LG Frankfurt: Beleidigungen oder Nötigungen gegenüber anderen Hausbewohnern können fristlose Kündigung rechtfertigen
Das Landgericht Frankfurt bestätigte in dieser Entscheidung, dass nicht nur Beleidigungen, Verleumdungen oder Nötigungen gegenüber dem Vermieter, sondern auch gegenüber anderen Hausbewohnern eine Vertragsverletzung darstellen, die den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen können. Es komme aber jeweils auf eine Einzelfallabwägung an, insbesondere in welcher Situation der Vorfall sich ereignet habe und ob es sich um einen vereinzelten Ausnahmefall handele, ob eine Entschuldigung erfolgt sei und ob der Betroffene die Drohung ernst genommen habe.
Vorliegend hatte einer der Mieter zu einer Mitbewohnerin gesagt „Was bist Du nur für ein Mensch“ und dann zweimal neben sie gespuckt. Einem anderen Mitbewohner gegenüber hatte er gedroht, das ganze Haus anzuzünden, wenn er ausziehen müsse. Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat den Mieter nach ergänzender Beweisaufnahme zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt.
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.07.2014, Az. 2-11 S 387/13
Zuvor: Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 14.11.2013, Az. 381 C 2903/12 (37)
AG Frankfurt: Falsche Quadratmeterzahl bei Mieterhöhungsverlangen
Die Angabe einer falschen – im zu entscheidenden Fall zu niedrigen – Quadratmeterzahl der Wohnung führt nicht zur (formellen) Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Es handelt sich vielmehr um eine Frage der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens. Diese ist anhand der festzustellenden objektiven Gegebenheiten zu prüfen. Dabei ist die zutreffende Wohnungsgröße zu berücksichtigen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Fläche kleiner oder größer als ursprünglich angegeben ist. Das Mieterhöhungsverlangen begrenzt die zu beanspruchende Miete nur der Höhe nach.
Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 04.12.2014, Az. 33 C 2475/14 (57)
LG Frankfurt: Verwirkung von Unterlassungsansprüchen bei fortgesetzter zweckwidriger Nutzung von Teileigentum
Der Beklagte ist Eigentümer von in der Teilungserklärung als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ bezeichneten Räumen. Diese Räumlichkeiten vermietet der Beklagte als Wohnraum. Die Klägerin, eine andere Eigentümerin, macht einen Unterlassungsanspruch gegen den Beklagten geltend. Sie ist der Ansicht, die Räume im Kellerraum seien bereits bauordnungsrechtlich nicht für eine Wohnraumnutzung geeignet. Im Übrigen widerspreche die Nutzung der Teilungserklärung. Der Beklagte berief sich im gerichtlichen Verfahren auf Verjährung und Verwirkung.
Das Landgericht Frankfurt sieht – wie auch das Amtsgericht Wiesbaden als Ausgangsinstanz – einen Anspruch der Klägerin auf Unterlassung der Wohnraumnutzung als gegeben an. Das Landgericht Frankfurt beruft sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Hobby- oder Abstellraum ausgewiesenen Raumes zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken unzulässig ist. Der Unterlassungsanspruch bestehe unabhängig von der Frage, ob die Wohnnutzung behördlich genehmigt ist oder werden kann oder ob Störungen von ihr ausgehen.
Der Unterlassungsanspruch der Klägerin sei auch – so das Landgericht Frankfurt unter Berufung auf die ständige Rechtsprechung – nicht verjährt. Bei Verstößen gegen die zweckbestimmte Nutzung könne, solange der Verstoß andauert, keine Verjährung eintreten.
Problematischer war hingegen die Frage der Verwirkung. Das Landgericht Frankfurt ging davon aus, dass jede neue Vermietung eine neue Störung darstelle, die einen erneuten Unterlassungsanspruch begründe. Vor diesem Hintergrund fehlte es im zu entscheidenden Fall an dem für eine Verwirkung erforderlichen Zeitmoment.
Das Landgericht Frankfurt ließ jedoch wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage, wann bei unzulässiger fortgesetzter Vermietung eine Verwirkung von Unterlassungsansprüchen eintritt, die Revision zu. Das Revisionsverfahren ist unter dem Az. V ZR 178/14 am Bundesgerichtshof anhängig.
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 25.06.2014, Az. 2-13 S 18/13
Zuvor: Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 07.12.2012, Az. 92 C 7239/10-81
LG Frankfurt: Redezeitbeschränkung in Eigentümerversammlungen
Ein Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem die Redezeit in Wohnungseigentümerversammlungen unabhängig vom Gegenstand der Erörterung generell auf drei Minuten beschränkt wird, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Landgericht Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 05.06.2014, Az. 2-09 S 6/13
Zuvor: Amtsgericht Königstein, Az. 21 C 521/12-16
BVerwG: Stadt Frankfurt setzt sich in letzter Instanz mit dem Verbot eines Bordells durch
Ein Hausbesitzer hatte ein ihm gehörendes Hinterhaus in Frankfurt an ein „Chantal Massagestudio“ vermietet, in dem der Prostitution nachgegangen wurde. Die Stadt Frankfurt untersagte dies auf der Grundlage einer Sperrgebietsverordnung aus dem Jahre 1986 zum Schutze der Jugend und des öffentlichen Anstands in Frankfurt am Main.
Während das Verwaltungsgericht Frankfurt die hiergegen erhobene Klage des Klägers abwies, gab der VGH Kassel dem Kläger Recht. Die Prostitution sei durch das am 01.01.2002 in Kraft getretene Prostitutionsgesetz, in dem sich auch ein Wandel der gesellschaftlichen Akzeptanz der Prostitution manifestiere, weitgehend legalisiert worden. Die Ausübung der Prostitution könne daher nicht als Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung eingestuft werden, ohne dass die aus ihrer Ausübung resultierenden schädlichen Auswirkungen auf die Nachbarschaft konkret bewertet würden.
Als letzte Instanz gab nun das Bundesverwaltungsgericht der Stadt Frankfurt Recht. Die Legalisierung der Prostitution schließe es nicht aus, durch den Erlass von Sperrgebietsverordnungen eine lokale Steuerung der Prostitutionsausübung aus ordnungsrechtlichen Gründen zu bewirken. Der damit bezweckte Jugendschutz und die Wahrung des öffentlichen Anstandes seien legitime Gemeinwohlziele. Für den Erlass einer Verordnung genüge die Prognose, dass die Prostitutionsausübung die abstrakte Möglichkeit einer Beeinträchtigung des Jugendschutzes oder des öffentlichen Anstands in besonders sensiblen Gebieten begründe.
Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 17.12.2014, Az. BVerwG 6 C 28.13
Zuvor: Verwaltungsgerichtshof Kassel, Urteil vom 31.01.2013, Az. 8 A 1245/12
Zuvor: Verwaltungsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 03.02.2012, Az. 5 K 4980/11.F