Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 10/17

Fristlose Kündigung wegen Bespuckens und Beschimpfens des Hausmeisters

Wenn eine Mieterin den Hausmeister der Vermieterin mit „Halt´s Maul“ und „Blödes Arschloch“ beschimpft und ihn dabei bespuckt, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 30.03.2017, Az. 381 C 1469/16 (37)

 

Fristlose Kündigung wegen Zutrittsverweigerung für Rauchmelderwartung

Ebenfalls gerechtfertigt war eine fristlose Kündigung wegen Zutrittsverweigerung, allerdings nach vorheriger Abmahnung. Hier hatten die Vermieter die Mieterin wiederholt aufgefordert, Zutritt zur Mietwohnung zur Überprüfung der Rauchmelder, Durchführung eines Elektrochecks etc. zu gewähren. Auf Terminsvorschläge reagierte die Mieterin nicht, nach Terminsankündigung ließ sie die Handwerker vor der Tür stehen. Auch nach Abmahnung änderte sich ihr Verhalten nicht. Die Mieterin setzte es sogar nach Ausspruch der Kündigung fort. Im Verfahren ließ sie vortragen, dass sie einen Termin – trotz entsprechender Aufforderung zur Bestätigung – bewusst nicht bestätigt hatte, um zu überprüfen, ob die Termine von den Vermietern nicht nur „vorgeschoben“ wären.

Dies stelle – so das Amtsgericht Frankfurt Höchst – eine so erhebliche Pflichtverletzung dar, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei, und das auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirken eines Duldungstitels.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Außenstelle Höchst, Urteil vom 10.08.2017,

Az. 380 C 2310/16 (14)

Anmerkung: Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Das Berufungsverfahren wird unter dem Az. 2-15 S 151/17 beim Landgericht Frankfurt am Main geführt.

 

Dauerstreit Betriebskostenabrechnung: Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, wozu mindestens die Angabe der Gesamtkosten, des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen gehören. Es sei erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Mieter aus der Abrechnung die ihm angelasteten Kosten klar ersehen und überprüfen könne, so dass eine Belegeinsicht nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung etwaiger Zweifel erforderlich sei.

Das Landgericht Wiesbaden sah dies im vorliegenden Fall als nicht gegeben an. Die Abrechnung sei zwar rechnerisch mit Aufwand nachvollziehbar, aber „unnötig kompliziert gestaltet“. „Viel unübersichtlicher könne man eine solche Aufstellung nicht gestalten“, so das Landgericht Wiesbaden.

Der Bundesgerichtshof beurteilte das anders. An die gedankliche und rechnerische Nachprüfbarkeit einer Abrechnung dürften keine strengen Anforderungen gestellt werden. Es sei einem Mieter durchaus zuzumuten, dass er, um die Kostenanteile auf S. 3 nachzuvollziehen, auf S. 1 und 2 zurückblättern und die Angaben von drei Seiten „gedanklich zusammenführen“ müsse. Pikantes Detail: Das Berufungsurteil des Landgerichts Wiesbaden, mit welchem dem Vermieter vorgeworfen wurde, seine Abrechnung unübersichtlich gestaltet zu haben, genügte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs selbst nicht einmal den prozessualen Mindestanforderungen an die Darstellung der Urteilsgründe.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.07.2017, Az. VIII ZR 3/17

(zuvor: LG Wiesbaden, Urteil vom 01.12.2016, Az. 3 S 91/16

zuvor: AG Wiesbaden, Urteil vom 18.05.2016, Az. 93 C 4625/15 (40))

Anmerkung: Während der Bundesgerichtshof weniger strenge Anforderungen an die formelle Wirksamkeit von Abrechnungen stellt, legen die Instanzgerichte häufig einen strengeren Maßstab an. Der vorsichtige Vermieter ist daher gehalten, auch diesen Ansprüchen zu genügen, wozu leider die Abrechnungsprogramme nicht immer einen positiven Beitrag leisten.

 

Gegenstand der Beschlussfassung einer WEG über die Jahresabrechnung

Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft schulden der WEG laufende Zahlungen in Form des sog. Haus- oder Wohngeldes sowie im Falle zu geringer Sollvorauszahlungen Nachforderungen aus der Jahresabrechnung (sog. Abrechnungsspitze).

Rechtsgrund für die Zahlung des Hausgeldes, d.h. für die laufenden Vorauszahlungen, ist der jeweils beschlossene Wirtschaftsplan. Anspruchsbegründend für die Differenz aus der sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Abrechnungssumme und den geschuldeten Vorauszahlungen aus den Wirtschaftsplänen (sog. Abrechnungsspitze) ist hingegen die Jahresabrechnung.

In dem vom Landgericht Frankfurt zu entscheidenden Fall wies die beschlossene Jahresabrechnung ein Guthaben zugunsten des Beklagten aus. Es stellte sich dann jedoch heraus, dass die in der Abrechnung ausgewiesenen Sollzahlungen zu hoch waren. Die tatsächlich geschuldeten monatlichen Zahlungen waren niedriger. Die Verwalterin erstellte deshalb eine neue Einzelabrechnung, aus der sich ein Nachzahlungsbetrag ergab. Auf Zahlung dieses Nachzahlungsbetrages hat die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft den beklagten Eigentümer in Anspruch genommen, ohne dass ein neuer Beschluss über die berichtigte Einzelabrechnung gefasst worden wäre.

Zu Unrecht, wie das Landgericht Frankfurt feststellte. Beschlussgegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung seien nicht nur die Gesamteinnahmen und Ausgaben und die auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Anteile, sondern auch die Abrechnungsspitze. Diese (umstrittene) Auffassung begründete das Landgericht ausführlich. Es sei Aufgabe der Wohnungseigentümer, nicht des Verwalters, Zahlungsansprüche zu begründen.

Der Zahlungsanspruch gegen den beklagten Eigentümer bestand somit nicht, da die beschlossene Abrechnung, die auch eine Beschlussfassung der Eigentümer über die Abrechnungsspitze beinhaltete, ein Guthaben des Beklagten auswies.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 31.05.2017, Az. 2-13 S 135/16

(zuvor: Amtsgericht Kassel, Az. 800 C 129/16)

Anmerkung: Wegen der umstrittenen Frage, ob die Abrechnungsspitze Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist, wurde die Revision zugelassen.

 

Einsichtsrecht der Eigentümer in Verwaltungsunterlagen der WEG

Ein Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn einzelnen Eigentümern zuvor die zur Vorbereitung der Versammlung begehrte Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verwehrt wurde. Das Einsichtsrecht ist dabei an keine weiteren Voraussetzungen geknüpft. Lediglich Rechtsmissbrauch oder Schikane stellen eine Grenze dar.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.01.2017, Az. 2-13 S 48/16

(zuvor: Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 11.12.2015, Az. 92 C 4965/14 (81))

 

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

 

Strba Rechtsanwälte
Rechts- und Fachanwälte Frankfurt am Main