Heizkosten müssen unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffes abgerechnet werden. Eine Umlage auf der Grundlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, ist unzulässig und führt zur materiellen Unwirksamkeit der Abrechnung.
Heizkosten müssen unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffes abgerechnet werden. Eine Umlage auf der Grundlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, ist unzulässig und führt zur materiellen Unwirksamkeit der Abrechnung.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11
Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser aktuellen Entscheidung mit der Frage befasst, ob die Heizkosten nach den tatsächlichen Verbrauchskosten im Abrechnungszeitraum umzulegen sind oder ob auch eine Umlage auf der Grundlage der in diesem Zeitraum vom Vermieter an den Energieversorger geleisteten Zahlungen erfolgen kann.
Eine Abrechnung unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffes bezeichnet man als Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt).
Eine Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, bezeichnet man hingegen als Abrechnung nach dem Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenrechnung genannt).
Während der Bundesgerichtshof mit Urteilen vom 20.02.2008 (Az. VIII ZR 49/07 und VIII ZR 27/07) in Bezug auf Betriebskosten für die Wasserversorgung noch entschieden hatte, dass der Vermieter grundsätzlich auch verbrauchsabhängige Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfe, ist diese Abrechnungsweise für die Heizkosten unzulässig.
Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen „kalten“ Betriebskosten gebe es bezüglich der Heizkosten in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung eine eindeutige gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichte, diese nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff und damit nach dem Leistungsprinzip abzurechnen. Nach dieser Vorschrift seien die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insb. die „Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Formulierung sei zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können.
Soweit fehlerhaft eine Abrechnung auf der Grundlage der im Abrechnungszeitraum an den Energieversorger geleisteten Zahlungen erstellt worden sei, sei diese insoweit inhaltlich unrichtig. Dieser Mangel könne auch nicht durch eine Kürzung der geltend gemachten Heizkostenforderung nach § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung ausgeglichen werden. Vielmehr müsse der Vermieter ggf. nachträglich eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip vorlegen.
Diese Rechtsprechung wird insbesondere bei einem Auseinanderfallen der Abrechnungszeiträume des Vermieters und des Energieversorgers die Vermieter vor erhebliche Abrechnungsprobleme stellen.
Noch weitergehend dürften jedoch die Auswirkungen dieser Rechtsprechung bei der Abrechnung in Wohnungseigentümergemeinschaften sein. Der Bundesgerichtshof hat insoweit bereits mitgeteilt (Pressemitteilung Nr. 25/2012 vom 17.02.2012 zum Az. V ZR 251/10), dass in Wohnungseigentümergemeinschaften die Gesamtabrechnung die Einnahmen und tatsächlichen Geldflüsse ausweisen müsse und somit nach dem Abflussprinzip zu erstellen sei. Hingegen seien bei den Einzelabrechnungen die Vorgaben der Heizkostenabrechnung zu beachten, so dass insoweit eine Verteilung nach dem tatsächlich verbrauchten Brennstoff und damit nach dem Leistungsprinzip vorzunehmen sei. Die damit verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen zu der Gesamtabrechnung habe der Verwalter verständlich zu erläutern.
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger