Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 10/18

Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei Nichtnutzung der Wohnung durch den Mieter

Bis zum höchsten Zivilgericht hat es die aus Hessen stammende Frage geschafft, ob der Vermieter auch dann verpflichtet ist, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten, wenn der Mieter die Wohnung gar nicht mehr selbst bewohnt. Hintergrund war ein Fall, in dem die Wohnung unstreitig schon seit dem Jahr 2016 nicht mehr von dem Mieter, sondern von dessen Verwandten genutzt wurde, die auch die Miete bezahlten.

Entgegen dem Amtsgericht Bad Homburg und dem Berufungsgericht (Landgericht Frankfurt), das den Mietern für die Klage auf Instandsetzung der Gastherme und Minderung der Mieter das Rechtsschutzbedürfnis absprach, stellte der Bundesgerichtshof fest:

Für die Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu unterhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher tatsächlich persönlich beeinträchtigt oder nicht.

Da in tatsächlicher Hinsicht noch Fragen zum Zustand der Gastherme zu treffen waren, wurde der Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt am Main als Berufungsgericht zurückverwiesen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 99/17
zuvor: Landgericht Frankfurt am Main, Entscheidung vom 14.03.2017, Az. 2-17 S 53/16
zuvor: Amtsgericht Bad Homburg, Entscheidung vom 15.06.2016, Az. 2 C 2295/14 (27)

Mietvertragliche Regelung über anstehende Modernisierung und Erfordernis der Neuverhandlung der Miete begründet keinen Mieterhöhungsanspruch des Vermieters

Die Mietvertragsparteien hatten in den Mietvertrag einen Hinweis des Vermieters aufgenommen, wonach eine komplette Sanierung des Hauses vorgesehen sei und dann über eine Mietpreisänderung neu verhandelt werden müsse. Nach Abschluss der angekündigten Sanierungsmaßnahmen stimmte der Mieter jedoch der vom Vermieter begehrten Mieterhöhung nicht zu. Der Vermieter klagte daher auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Das Amtsgericht Frankfurt stellte fest, dass die Klausel lediglich eine Pflicht der Parteien begründe, neu über den Mietpreis zu verhandeln. Eine Anpassungspflicht lasse sich dem Hinweis im Mietvertrag jedoch nicht entnehmen.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.03.2018, Az. 33 C 2496/17 (67)

Schriftformerfordernis der Kündigung bei einem als Wohnraummietvertrag bezeichneten Vertrag und gewerblicher Nutzung

Gemäß § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form, d.h. grundsätzlich einer eigenhändigen Unterschrift des Kündigenden (§ 126 Abs. 1 BGB). Diese Vorschrift gilt jedoch nur für Wohnraummietverhältnisse. Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist
§ 568 Abs. 1 BGB nicht anwendbar, da § 578 BGB hierauf nicht verweist. Mietverträge über Gewerberäume sind daher – wenn nicht die Parteien ein Schriftformerfordernis vereinbart haben – grundsätzlich sogar mündlich kündbar (was allerdings aus Beweisgründen keinesfalls anzuraten ist).

In dem vom Landgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatten die Parteien einen als Wohnraummietvertrag bezeichneten Vertrag über die Vermietung eines Mehrfamilienhauses zu Wohnzwecken geschlossen. Die Mieterin war eine GmbH, die das Mietobjekt zuletzt als Unterkunft für Asylbewerber nutzte, wofür sie monatliche Zahlungen des Hochtaunuskreises erhielt.

Nach Erwerb des Grundstücks kündigte die neue Eigentümerin das Mietverhältnis per e-mail und per Telefax unter Hinweis auf Eigenbedarf an der Mietsache.

Das Landgericht Frankfurt gab der Räumungsklage der neuen Eigentümerin statt. Es stufte das Mietverhältnis trotz der Verwendung eines als „Wohnraummietvertrag“ überschriebenen Vertragsformulars als Geschäftsraummietverhältnis ein. Bei der beklagten Mieterin handele es sich um eine juristische Person, die die Mietsache zur Weitervermietung an Dritte nutzte und hierbei einen wirtschaftlichen Zweck verfolgte. Dies stelle eine gewerbliche Nutzung dar, weshalb trotz der Verwendung des Vertragsformulars für die Vermietung von Wohnraum Gewerbemietrecht Anwendung finde. Die Nichteinhaltung der strengen Schriftform sei damit unbeachtlich. Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume sei das Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Die Kündigung per Telefax bzw. e-mail habe daher das Mietverhältnis wirksam beendet.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 31.07.2018, Az. 2-14 O 25/18

Beschränkung des Rederechts auf einer Eigentümerversammlung

Mit Urteil vom 07.06.2018 stellt das Landgericht Frankfurt fest, dass es grundsätzlich zulässig sei, die Redezeit der Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung mit Blick auf die effiziente Durchführung der Versammlung zu begrenzen. Hierbei handele es sich um eine Maßnahme der Geschäftsordnung, die nicht in einer Vereinbarung geregelt werden müsse, sondern zumindest im Einzelfall in Bezug auf eine konkrete Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss erfolgen könne.

Die Beschränkung des Rederechts bedürfe jedoch eines sachlichen Grundes und müsse so schonend wie möglich erfolgen (Verhältnismäßigkeitsgrundsatz). Denn bei dem Rederecht in einer Versammlung handele es sich um ein elementares Teilhaberecht. Keinem Eigentümer dürfe grundlos die Möglichkeit genommen oder beschränkt werden, durch Ausführungen in der Eigentümerversammlung auf die Willensbildung der übrigen Eigentümer einzuwirken.

Das Landgericht bejahte in dem zu entscheidenden Fall einen Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz bei der Beschränkung des Rederechts. Die rechtlichen Folgen dieses Verstoßes ließ das Landgericht Frankfurt jedoch dahinstehen, da die gefassten Beschlüsse bereits aus materiellen Gründen für ungültig zu erklären waren.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 07.06.2018, Az. 2-13 S 88/17

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Strba Rechtsanwälte
Rechts- und Fachanwälte Frankfurt am Main

Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 7/18

Unwirksamkeit der „Mietpreisbremse“ in Hessen

Mit Urteil vom 27.03.2018 hat das Landgericht Frankfurt entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 von Anfang an rechtswidrig, unwirksam und daher nicht zu berücksichtigen war.

Dabei könne es dahinstehen, ob schon die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der Verordnung in § 556d BGB verfassungswidrig sei. Jedenfalls die Verordnung sei wegen fehlender Begründung formell rechtswidrig. Eine nachträgliche Begründung könne diesen Mangel im Normsetzungsverfahren nicht heilen.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 27.03.2018, Az. 2-11 S 183/17
Zuvor: Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 20.09.2017, Az. 33 C 3490/16 (98)

Verbot des Aufstellens von Pflanzen im Laubengang und Treppenhaus

In dem vom Amtsgericht Frankfurt zu entscheidenden Fall hatte eine Mieterin Pflanzenkübel und Blumentöpfe im Laubengang vor ihrer Wohnung aufgestellt und diese trotz diverser Aufforderungen der Vermieterin nicht entfernt. Aus dem Mietvertrag ergab sich, dass das Abstellen von Gegenständen jeglicher Art auf gemeinschaftlichen Flächen und Räumen unzulässig sei bzw. der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Wohnungsunternehmens bedürfe.

Dies umfasse – so das Amtsgericht Frankfurt – auch dauerhaft auf Gemeinschaftseigentum aufgestellte Pflanzen. Die Mieterin wurde verurteilt, diese zu entfernen und es zukünftig zu unterlassen, Pflanzen und/oder Blumentöpfe auf Gemeinschaftsflächen des Anwesens wie etwa den Laubengängen oder dem Treppenhaus dauerhaft aufzustellen.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 09.02.2018, Az. 33 C 3585/17 (55)

Umzugskostenpauschale i.H.v. € 100,- zu hoch

Zwar können Wohnungseigentümer grundsätzlich gemäß § 21 Abs. 7 WEG eine Umzugskostenpauschale beschließen. Bei Umzügen werde das Gemeinschaftseigentum, insbesondere Treppenhaus und etwaige Aufzüge, bei typisierender Betrachtung in gesteigertem Maße in Anspruch genommen, was mit besonderen Kosten einhergehe. Die Pauschale müsse jedoch „maßvoll“ sein, was bei € 100,- nicht der Fall sei. Ein Beschluss über eine Umzugskostenpauschale in Höhe von € 100,- entspreche daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 01.11.2017, Az. 2-13 S 69/16
Zuvor: Amtsgericht Offenbach, Urteil vom 30.03.2016, Az. 310 C 18/16

Anmerkung:
Das Landgericht Frankfurt orientiert sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 01.10.2010, Az. V ZR 220/09), der einen Beschluss über eine Pauschale i.H.v. € 50,- als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen hatte.

Schicksal eines Finanzierungsbeschlusses bei rechtskräftiger Ungültigerklärung des Maßnahmenbeschlusses

Die WEG hatte Beschlüsse zur Durchführung eines Brandschutzkonzeptes sowie einen Beschluss zu Finanzierung dieser Maßnahme gefasst. Die Durchführungsbeschlüsse wurden nach Anfechtung rechtskräftig für ungültig erklärt. Das Amtsgericht Gießen hatte darüber zu entscheiden, wie sich das auf den – ebenfalls angefochtenen – Finanzierungsbeschluss auswirkt.

Grundsätzlich kommt es für die Beurteilung der Begründetheit einer Anfechtungsklage auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Beschlussfassung an. Zu dieser Zeit war der Durchführungsbeschluss noch nicht für ungültig erklärt worden.

Das Amtsgericht Gießen wich im vorliegenden Fall ausdrücklich von dieser herrschenden Meinung ab. Grundlage eines Finanzierungsbeschlusses sei ein Beschluss zur Durchführung der zu finanzierenden Maßnahme. Existiere ein solcher Beschluss nicht mehr, falle für den Finanzierungsbeschluss die Grundlage weg. Auch dieser sei daher im Rahmen der Anfechtungsklage für ungültig zu erklären. Abzustellen sei ausnahmsweise auf den Sachstand im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung.

Amtsgericht Gießen, Urteil vom 29.03.2018, Az. 46 C 56/11

Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung bei Vorbehalt einer Nachprüfung einzelner Positionen

Entgegen der erstinstanzlich vom Amtsgericht Wiesbaden vertretenen Auffassung hält das Landgericht Frankfurt den Beschluss einer WEG über eine Genehmigung der Jahresabrechnung nicht zwingend für nichtig, wenn dieser einen Vorbehalt einer Nachprüfung einzelner Positionen enthält. Die WEG hatte die Abrechnung „nur vorbehaltlich der Kostenposition `Laufende Instandhaltung`“ angenommen. Diese Position werde noch „detailliert kontrolliert“.

Ein Beschluss sei nur dann nichtig, wenn er gegen zwingende Rechtsvorschriften verstoße, etwas Undurchführbares enthalte oder inhaltlich so unbestimmt sei, dass er keine durchführbare Regelung enthalte oder wenn der WEG die Beschlusskompetenz fehle. Dies sei bei dem angefochtenen Beschluss über die Jahresabrechnung nicht der Fall.

Ausdrücklich offen lässt das Landgericht die Frage, ob ein Beschluss über die Jahresabrechnung dann nichtig sei, wenn er unter der aufschiebenden Bedingung einer Nachprüfung durch den Verwaltungsbeirat und dessen Billigung stehe und damit die endgültige Entscheidung über die Jahresabrechnung auf ein hierfür unzuständiges Organ verlagert werde.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 13.09.2017, Az. 2-13 S 16/17
Zuvor: Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 06.01.2017, Az. 92 C 3392/16

Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung eines Carports

In dem vom Amtsgerichts Frankfurt entschiedenen Fall verlangte die klagende Wohnungseigentümerin von den beklagten Wohnungseigentümern den Rückbau eines Carports mit der Begründung, es handele sich um eine unzulässige bauliche Veränderung. Der Carport war 2008 errichtet worden. Die Klägerin war seit 2013 Eigentümerin.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, ohne die Frage der Zulässigkeit der Errichtung des Carports zu prüfen. Der Anspruch sei jedenfalls verjährt. Hierbei geht das Amtsgericht davon aus, dass ein etwaiger Beseitigungsanspruch innerhalb der Regelverjährung von drei Jahren verjährt. Selbst wenn die Verjährung erst mit Eintritt der Klägerin als Wohnungseigentümerin 2013 zu laufen begonnen habe, sei ein etwaiger Beseitigungsanspruch mit Ablauf des 31.12.2016 verjährt.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 07.06.2018, 33 C 202/18 (26)

Anmerkung:
Das Amtsgericht Frankfurt orientiert sich an der herrschenden Meinung, wonach Abwehransprüche aus § 1004 BGB und entsprechende Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG der Regelverjährung von drei Jahren unterliegen (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt in diesen Fällen mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsberechtigte von den den Anspruch begründenden Umständen sowie von der Person des Anspruchsgegners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste
(§ 199 Abs. 1 BGB).

Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn die Beseitigung einer fortwirkenden Störung aus ein und derselben Handlung begehrt wird. Dies wird insb. in Fällen der unzulässigen Nutzung von Flächen der Fall sein (z. B. unzulässige Wohnraumnutzung eines Kellers). Hier tritt, so der Bundesgerichtshof, eine Verjährung des Unterlassungsanspruchs nicht ein, da die Verjährung mit jeder Wiederholung neu beginnt (BGH, Urteil vom 08.05.2015, V ZR 978/14).

Ellen Taufkirch
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Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
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Wohnungseigentumsrecht

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Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 4/18

Anforderungen an eine integrierte Küche im Sinne des Frankfurter Mietspiegels

Der Mietspiegel der Stadt Frankfurt sieht für 3- oder mehr Zimmer-Wohnungen sowie Einfamilienhäuser mit integrierter Küche einen Zuschlag von € 1,11 auf die Basis-Nettomiete pro qm vor. Als Erläuterung, was eine integrierte Küche darstellt, heißt es im Mietspiegel: „der Küchenbereich ist Teil eines Wohnraums oder bildet zusammen mit dem Wohnraum eine räumliche Einheit – keine sog. Wohnküche – und hat die Größe und Funktionalität eines separaten Küchenraums mit Wasser-, Abwasser- und Gas- oder Stromanschluss“.


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Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 1/18

Kündigungsrisiko eines Mieters bei überhöhter Minderung

Mindern die Mieter die Miete, obwohl ein Minderungsrecht nicht oder nicht in der ausgeübten Höhe besteht, riskieren sie, dass der Vermieter das Mietverhältnis wirksam wegen Zahlungsverzugs kündigen kann. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11 entschieden, dass der Zahlungsverzug für eine fristlose Kündigung nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters entfällt, wenn dieser bei Anwendung der im Verkehr üblichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzung für eine Minderung nicht bestehen.
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Unzulässigkeit der formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters

Eine formularvertragliche Regelung, wonach die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache von 6 auf 12 Monate verlängert wird und nicht mit Rückgabe der Mietsache, sondern erst mit Beendigung des Mietverhältnisses beginnt, ist unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn zugunsten des Mieters auch die Verjährungsfrist für seine Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung von 6 auf 12 Monate verlängert wurde.
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