Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 1/14

OLG Frankfurt: Abnahme von Gemeinschaftseigentum bei Erwerb von Wohnungseigentum vom Bauträger

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum kann im formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Abnahmeerklärungen zum Gemeinschaftseigentum gebunden werden, die ein ihm vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger oder der erste Verwalter abgeben.
2. Ebenso wenig kommt eine Bindung solcher Erwerber an bereits abgegebene Abnahmeerklärungen des Sachverständigen oder des Verwalters in Betracht, die ihren Bauträgervertrag erst nachher abschließen („Nachzügler“).

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 30.09.2013 – 1 U 18/12

LG Frankfurt: Mieterhöhung im öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

1. Im öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel die Kostenmiete einseitig um einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung erhöhen.
2. Dies gilt nach einem aktuellen Beschluss des Landgerichts Frankfurt als Berufungsgericht – entgegen der bisherigen Rechtsprechung des Amtsgerichts Frankfurt (vgl. Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 25.04.2012, Az. 33 C 3833/11 (93), Urteil vom 29.03.2012, Az. 33 C 3468/11 (56), Urteil vom 25.04.2012, Az. 33 C 4567/12 (56)) – auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter nicht zuvor angeboten hat, die unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine wirksame zu ersetzen.
3. Begründet wird die Entscheidung damit, dass der Mieter nur einen Anspruch hat, so gestellt zu werden, wie er ohne Verwendung der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel gestanden hätte. In diesem Fall sei der Vermieter nach den gesetzlichen Regelungen auch berechtigt gewesen, die Kostenmiete um einen Zuschlag für die Kosten der Schönheitsreparaturen zu erhöhen.

Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.10.2013 – 2-11 S 91/13

Das Amtsgericht Frankfurt am Main scheint seine Rechtsprechung nun zu ändern und sich der Auffassung des Landgerichts anzuschließen, vgl. Urteile des Amtsgerichts Frankfurt vom 14.11.2013 – 33 C 2278/13 (26) und vom 19.12.2013 – 33 C 1732/13 (56)
(Anm.: Bitte beachten Sie hierzu auch die Urteilsbesprechung im Privaten Eigentum Dezember 2013, S. 14 f.)

AG Offenbach: Fristlose Kündigung eines Mietvertrages wegen unerlaubten Parkens auf dem Grundstück

Das unerlaubte Parken auf dem Grundstück stellt zumindest dann keine erhebliche, eine fristlose Kündigung rechtfertigende Vertragsverletzung des Mieters dar, wenn zuvor das Parken längere Zeit geduldet oder gestattet wurde.

Amtsgericht Offenbach, Beschluss vom 04.12.2013 – 37 C 180/13

LG Frankfurt: Vergütung von durch Baulast angeordneter Grundstücksnutzung

Vorsicht beim Eigentumserwerb:
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge in Bezug auf das Grundstück zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Sie sind – zumindest in Hessen – nicht im Grundbuch eingetragen, sondern nur im Baulastenverzeichnis. Der beurkundende Notar sieht regelmäßig nur das Grundbuch ein, nicht aber das Baulastenverzeichnis. Vor dem Erwerb eines Grundstücks empfiehlt sich daher ein Blick ins Baulastenverzeichnis, um später keine unschönen Überraschungen zu erleben.

Allerdings kann unter Umständen ein Zahlungsanspruch gegen den durch eine Baulast Begünstigten für die Nutzung des Grundstücks bestehen. Hierüber hatte das Landgericht Frankfurt am Main zu entscheiden:

1. In dem dem Landgericht vorliegenden Fall war das Grundstück der Kläger zugunsten der Beklagten mit diversen Baulasten beschwert, nämlich der Last zur Aufnahme und Mitbenutzung von Wasser-/Abwasser- und Energieversorgungsanlagen, der Zurverfügungstellung von zwei Fahrzeugstellplätzen sowie der Zurverfügungstellung eines Zugangs zum Grundstück der Beklagten. Diese Baulasten waren im Baulastenverzeichnis eingetragen und wurden von den Beklagten seit langer Zeit kostenlos genutzt. Nach dem Eigentumserwerb der Kläger verlangten diese von den Beklagten Vergütung der durch die Baulasten angeordneten Grundstücksnutzung.
2. Das Landgericht Frankfurt sprach den Klägern einen Anspruch auf Wertersatz für die Nutzungen gegen die Beklagten zu. Die Nutzung durch die Beklagten erfolge ohne Rechtsgrund. Insbesondere sei die Eintragung von Baulasten im öffentlich-rechtlichen Baulastenverzeichnis kein Rechtsgrund den privatrechtlichen Eigentümern des belasteten Grundstücks gegenüber. Die behördliche Anordnung von Nutzungsrechten gewähre keinen privatrechtlichen Nutzungsanspruch.

Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.11.2013 – 2-10 O 95/11

AG Frankfurt: Mietminderung bei Funktionsstörung der Heizung

1. Eine Funktionsstörung der Heizung führe zwar – so das Amtsgericht Frankfurt – zu einer Beseitigungspflicht des Vermieters, aber nicht automatisch zu einer Mietminderung.
2. Für eine Mietminderung gelte die sog. Erheblichkeitsschwelle. Die bloße Behauptung des Mieters, es könne keine Zimmertemperatur von 20 ° C erreicht werden und die Heizung verursache erheblichen Lärm, sei nicht ausreichend. Vielmehr müsse der Mieter konkret die Heizleistung in den verschiedenen Räumen und die daraus resultierenden Beeinträchtigungen für die Nutzbarkeit darlegen.

Vorsicht: Das Amtsgericht weicht ausdrücklich von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.10.2011 – Az. VIII ZR 125/11 – ab und stellt höhere Anforderungen an den Mietervortrag. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 29.08.2013, 33 C 1402/13 (26)