieter

Der Vermieter einer Sozialwohnung kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung an einen Mieter überlassen hat, der nicht zum Kreis der Wohnberechtigten gehört und die Behörde aus diesem Grund die Kündigung des Mietverhältnisses verlangt und dem Vermieter Nachteile drohen, wenn er das Mietverhältnis fortsetzt.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 06.03.2019, Az. 33 C 2845/18 (93)

Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag

Enthält ein gewerblicher Mietvertrag zugunsten einer Zahnarztpraxis eine Konkurrenzschutzklausel, wonach in dem Zentrum ohne Zustimmung des Zahnarztes nicht an einen weiteren Zahnarzt oder einen Kieferchirurgen vermietet werden darf, verbietet dies auch die Vermietung an einen Kieferorthopäden. Auch insoweit handelt es sich nämlich um einen ausgebildeten (Fach-)Zahnarzt.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.04.2018, Az. 2 U 111/17
Zuvor: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 10.08.2017, Az. 2-17 O 43/17

Keine Duldungspflicht des Mieters bei umfangreichen Umbaumaßnahmen zur Änderung des Nutzungszwecks

Die Erwerberin eines zumindest teilweise gewerblich vermieteten Hauses beabsichtigte, das Gebäude künftig insgesamt selbst zu nutzen und begann hierzu mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen. Insbesondere wurden massive Innenwände abgebrochen und der gesamte Bodenbelag entfernt.

Hiergegen wendete sich die Mieterin, die in dem Objekt Räume zum Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros angemietet hatte, im Wege eines Eilverfahrens. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Frankfurt in zweiter Instanz urteilte und die Vermieterseite zur sofortigen Unterlassung der Bauarbeiten verurteilte.

Die Umbaumaßnahmen verletzten das Recht des Mieters auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und störten dessen Besitz durch verbotene Eigenmacht. Der Mieter müsse diese Beeinträchtigungen auch nicht nach Treu und Glauben hinnehmen, da diese im zu entscheidenden Fall alleine auf einer vom Vermieter beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks beruhten, nicht aber einer Modernisierung oder sonst objektiven Verbesserung des Gebäudes dienten. Eine Duldungspflicht könne sich allenfalls dann ergeben, wenn für den Vermieter anderenfalls die „Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre“, wofür aber keine Anhaltspunkte vorlagen.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.03.2019, Az. 2 U 3/19
Zuvor: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 08.01.2019, Az. 2-28 O 246/18

Verbot einer kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur bei Zustimmung aller Wohnungseigentümer

In einer Pressemitteilung hat der Bundesgerichtshof über seine Entscheidung informiert, wonach ein Verbot von Kurzzeitvermietungen, z.B. als Ferien- oder Werkswohnung, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht.

Dies gelte – so der Bundesgerichtshof – auch, wenn eine allgemeine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung grundsätzlich eine Änderung von Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit erlaube. Der Minderheitenschutz gebiete eine verfassungskonforme Auslegung der Öffnungsklausel, wenn in fundamentale Rechte der Sondereigentümer eingegriffen werde. Dazu gehöre auch das maßgeblich wertbestimmende Merkmal der Nutzbarkeit des Sondereigentums.

Die übrigen Wohnungseigentümer seien dadurch nicht rechtlos gestellt. Mit den Kurzzeitvermietungen einhergehende Störungen wie Überbelegung, Lärmbelästigungen oder Verstöße gegen die Hausordnung müssten nicht hingenommen werden, sondern könnten einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18

Anmerkung:
Bislang liegt nur die Pressemitteilung vor. Der Volltext der Entscheidung wurde noch nicht veröffentlicht.

Aufnahme zusätzlicher Tagesordnungspunkte für die Eigentümerversammlung

Das Amtsgericht Frankfurt hatte sich u.a. mit der Frage zu befassen, wann einem Eigentümer ein Anspruch auf Aufnahme zusätzlicher Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Eigentümerversammlung zusteht.

Unter Berufung auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Frankfurt führt das Amtsgericht Frankfurt aus, dass gemäß § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer – unabhängig von dem Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG, das für einen Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung erforderlich ist – vom Verwalter die Aufnahme von Tagesordnungspunkten verlangen kann, wenn die Behandlung der beantragten Themen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Weigert sich der Verwalter, einen Gegenstand auf die Tagesordnung zu setzen, obwohl sachliche Gründe für die Behandlung des Tagesordnungspunktes auf der ordentlichen Eigentümerversammlung sprechen, verhält er sich pflichtwidrig. Der Anspruch kann dann gemäß § 43 Nr. 3 WEG klageweise geltend gemacht werden.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 14.02.2019, Az. 33 C 2467/18 (55)

Anmerkung:
Die ausführlich begründete Entscheidung befasst sich auch noch mit anderen Rechtsproblemen, insbesondere der Ordnungsgemäßheit von Beschlüssen über die Verlängerung des Verwaltervertrages und der Verwalterbestellung.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt ist nicht rechtskräftig. Das Berufungsverfahren wird unter dem Az. 2-09 S 15/19 beim Landgericht Frankfurt geführt.

Ellen Taufkirch
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Patrick Geiger
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