AG Höchst: Taubenkot und Müll auf dem Balkon einer Eigentumswohnung
In diesem vom Amtsgericht Höchst zu entscheidenden Fall hatte die beklagte Eigentümerin auch auf schriftliche Aufforderung durch die Verwalterin mit Fristsetzung hin nicht den Müll von ihrem Balkon geräumt und den Balkon nicht vom Taubenkot gereinigt. Die WEG beschloss daraufhin die gerichtliche Inanspruchnahme dieser Eigentümerin. Das Amtsgericht Höchst erhob Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Der vom Gericht bestellte Gutachter konnte jedoch den Balkon der Wohnung nicht besichtigen, da die Wohnung der Beklagten bis zu einer Höhe von 1,60 m mit Müllsäcken, Kartons und Kleidern vollgestellt war. Das Amtsgericht Höchst sah hierin eine Beweisvereitelung durch die Beklagte und verurteilte diese zur Räumung und Reinigung des Balkons.
Amtsgericht Höchst, Urteil vom 20.06.2014, Az. 383 C 1841/13 (43)
LG Frankfurt: Änderung von Verteilerschlüsseln und Beteiligung von „Nichtnutzern“ in der WEG-Abrechnung
Das Landgericht Frankfurt hatte sich mit einer sog. Öffnungsklausel in der Teilungserklärung zu befassen. Dort war geregelt, dass bei bestimmten Kostenarten mit Mehrheitsentscheidung einer der dort geregelten Umlageschlüssel (Miteigentumsanteile, Einheiten, Personen) eingeführt werden kann.
In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main stellte das Landgericht Frankfurt zur Auslegung der Teilungserklärung und Beschlüssen einer WEG zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln fest:
- Die Auslegung der Teilungserklärung und damit auch einer dortigen Öffnungsklausel muss nach objektiven Gesichtspunkten erfolgen. Es ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, und zwar so, wie er sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.
- Außerhalb dessen liegende Umstände dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.
- Beschlüsse der WEG zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln müssen transparent sein. Sie können sich insbesondere nicht konkludent aus einer anderen Beschlussfassung ergeben.
- Es gibt auch keinen Rechtsgrundsatz dahingehend, dass mit Kosten nur diejenigen Wohnungseigentümer belastet werden dürfen, die von dem betreffenden Gegenstand des Gemeinschaftseigentums profitieren. Im Gegenteil muss ohne abweichende Regelung z.B. auch ein Erdgeschosseigentümer Aufzugskosten tragen (vorliegend ging es um die Umlage der Kosten für eine Heizungsreparatur auf einen Eigentümer, der über eine eigene Heizung verfügt).
Auch betonte das Landgericht Frankfurt:
Es ist nicht treuwidrig, wenn man sich – auch nach längerer anderweitiger Praxis – auf die Einhaltung der Vorgaben der Teilungserklärung beruft, nachdem man insoweit einen Fehler entdeckt hat. Das Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung verwirkt nicht
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 09.07.2014, Az. 2/13 S 39/12
Anmerkungen:
- Vor dem Erwerb von Wohnungseigentum sollte daher auf jeden Fall die Teilungserklärung sorgfältig durchgelesen werden, um hier nicht später unangenehme Überraschungen zu erleben.
- Des Weiteren ist zu beachten, dass seit 2007 gemäß § 16 Abs. 3 WEG der Verteilungsschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten durch Beschluss geändert werden kann.
- Für die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung ist dies nur im Einzelfall mit qualifizierter Mehrheit unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 4 WEG möglich.
Hessischer VGH: Schriftformerfordernis der Baugenehmigung und Verwirkung von Nachbarrechten
- Aus dem Schriftformerfordernis der Baugenehmigung folgt, dass Inhalt der Baugenehmigung nur dasjenige sein kann, was schriftlicher Inhalt der Genehmigungsurkunde einschließlich Genehmigungsvermerk geworden ist.
- Materielle Abwehrrechte des Nachbarn können auch gegenüber ungenehmigten Bauvorhaben verwirkt werden, was bei wesentlichen Nutzungsänderungen voraussetzt, dass jeweils nach Nutzungsänderung in einem relevanten zeitlichen Umfang von den Nachbarrechten kein Gebrauch gemacht worden ist.
Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 25.06.2014, Az. 3 A 1024/13
AG Frankfurt: Kein Schutz vor Zigarettenrauch
- Der Mieter kann vom Vermieter nicht verlangen, durch geeignete Maßnahmen sicher zu stellen, dass in seine Wohnung einerseits bei geschlossenen Fenstern kein Zigarettenrauch und Zigarettengeruch aus der darunter gelegenen Wohnung dringen und dass andererseits bei geöffneten Fenstern das Eindringen von Rauch und Geruch auf ein zumutbares Maß reduziert wird, wenn er nicht darlegt, dass er durch exzessives Rauchen des Nachbarn ganz erheblich beeinträchtigt wird. Denn grundsätzlich ist das Rauchen eines Mieters im eigenen Obhutsbereich sozialadäquat und stellt deshalb für sich genommen keinen Mangel der Mietsache dar.
- Eine Beschränkung der Belästigungen durch Zigarettenrauch auf ein „zumutbares Maß“ kann im Übrigen schon deshalb nicht verlangt werden, weil unklar ist, zu welcher gem.
§ 888 ZPO zu vollstreckenden Handlung der Vermieter verurteilt werden soll.
Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 27.06.2014, Az. 33 C 617/14 (50)