Sperrt der Mieter einen vom Vermieter beauftragten Handwerker aus nicht nachvollziehbaren Gründen über einen nicht unerheblichen Zeitraum auf dem Balkon aus, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 13.07.2012, Az. 33 C 1230/10 (50)
Nicht nur der bekannte Fall des Zahlungsverzugs des Mieters kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Nach § 543 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
So stellen insbesondere auch Straftaten, die gegenüber dem Vertragspartner, seinem Vertreter, Beauftragten, Mitarbeitern, dem Hausverwalter oder gegenüber einem anderen Hausbewohner verübt werden, eine Vertragsverletzung dar, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann (eine Vertragsverletzung liegt jedoch nicht vor, wenn andere Personen betroffen sind).
Über einen derartigen Fall hatte nun das örtliche Amtsgericht Frankfurt am Main zu entscheiden:
Der Mieter hatte den vom Vermieter beauftragten Mitarbeiter einer Rohrreinigungsfirma lediglich mit einer Unterhose bekleidet empfangen. Während der Handwerker dann Arbeiten auf dem Balkon verrichtete, verschloss der Mieter – angeblich weil der Handwerker Werkzeug auf dem Bett abgelegt hatte und seinen Wohnungsstrom nicht verwenden sollte – die Balkontür über mehrere Minuten von innen. Der Handwerker hatte keine Möglichkeit mehr, den Balkon zu verlassen.
Dieser Vorfall erfülle – so das Amtsgericht Frankfurt – zumindest den objektiven Tatbestand einer Freiheitsberaubung und stelle wegen seiner Schwere einen wichtigen Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses dar. Eine vorherige Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen.
Das Verhalten des Mieters sei weder gerechtfertigt noch entschuldigt. Einen Handwerker in der Unterhose zu empfangen, sei „unangemessen und provozierend“. Dass der Mieter dann auch noch seine eigenen Belange in den Vordergrund stellte und den Handwerker an seiner Pflichterfüllung hinderte, sei „nicht ansatzweise nachzuvollziehen“ und könne nicht rechtfertigen, den Handwerker dann auch noch auszusperren.
Eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses sei nach Auffassung des Amtsgerichts Frankfurt nicht mehr länger zumutbar. Der Mieter „lasse jegliche Kooperation missen“. Er verhalte sich „äußerst kleinlich und … schikanös“. Der Vermieter könne es nach diesem Vorfall nicht mehr verantworten, Handwerker in die Wohnung des Mieters zu schicken bzw. müsse jedenfalls befürchten, dass der Mieter deren Arbeiten verhindert, wodurch dem Vermieter zusätzliche Kosten entstehen könnten. Dies – so das Amtsgericht Frankfurt – könne dem Vermieter nicht zugemutet werden. Die außerordentliche Kündigung sei daher gerechtfertigt.
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger