Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen zustehen, wenn der Vermieter keine Abrechnung erteilt. Dies gilt aber nur, sofern der Mieter keine Möglichkeit hatte, laufende Vorauszahlungen einzubehalten und dadurch eine Abrechnung zu erzwingen.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.09.2012, Az. VIII ZR 315/11
Sofern der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet, ist über diese gemäß § 556 Abs. 3 BGB jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorliegen. Die Abrechnung für den Zeitraum 1.1.2011 bis 31.12.2011 muss dem Mieter also spätestens bis zum 31.12.2012 zugehen (rechtzeitige Absendung genügt nicht).
Der Bundesgerichtshof hatte sich in seiner Entscheidung vom 26.09.2012 nun (erneut) mit der Frage zu befassen, welche rechtlichen Möglichkeiten der Mieter hat, wenn der Vermieter innerhalb dieser Frist keine Abrechnung erstellt.
Mit der Versäumung der Abrechnungsfrist verliert der Vermieter zunächst einmal grundsätzlich einen etwaigen Nachzahlungsanspruch. Waren die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen zu niedrig, muss der Mieter dennoch keine Nachzahlung mehr leisten, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig abgerechnet hat.
Vermutet der Mieter jedoch, dass die von ihm geleisteten Vorauszahlungen höher waren als die tatsächlich angefallenen Betriebskosten, möchte er Rückzahlung seiner Vorauszahlungen vom Vermieter verlangen.
Ob dies möglich ist, bestimmt sich danach, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien bereits beendet ist oder noch fortbesteht.
Bei Fortdauer des Mietverhältnisses ist ein Rückzahlungsanspruch des Mieters nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht gegeben. Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der laufenden Abschlagszahlungen zu. Hierdurch sei der Mieter – so der Bundesgerichtshof – hinreichend geschützt, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig abrechne. Denn der Mieter könne aufgrund seines Zurückbehaltungsrechts die laufenden Vorauszahlungen einbehalten und auf diese Weise Druck auf den Vermieter zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung ausüben.
Dieses Druckmittel steht dem Mieter jedoch bei beendetem Mietverhältnis nicht zu Verfügung. Der Bundesgerichtshof hat daher bereits im Jahre 2005 (Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04) entschieden, dass der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, zurückverlangen kann. Er muss nicht zunächst auf Erteilung einer Abrechnung klagen. Dies ergebe sich aus ergänzender Vertragsauslegung. Der Vermieter dürfe nicht in die Lage versetzt werden, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters beliebig hinauszuzögern.
Der Bundesgerichtshof hat nun diesen Rückerstattungsanspruch bei beendeten Mietverhältnissen erheblich eingeschränkt. Für Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des bestehenden Mietverhältnisses abgelaufen ist, könne der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Rückerstattung der Vorauszahlungen verlangen. Der Mieter sei nicht schutzbedürftig, da er während des noch laufenden Mietverhältnisses die laufenden Vorauszahlungen hätte einbehalten können (s.o.). Dies gelte erst recht, wenn der Abrechnungsanspruch des Mieters im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt sei.
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger