Die Einschränkungen des öffentlichen Lebens durch die immer noch andauernde COVID-19 – Pandemie (Corona) haben leider auch häufig direkte und massive Auswirkungen auf Mietverhältnisse und Wohnungseigentümergemeinschaften:
Die Einnahmen des Mieters aus seiner beruflichen Tätigkeit sind so weit zurückgegangen oder vollständig wegefallen, dass er seine Miete nicht mehr pünktlich und vollständig aufbringen kann. Muss er die Kündigung seines Mietverhältnisses befürchten? Gleiches kann für den Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelten, der die Wohngelder nicht mehr aufbringen kann. Der Gaststättenpächter darf seine Gaststätte nicht mehr oder nur eingeschränkt öffnen. Muss er dennoch die Miete bzw. Pacht für die Gaststätte weiterzahlen? Die Bestellung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft endet. Eine Wohnungseigentümerversammlung zur Beschlussfassung über eine Verlängerung darf nicht stattfinden. Kann die Wohnungseigentümerversammlung „virtuell“ online abgehalten werden?
Der Gesetzgeber hat sehr früh erkannt, dass die bisherigen gesetzlichen Regelungen nicht geeignet sind, um mit den mitunter dramatischen Auswirkungen der Corona-Krise angemessen umgehen zu können. Vor diesem Hintergrund wurde in kürzester Zeit das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet, das die Pandemiefolgen abschwächen sollte und hierfür zeitweise Grundprinzipien des Schuldrechts außer Kraft setzt oder zumindest erheblich modifiziert.
Die wesentlichen Modifikationen der miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Regelungen sollen nachfolgend dargestellt werden.
1. Mietrecht
Für das Mietrecht bestimmt Art. 240 § 2 der vertragsrechtlichen Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie:
§ 2
Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.
Das Recht der Vermieter/Verpächter (nachfolgend: Vermieter) zur Kündigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses wegen Zahlungsrückständen aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 – 30.06.2020 wird also eingeschränkt. Der Vermieter kann auf einen Zahlungsverzug aus diesen Monaten keine Kündigung stützen, wenn die Nichtzahlung des Mieters/Pächters (nachfolgend: Mieter) auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Diesen Zusammenhang muss der Mieter glaubhaft machen. Eine etwaige Verlängerung des o.g. Zeitraums hat sich der Gesetzgeber vorbehalten, hiervon aber keinen Gebrauch gemacht.
Die Pflicht des Mieters zur fristgerechten Zahlung von Mieten für die Monate April 2020 bis einschließlich Juni 2020 blieb aber auch in dieser Zeit bestehen, so dass der Vermieter bei Verzug Verzugszinsen auf die Miete verlangen und Zahlungsklage erheben kann.
Der Schutz des Mieters ist befristet bis zum 30.06.2022. Hat der Mieter die Zahlungsrückstände bis dahin nicht beglichen, kann ihm – auch aufgrund dieser Rückstände – wieder gekündigt werden.
Zu beachten ist, dass der Mieter damit – auch im angegebenen Zeitraum – nicht grundsätzlich vor Kündigungen geschützt ist, auch nicht vor Zahlungsverzugskündigungen. Bestehen Zahlungsrückstände aus früheren oder späteren Zeiträumen, die zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigten, oder gibt es andere Kündigungsgründe (z. B. Eigenbedarf oder ein Fehlverhalten des Mieters), bleibt eine Kündigung zulässig.
Auch soweit das Gesetz eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, insbesondere im Gewerberaummietrecht, bleibt diese Kündigungsmöglichkeit von den neuen gesetzlichen Regelungen unberührt.
Von der Möglichkeit der Verlängerung des Zeitraums (April 2020 bis einschließlich Juni 2020) der Mieten, deren Nichtzahlung nicht zu einer Kündigung berechtigen sollen, hat der Gesetzgeber keinen Gebrauch gemacht. Die genannten Regelungen gelten daher weiterhin „nur“ für Mieten für den Zeitraum April-Juni 2020.
Den Mietern wird empfohlen, es dem Vermieter frühzeitig mitzuteilen, wenn aufgrund der Pandemie die Mietzahlung teilweise nicht möglich ist. Dies muss ggf. über entsprechende Nachweise, z.B. Bescheinigungen des Arbeitgebers, Bescheinigungen über die Gewährung staatlicher Hilfen oder im gewerblichen Mietrecht durch die Vorlage der behördlichen Verfügung zur Betriebsuntersagung oder -einschränkung glaubhaft gemacht werden.
2. Wohnungseigentumsrecht
Für das Wohnungseigentumsrecht von Bedeutung ist Artikel 2: Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, dort § 6.
§ 6
Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Mit dieser Regelung hat der Gesetzgeber darauf reagiert, dass die Durchführung von Eigentümerversammlungen aufgrund der Kontaktbeschränkungen vielfach nicht möglich war (und teilweise noch ist). Die Wohnungseigentümergemeinschaften sollen aber gleichwohl handlungsfähig bleiben.
So wurde zum einen bestimmt, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt, bis er abberufen oder ein neuer Verwalter bestellt wird. Damit soll verhindert werden, dass die Gemeinschaft in einen verwalterlosen Zustand fällt.
Zum anderen wurde zur Aufrechterhaltung der Liquidität der WEG geregelt, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Auf der Grundlage des bisherigen Wirtschaftsplans sind die Wohngeldzahlungen weiter zu erbringen. Insoweit ändert sich nichts. Eine Schutzvorschrift zugunsten aufgrund der Corona – Krise zahlungsschwacher Wohnungs- und Teileigentümer wurde nicht eingeführt.
Die Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen als „Online-Versammlungen“ bleibt unzulässig, wenn eine solche nicht aufgrund entsprechender Vereinbarung der Eigentümer bislang schon möglich war. Dadurch soll verhindert werden, dass Wohnungseigentümer gezwungen werden, gegen ihren Willen an einer Online-Versammlung teilzunehmen, zumal zweifelhaft ist, ob überall die technische Ausstattung vorhanden ist, um solche Versammlungen sicher und störungsfrei durchzuführen.
Hier wird es aber in absehbarer Zukunft zu Veränderungen kommen. In den Parlamenten wird derzeit über eine umfassende Reform des WEG beraten. Der vom Bundestag bereits beschlossene Entwurf sieht insoweit zumindest Erleichterungen vor, die etwa (nach Beschlussfassung) die Online-Teilnahme einzelner Eigentümer an Versammlungen ermögliche würde. Reine Online-Versammlungen soll es aber nicht geben. Sollte der Bundesrat den Entwurf ebenfalls beschließen, könnte die Reform noch in diesem Jahr Gesetz werden.
Für den Fall, dass die Gemeinschaft andere dringend notwendige Maßnahmen, z.B. Reparaturen, veranlassen muss, sieht das COVID-19-Gesetz keine Regelung vor, da das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für diesen Fall bereits ein ausreichendes Instrumentarium vorsieht. So kann der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Beschlussfassung der Gemeinschaft veranlassen. Ein dringender Fall liegt dabei immer dann vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist, sei es auch aufgrund der COVID-19-Pandemie.
Sind die Hinderungsgründe für Eigentümerversammlungen entfallen, sollte die Versammlung jedoch zeitnah nachgeholt werden.
Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht