Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 08.01.2015, 33 C 3230/14 (57)
Gemäß § 558 ff. BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, die letzte Mieterhöhung mehr als ein Jahr zurückliegt und die verlangte Miete die Miete vor 3 Jahren um nicht mehr als 20 % bzw. aufgrund aktueller Verordnung in Frankfurt 15 % übersteigt.
Zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens nach den §§ 558 ff. BGB muss in Frankfurt am Main, da ein qualifizierter Mietspiegel existiert, die Wohnung (zumindest auch) in die dortigen Tabellen eingeordnet werden (§ 558 a Abs. 3 BGB). Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, so wird vermutet, dass die hierin festgelegte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558 d Abs. 3 BGB).
In Frankfurt am Main wird seit Jahren ein qualifizierter Mietspiegel erstellt. Dieser ist gemäß § 558 d Abs. 2 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Damit stellt sich alle zwei Jahre die Frage, welchen Mietspiegel das Gericht im Falle eines Mieterhöhungsprozesses zugrunde zu legen hat, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter noch zu einem Zeitpunkt zugestellt wurde, zu welchem ein „alter Mietspiegel“ seine Gültigkeit hatte, die verlangte Miete jedoch zu einem Zeitpunkt geschuldet sein soll, in welchem bereits ein neuer Mietspiegel gilt.
Sachverhalt
Im dem vom Amtsgericht Frankfurt am 08.01.2015 entschiedenen Fall verlangte der Vermieter mit Schreiben vom 08.05.2014, welches dem Mieter noch am gleichen Tag durch Boten zugestellt wurde, eine Mieterhöhung. Die neue Miete sollte aufgrund der Vorschriften des BGB damit ab dem 01.08.2014 gelten (§ 558 b Abs. 1 BGB). Zur Begründung wurde auf den damals noch gültigen Mietspiegel 2012 Bezug genommen. Die Parteien stritten im Prozess über einige Zu- bzw. Abschläge des Frankfurter Mietspiegels 2012.
Der Mietspiegel 2012 hatte Geltung bis zum 31.05.2014. Der neue Mietspiegel 2014 gilt seit dem 01.06.2014.
Die Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt
Ohne dies näher zu problematisieren, meint das Gericht, dass Auseinandersetzungen der Parteien über das Vorliegen bestimmter Merkmale des Mietspiegels 2012 für die Entscheidung unerheblich sind.
Seit dem 01.06.2014 ergebe sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main für 2014. Auf dieser Grundlage hat das Amtsgericht Frankfurt den Mieter zur Zustimmung zur geltend gemachten Mieterhöhung verurteilt.
Hierbei geht das Amtsgericht offenbar davon aus, dass jedenfalls dann der neue Mietspiegel anzuwenden ist, wenn der Zeitpunkt, zu welchem die neue Miete gelten soll, in einen Zeitraum fällt, in dem der neue Mietspiegel bereits Wirkung beansprucht. Vorliegend sollte die neue Miete ab dem 01.08.2014 gelten. Der qualifizierte Mietspiegel für die Stadt Frankfurt am Main gilt – wie bereits ausgeführt – seit dem 01.06.2014.
Stellungnahme
Die Entscheidung entspricht jedenfalls nicht der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Stichtag ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht der Zeitpunkt, zu welchem die neue Miete gelten soll, sondern der Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05).
Will ein Vermieter somit sein Mieterhöhungsverlangen geltend machen, wenn ein neuer Mietspiegel in Kürze Geltung beansprucht, sollte der Zeitpunkt sorgsam abgewogen werden. Sind alle Voraussetzungen für die begehrte Mieterhöhung unzweifelhaft gegeben, kann es vorteilhaft sein, die Mieterhöhung vor Inkrafttreten des neuen Mietspiegels geltend zu machen, da regelmäßig nicht feststeht, welche Zu- und Abschläge ein neuer Mietspiegel vorsieht. Sind hingegen bestimmte Voraussetzungen, auf welche der Vermieter sein Mieterhöhungsbegehren stützen will, zweifelhaft, kann es sinnvoll sein, die Wirksamkeit des neuen Mietspiegels abzuwarten. Dies gilt jedenfalls in Zeiten, in welchen die Mieten tendenziell steigen.
Im Zweifel sollte sich der Vermieter vor der Abfassung und Zustellung eines Mieterhöhungsverlangens fachlich beraten lassen. Dies gilt insbesondere dann, wenn aktuell ein neuer Mietspiegel von der Stadt Frankfurt erstellt wird.
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger