Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat
(amtliche Leitsätze)
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 216/14
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter als Modernisierungsmaßnahme dulden muss. Der Mieter muss den Einbau auch dann dulden, wenn er zuvor selbst eigene Rauchmelder eingebaut hat. Dies soll auch für die Räume gelten, für die ein Einbau von Rauchwarnmeldern nicht nach der jeweiligen Landesbauordnung verpflichtend ist, wenn dies sinnvoll und sicherheitserhöhend erscheint.
Hintergrund war der Folgende:
Die Vermieterin wollte ihre Wohnungen einheitlich mit funkbetriebenen Rauchwarnmeldern ausstatten und kündigte ihrer Mieterin daher an, Rauchwarnmeldern im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie im Wohnungsflur anbringen zu wollen. Die Mieterin wollte dies nicht dulden und berief sich darauf, die Wohnung bereits selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet zu haben. Die Vermieterin nahm daraufhin die Mieterin gerichtlich auf Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern in Anspruch.
Mit Erfolg! Der Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile der Vorinstanzen (AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.01.2014, Az. 97 C 2551/13, und LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2014, Az. 3 S 11/14), wonach ein Duldungsanspruch der Vermieterin gegen die Mieterin besteht.
Der Duldungsanspruch ergebe sich aus § 555 d Abs. 1 BGB, wonach der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.
Der Einbau von Rauchwarnmeldern stelle eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555 b Nr. 4 und Nr. 5 BGB dar, da durch die verbesserte Sicherheit der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert würden.
Jedenfalls sofern die entsprechende Landesbauordnung eine Pflicht zur Anbringung von Rauchmeldern vorsehe, sei auch nach § 555 b Nr. 6 BGB eine Modernisierungsmaßnahme gegeben. Nach dieser Regelung sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.
Die Mieterin könne sich auch – so der Bundesgerichtshof – nicht erfolgreich darauf berufen, bereits selbst Rauchmelder eingebaut zu haben. Denn auch im Hinblick auf diesen Zustand stelle es eine nachhaltige Verbesserung dar, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit Rauchmeldern ausgestattet werde. Durch den Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ werde ein höheres Maß an Sicherheit gewährleistet.
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger