Bei Baumaßnahmen zur Beseitigung eines Frankfurter Bades und Errichtung eines separaten Bades handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB, die der Mieter grundsätzlich zu dulden hat.
Bei Baumaßnahmen zur Beseitigung eines Frankfurter Bades und Errichtung eines separaten Bades handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB, die der Mieter grundsätzlich zu dulden hat.
Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 03.05.2011, Az. 33 C 99/11 (29)
Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 08.11.2011, Az. 2-11 S 164/11
Das Amtsgericht und in der Berufungsinstanz das Landgericht Frankfurt am Main hatten sich mit der Frage zu beschäftigen, ob es sich bei Baumaßnahmen zur Beseitigung eines sog. Frankfurter Bades und Errichtung eines separaten Bades um einen grundlegenden Umbau der Wohnung handelt oder lediglich um eine Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter grundsätzlich zu dulden hat. Ferner war zu entscheiden, ob eine nach den Bauarbeiten zu erwartende Mieterhöhung für den Mieter eine Härte darstellt, die eine Duldung für ihn unzumutbar macht.
Als Frankfurter Bad bezeichnet man eine Wohnungseinteilung aus den Anfängen des 20. Jahrhunderts, in der Badewanne bzw. Dusche in einer Nische der Küche angesiedelt sind. Im von den Gerichten zu entscheidenden Fall verfügte die Mietwohnung über eine Badewanne in der Küche sowie ein getrenntes WC. Der Vermieter beabsichtigte, ein separates Badezimmer einschließlich WC und Waschmaschinenstellplatz zu errichten und damit einhergehend die Küche zu verkleinern. Die Mieterin war trotz formgerechter Ankündigung durch den Vermieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten nicht bereit, diese Umbaumaßnahmen zu dulden.
Amtsgericht und Landgericht Frankfurt am Main stellen in ihren Urteilen zunächst unmissverständlich klar, dass es sich bei den beabsichtigten Baumaßnahmen um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB handele. Ein Frankfurter Bad entspreche nicht mehr dem heute allgemein üblichen Standard.
Nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache zu dulden. Das gilt nach § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nur dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Dies ist jeweils im Einzelfall zu prüfen.
Im zu entscheidenden Fall berief sich die Mieterin u. a. darauf, dass die zu erwartende Mieterhöhung für sie eine unzumutbare Härte darstelle. Bei den Gerichten hatte sie mit diesem Einwand keinen Erfolg. Nach § 554 Abs. 2 S. 4 BGB – so die Frankfurter Gerichte – sei die zu erwartende Mieterhöhung nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache wie im zu entscheidenden Fall lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich ist. Ein separates Badezimmer entspreche heute üblichem Standard.
R. Patrick Geiger,
Rechtsanwalt und Fachanwalt
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht