OLG Frankfurt: Erpressung des Vermieters
Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass die Forderung (unstreitig) nicht geschuldeter Vermögensvorteile als Voraussetzung für die (unstreitig) geschuldete Räumung und Herausgabe des Mietobjektes eine Erpressung des Vermieters durch den Mieter sowie seine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung begründen kann. In dem zu entscheidenden Fall hatte die Pächterin ihrem Vermieter gedroht, sie werde ihrer Pflicht zur Räumung und Herausgabe nur dann nachkommen, wenn der Vermieter eine Vereinbarung unterzeichnet, mit der er auf sämtliche offenen Pachtzinsforderungen verzichtet, und sich zudem verpflichtet, Kaution und Maklercourtage zu erstatten.
Eine solche Vereinbarung kann – so das OLG Frankfurt – anfechtbar sein, wenn durch die Ankündigung, das Mietobjekt ansonsten nicht herauszugeben, für den Vermieter eine Zwangslage geschaffen wurde. Dies war der Fall, da der Vermieter das Objekt bereits veräußert hatte und ihm bei fehlender Räumung und Herausgabe durch die Pächterin erhebliche finanzielle Nachteile, etwa durch die Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz, entstanden wären.
In der Tätigkeit des Rechtsanwalts der Pächterin sah das OLG Frankfurt eine Beihilfe zur Erpressung. Das Verfassen des Anwaltsschreibens, in dem die unberechtigte Forderung erhoben wird, könne als Beteiligung des Rechtsanwalts an dieser Handlung und demzufolge zu seiner Mithaftung auf Erstattung der seitens des Mieters erlangten Vermögensvorteile führen.
Oberlandesgericht Frankfurt, Urteil vom 10.06.2015, Az. 2 U 201/14
OLG Frankfurt: Täuschung eines Gewerbemieters über Bauvorhaben
- Hat der Vermieter den gewerblichen Mieter vor Vertragsschluss trotz eigener Kenntnis nicht darüber informiert, dass nahe dem Mietobjekt ein umfangreiches Bauvorhaben kurz bevorsteht und dadurch erhebliche Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebs des Mieters zu erwarten sind, so kann eine arglistige Täuschung vorliegen, die den Mieter zur Anfechtung des Mietvertrags berechtigt.
- Hat der Mieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung durch den Vermieter bzw. dessen Vertreter wirksam angefochten, entfällt sein Recht zum Besitz an der Mietsache. Denn in diesem Fall ist der Mietvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen.
Oberlandesgericht Frankfurt, Urteil vom 11.02.2015, Az. 2 U 174/14
AG Frankfurt: Kündigung unter einer Bedingung ist unwirksam
- Eine Kündigung, die unter einer Bedingung erklärt wird, ist unwirksam. Die Kündigung ist als einseitige Gestaltungserklärung grundsätzlich bedingungsfeindlich, es sei denn, der Bedingungseintritt liegt allein in der Hand des Kündigungsempfängers (sog. Potestativbedingung).
- Kündigt ein Mieter seinen Mietvertrag unter der Bedingung des Abschlusses eines neuen Mietvertrages über eine andere Wohnung im gleichen Haus, liegt darin eine unzulässige Bedingung. Denn der Abschluss eines Mietvertrages ist nicht alleine vom Willen des Vermieters abhängig.
- Die unter einer Bedingung erklärte und daher unwirksame Kündigung wird auch nicht wirksam, wenn die Bedingung eintritt. Daher kann dahinstehen, ob der Mieter den Eintritt der Bedingung treuwidrig verhindert hat, indem er den ihm angebotenen Mietvertrag abgelehnt hat.
Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 03.06.2015, Az. 33 C 903/15 (93)
AG Langen: Bestellung einer WEG-Verwaltung durch einstweilige Verfügung
Im Wege eines Eilverfahrens hatte das Amtsgericht Langen einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft einen WEG-Verwalter bestellt, nachdem der vorherige Verwalter sein Amt niedergelegt hatte. Zu Unrecht, wie dann im Widerspruchsverfahren festgestellt wurde.
Die einstweilige Verfügung wurde aufgehoben. Zwar sei die WEG – so das AG Langen – durch die Amtsniederlegung des vorherigen Verwalters mit sofortiger Wirkung verwalterlos geworden. Es hätte jedoch eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung (etwa nach Ermächtigung eines Eigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung) erfolgen müssen. Zwar gebe es Hinweise dafür, dass eine Verwalterwahl in einer Eigentümerversammlung nicht möglich sei, da es aufgrund der Mehrheitsverhältnisse in der Gemeinschaft in der Vergangenheit bereits zu Majorisierungen und Verstößen gegen die ordnungsgemäße Verwaltung gekommen sei. Dies genüge jedoch vorliegend nicht, um in das grundsätzlich vorrangige Selbstverwaltungsrecht der WEG einzugreifen.
Amtsgericht Langen (Hessen), Urteil vom 09.04.2015, Az. 52 C 17/15 (15)
LG Frankfurt: Anforderungen an eine Einladung zur WEG-Versammlung / Pflicht zur Zahlung von Sonderumlage bei Beschluss über Instandsetzungsarbeiten
- Bei der Einberufung einer Versammlung ist in der Einladung der Gegenstand eines Beschlusses gemäß § 23 Abs. 2 WEG hinreichend genau zu bezeichnen. Die Wohnungseigentümer sollen die Möglichkeit haben, sich auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob sie daran teilnehmen möchten. Sie sollen vor überraschenden Entscheidungen geschützt werden. Es muss also anhand der Tagesordnung möglich sein zu verstehen und zu überblicken, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss hat. Dabei genügt regelmäßig eine schlagwortartige Bezeichnung. Das Landgericht hatte darüber zu entscheiden, ob eine Bezugnahme auf ein Schreiben in der Einladung einen erheblichen Ladungsfehler darstellt, wenn dieses Schreiben nicht beigefügt ist. Dies sei nicht der Fall, wenn die o.g. Voraussetzungen, insbesondere der Schutz der Eigentümer vor überraschenden Beschlüssen, gegeben seien. Es sei daher unerheblich, ob das Schreiben in der Versammlung verlesen worden sei oder nicht.
- Ein Beschluss, wonach bestimmte Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden sollen, begründet in der Regel noch nicht die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung einer Sonderumlage. Dafür sei ein zusätzlicher ausdrücklicher Beschluss über die Finanzierung der Maßnahme erforderlich.
Landgericht Frankfurt, Urteil vom 14.04.2015, Az. 2-09 S 16/13
Zuvor: Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 12.02.2013, Az. 33 C 4372/12 (29)