Augen auf beim Wohnungskauf!

Sie möchten eine Eigentumswohnung erwerben und später keine bösen Überraschungen erleben? In unserem Beitrag “Augen auf beim Wohnungskauf!” im ERA Wohnimmobilien-Magazin “ERste Adresse” (Jahrgang 15, Ausgabe Nr. 53) zeigen wir, was in rechtlicher Hinsicht vor dem Erwerb einer Wohnung zu beachten ist (inkl. Checkliste).

Damit der Traum von der eigenen Wohnung sich erfüllen kann, ohne von rechtlichen Problemen getrübt zu sein, sollte der Kauf gut vorbereitet sein.

1. Zustand der Liegenschaft/Wohnung

Wesentlich ist der Zustand der Immobilie (d. h. von Wohnung, Gemeinschaftseigentum und Grundstück).

Wird eine schon errichtete Bestandsimmobilie erworben, kann sie besichtigt werden. In der Regel enthält der Kaufvertrag bei Bestandsimmobilien jedoch einen (häufig zulässigen) weitgehenden Gewährleistungsausschluss (Stichwort: Gekauft wie gesehen!). Gewährleistungsansprüche bestehen gemäß § 444 BGB dann nur noch, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt oder er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Beim Erwerb einer noch nicht hergestellten Immobilie ist eine Besichtigung naturgemäß nicht möglich. Wesentliche Informationen sollte allerdings die Baubeschreibung enthalten. Vorsicht ist bei besonders kurzen Baubeschreibungen geboten. Sie sind meist unvollständig, was dazu führt, dass der Erwerber über die Baubeschreibung hinausgehende Bauleistungen nur selten einfordern kann.

2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Beim Wohnungskauf wird rechtlicher Hinsicht nicht „nur“ eine Eigentumswohnung erworben, sondern zweierlei:

  • das Sondereigentum an einer (ggf. noch herzustellenden) Wohnung sowie
  • der dazu gehörige Anteil am (ggf. ebenfalls noch herzustellen) Gemeinschaftseigentum, wozu auch das Grundstück gehört.

In Bezug auf das Sondereigentum wird der Käufer Alleineigentümer und damit auch alleine nutzungsberechtigt (§ 13 Abs. 1 WEG). Am Gemeinschaftseigentum steht ihm nur ein Recht zum Mitgebrauch zu (§ 13 Abs. 2 WEG).

Gegenstand des Sondereigentums sind nach § 5 Abs. 1 WEG die dem Sondereigentümer als Sondereigentum zugewiesenen Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein anderer Sondereigentümer unzulässig beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Die Zuweisung zum Sondereigentum ergibt sich aus der Teilungserklärung. Immer dann, wenn kein Sondereigentum begründet wurde, liegt Gemeinschaftseigentum vor.

Die Teilungserklärung ist zusammen mit der Gemeinschaftsordnung, die regelmäßig wichtige Regelungen für alle Wohnungseigentümer, u. a. zur Nutzung der Immobilie und sonstige Rechte und Pflichten in der WEG enthält, das zentrale Regelungswerk einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Vor dem Erwerb sollte daher immer die vollständige Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich etwaiger Nachträge (die wesentliche Änderungen beinhalten können) genau geprüft werden.

3. Beschlusssammlung, Protokolle und Abrechnungen

Neben diesen Unterlagen können sich bei Bestandsimmobilien wesentliche Rechte und Pflichten aus den Beschlüssen der WEG ergeben. Beschlüsse der Wohnungseigentümer wirken für und gegen jeden Erwerber. Sie sind in der Beschlusssammlung erfasst, die seit dem 01.07.2007 zwingend von jedem Verwalter geführt werden muss. Die Einsicht in die Beschlusssammlung ist dringend zu empfehlen.

Weitere wichtige Informationen können den Protokollen der Eigentümerversammlungen entnommen werden, die häufig Hinweise auf eine etwaige Sanierungsbedürftigkeit, Streit innerhalb der Gemeinschaft sowie die finanzielle Situation der WEG enthalten.

Im Hinblick auf die finanzielle Situation der WEG sollten sich Erwerber bei einer Bestandsimmobilie auch die letzten Abrechnungen vorlegen lassen.

4. Belastungen

Maßgeblich ist zunächst der Grundbuchauszug, wobei das Grundbuch vor Protokollierung eines Immobilienkaufvertrages immer vom Notar eingesehen wird. In Abteilung II sind Lasten und Beschränkungen, z. B. Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte o. ä.) oder Vorkaufsrechte, in Abteilung III Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden eingetragen.

Wesentliche Belastungen können sich auch aus dem Baulastenverzeichnis ergeben, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde eingetragen werden (z. B. eine Abstandsflächenbaulasten). Eintragungen im Baulastenverzeichnis werden (außer in Bayern und Brandenburg) nicht in das Grundbuch eingetragen. Das Baulastenverzeichnis wird auch nicht vom Notar eingesehen, so dass der Erwerber dieses selbst prüfen sollte.

5. Nutzbarkeit

Ein weiterer zentraler Punkt ist die Frage der Nutzbarkeit der Immobilie, insbesondere des Sondereigentums. Jeder Erwerber sollte sich bewusst sein, dass er nicht Alleineigentümer von Haus und Grundstück wird und die Immobilie deshalb nicht nach Belieben nutzen darf. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist daher auch unter dem Gesichtspunkt der Nutzbarkeit der Immobilie vor Erwerb genau zu prüften.

Dies gilt insbesondere für die Zweckbestimmung einzelner Räumlichkeiten. Oft sind die Einheiten schon in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit Bezeichnungen versehen. Bei der Bezeichnung als „Wohnung“ ist grundsätzlich neben der Eigennutzung als Wohnung auch die Vermietung zulässig (sofern die Teilungserklärung die Vermietbarkeit nicht zulässig beschränkt), nicht jedoch eine gewerbliche Nutzung, es sei denn, es geht von ihr keine stärkere Störung als von einer Wohnnutzung aus. Hiervon ist aber regelmäßig bei einer gewerblichen Nutzung auszugehen.

Bei Erwerb einer vermieteten Einheit stellen sich auch mietrechtliche Fragen, insbesondere ob der Mieter die Miete zahlt oder ob es Streitigkeiten im laufenden Mietverhältnis gibt. Der Erwerber einer vermieteten Einheit sollte unbedingt die vollständige Mieterakte einsehen.

Sofern der Erwerber die Immobilie selbst oder für Angehörige nutzen will, ist vor Erwerb zu prüfen, ob bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB zu beachten ist. Ist der an der vermieteten Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Diese Frist kann durch landesrechtliche Verordnung verlängert werden.

6. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die übrigen Eigentümer und die Verwaltung

Jeder Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum wird Teil einer Gemeinschaft. Dabei kann es sich um einen intakte, funktionierende WEG handeln. Leider gibt es jedoch auch völlig zerstrittene Gemeinschaften.

Anhaltspunkte können sich aus den Protokollen der Gemeinschaft ergeben. So können z.B. häufige Verwalterwechsel oder Rechtsstreitigkeiten, z.B. Beschlussanfechtungsklagen, ein Indiz für eine schwierige Gemeinschaft sein. Auch die Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer oder massive Lagerbildungen in der WEG sind möglichst im Vorfeld zu eruieren.

7. Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers

Das primäre Recht eines jeden Wohnungseigentümers ist das Stimmrecht. Steht nichts in der Teilungserklärung, gilt gemäß § 25 Abs. 2 WEG das sogenannte Kopfprinzip, d. h. jeder Wohnungseigentümer hat (unabhängig von der Größe und der Anzahl der Wohnungen) das gleiche Stimmrecht. Häufig finden sich aber in der Teilungserklärung abweichende Regelungen, z.B. eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen.

Die primäre Pflicht des Wohnungseigentümers ist die Pflicht zur Zahlung. In der Regel monatlich müssen die Eigentümer Vorauszahlungen leisten, das sog. Hausgeld, dessen Höhe im Wirtschaftsplan festgelegt wird. Nach Ablauf des Abrechnungsjahres wird vom Verwalter eine Abrechnung erstellt.

Hinzu können Sonderumlagen kommen, z.B. wenn größere Reparaturen erforderlich werden, die nicht aus der Instandhaltungsrücklage der WEG finanziert werden können. Es empfiehlt sich, vor einem Erwerb anhand der Abrechnungen auch die Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft zu prüfen.

Schließlich haftet jeder Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile für Verbindlichkeiten der WEG. Diese Haftung besteht unmittelbar gegenüber dem einzelnen Gläubiger, also nicht nur subsidiär.

Weitere Pflichten der Wohnungseigentümer sind z.B. die Pflicht zur Instandhaltung des Sondereigentums, Verkehrssicherungspflichten, Duldungspflichten und das Verbot der Nachteilszufügung.

8. Checkliste

Vor Erwerb einer Eigentumswohnung empfehlen wir daher insbesondere:

  • Prüfung des Entwurfs des notariellen Kaufvertrages
  • Prüfung des Grundbuchauszugs
  • Prüfung des Baulastenverzeichnisses/sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorgaben (Denkmalschutz o.ä.) und Besonderheiten der Immobilie
  • Prüfung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
  • Prüfung der Beschluss-Sammlung
  • Prüfung der Immobilie bzw. der Baubeschreibung von einer technisch versierten Person
  • bei Vermietung: Prüfung der vollständigen Mieterakte

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Strba Rechtsanwälte
Rechts- und Fachanwälte Frankfurt am Main