Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei Nichtnutzung der Wohnung durch den Mieter
Bis zum höchsten Zivilgericht hat es die aus Hessen stammende Frage geschafft, ob der Vermieter auch dann verpflichtet ist, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten, wenn der Mieter die Wohnung gar nicht mehr selbst bewohnt. Hintergrund war ein Fall, in dem die Wohnung unstreitig schon seit dem Jahr 2016 nicht mehr von dem Mieter, sondern von dessen Verwandten genutzt wurde, die auch die Miete bezahlten.
Entgegen dem Amtsgericht Bad Homburg und dem Berufungsgericht (Landgericht Frankfurt), das den Mietern für die Klage auf Instandsetzung der Gastherme und Minderung der Mieter das Rechtsschutzbedürfnis absprach, stellte der Bundesgerichtshof fest:
Für die Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu unterhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher tatsächlich persönlich beeinträchtigt oder nicht.
Da in tatsächlicher Hinsicht noch Fragen zum Zustand der Gastherme zu treffen waren, wurde der Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt am Main als Berufungsgericht zurückverwiesen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 99/17
zuvor: Landgericht Frankfurt am Main, Entscheidung vom 14.03.2017, Az. 2-17 S 53/16
zuvor: Amtsgericht Bad Homburg, Entscheidung vom 15.06.2016, Az. 2 C 2295/14 (27)
Mietvertragliche Regelung über anstehende Modernisierung und Erfordernis der Neuverhandlung der Miete begründet keinen Mieterhöhungsanspruch des Vermieters
Die Mietvertragsparteien hatten in den Mietvertrag einen Hinweis des Vermieters aufgenommen, wonach eine komplette Sanierung des Hauses vorgesehen sei und dann über eine Mietpreisänderung neu verhandelt werden müsse. Nach Abschluss der angekündigten Sanierungsmaßnahmen stimmte der Mieter jedoch der vom Vermieter begehrten Mieterhöhung nicht zu. Der Vermieter klagte daher auf Zustimmung zur Mieterhöhung.
Das Amtsgericht Frankfurt stellte fest, dass die Klausel lediglich eine Pflicht der Parteien begründe, neu über den Mietpreis zu verhandeln. Eine Anpassungspflicht lasse sich dem Hinweis im Mietvertrag jedoch nicht entnehmen.
Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.03.2018, Az. 33 C 2496/17 (67)
Schriftformerfordernis der Kündigung bei einem als Wohnraummietvertrag bezeichneten Vertrag und gewerblicher Nutzung
Gemäß § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form, d.h. grundsätzlich einer eigenhändigen Unterschrift des Kündigenden (§ 126 Abs. 1 BGB). Diese Vorschrift gilt jedoch nur für Wohnraummietverhältnisse. Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist
§ 568 Abs. 1 BGB nicht anwendbar, da § 578 BGB hierauf nicht verweist. Mietverträge über Gewerberäume sind daher – wenn nicht die Parteien ein Schriftformerfordernis vereinbart haben – grundsätzlich sogar mündlich kündbar (was allerdings aus Beweisgründen keinesfalls anzuraten ist).
In dem vom Landgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatten die Parteien einen als Wohnraummietvertrag bezeichneten Vertrag über die Vermietung eines Mehrfamilienhauses zu Wohnzwecken geschlossen. Die Mieterin war eine GmbH, die das Mietobjekt zuletzt als Unterkunft für Asylbewerber nutzte, wofür sie monatliche Zahlungen des Hochtaunuskreises erhielt.
Nach Erwerb des Grundstücks kündigte die neue Eigentümerin das Mietverhältnis per e-mail und per Telefax unter Hinweis auf Eigenbedarf an der Mietsache.
Das Landgericht Frankfurt gab der Räumungsklage der neuen Eigentümerin statt. Es stufte das Mietverhältnis trotz der Verwendung eines als „Wohnraummietvertrag“ überschriebenen Vertragsformulars als Geschäftsraummietverhältnis ein. Bei der beklagten Mieterin handele es sich um eine juristische Person, die die Mietsache zur Weitervermietung an Dritte nutzte und hierbei einen wirtschaftlichen Zweck verfolgte. Dies stelle eine gewerbliche Nutzung dar, weshalb trotz der Verwendung des Vertragsformulars für die Vermietung von Wohnraum Gewerbemietrecht Anwendung finde. Die Nichteinhaltung der strengen Schriftform sei damit unbeachtlich. Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume sei das Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Die Kündigung per Telefax bzw. e-mail habe daher das Mietverhältnis wirksam beendet.
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 31.07.2018, Az. 2-14 O 25/18
Beschränkung des Rederechts auf einer Eigentümerversammlung
Mit Urteil vom 07.06.2018 stellt das Landgericht Frankfurt fest, dass es grundsätzlich zulässig sei, die Redezeit der Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung mit Blick auf die effiziente Durchführung der Versammlung zu begrenzen. Hierbei handele es sich um eine Maßnahme der Geschäftsordnung, die nicht in einer Vereinbarung geregelt werden müsse, sondern zumindest im Einzelfall in Bezug auf eine konkrete Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss erfolgen könne.
Die Beschränkung des Rederechts bedürfe jedoch eines sachlichen Grundes und müsse so schonend wie möglich erfolgen (Verhältnismäßigkeitsgrundsatz). Denn bei dem Rederecht in einer Versammlung handele es sich um ein elementares Teilhaberecht. Keinem Eigentümer dürfe grundlos die Möglichkeit genommen oder beschränkt werden, durch Ausführungen in der Eigentümerversammlung auf die Willensbildung der übrigen Eigentümer einzuwirken.
Das Landgericht bejahte in dem zu entscheidenden Fall einen Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz bei der Beschränkung des Rederechts. Die rechtlichen Folgen dieses Verstoßes ließ das Landgericht Frankfurt jedoch dahinstehen, da die gefassten Beschlüsse bereits aus materiellen Gründen für ungültig zu erklären waren.
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 07.06.2018, Az. 2-13 S 88/17
Ellen Taufkirch
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Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Patrick Geiger
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Wohnungseigentumsrecht
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