Sind Sie stolzer Eigentümer einer Wohnung oder gar eines Hauses? Vermieten Sie dieses Objekt? Und haben Sie bislang gedacht, Schimmel und Nebenkostenabrechnungen seien die ärgsten Feinde des Vermieters?
Dann dürfen wir Sie unter Hinweis auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. III ZR 253/12) vom 14.03.2013 eines Besseren belehren.
Der Bundesgerichtshof hatte über folgenden Fall zu entscheiden:
Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung, die er an einen Mieter vermietete, der leider in den Verdacht geriet, in der Wohnung unerlaubten Handel mit Betäubungsmitteln zu betreiben. Es kam zu einer richterlich angeordneten Wohnungsdurchsuchung durch ein Spezialeinsatzkommando der Polizei. Dieses wählte allerdings zum Betreten der Wohnung nicht den Weg durch die Tür, sondern stieg durch ein Fenster ein. Es kam, wie es kommen musste: Das Fenster wurde beschädigt und der Teppichboden durch Glassplitter verunreinigt. Der Vermieter verlangt Ersatz vom Staat.
Zu Unrecht, wie das Oberlandesgericht Naumburg als Berufungsinstanz (zitiert nach BGH) ausführte:
Denn
„…die Schäden seien gerade Folge der entgeltlichen Überlassung des Eigentums…an eine der Strafverfolgung ausgesetzte Person und damit kein dem Kläger abverlangtes Sonderopfer“. Die mit einer Vermietung „regelmäßig verbundene Gefahr von Missbräuchen oder auf den Mieter zurückgehenden Beschädigungen sei Bestandteil des Mietzinses. Realisiere sie sich in Form von Durchsuchungen der Polizei, sei dies kein Sonderopfer.“
Das Risiko einer Durchsuchung des Mietobjektes durch Spezialeinsatzkommandos der Polizei ist also nach der Auffassung des Oberlandesgerichts Naumburg der Vermietung immanent, nur realisiert es sich nicht immer. Wenn Sie vermieten, setzen Sie sich – so das Oberlandesgericht Naumburg – dem Risiko, dass Ihr Mieter straffällig wird und eine Durchsuchung der Wohnung erforderlich wird, ja freiwillig aus. Sie bekommen sogar in Form der Miete noch Geld dafür.
Der Bundesgerichtshof hat die Problematik in seinem Urteil vom 14.03.2013 etwas differenzierter beurteilt und klargestellt, dass das Vermieten als solches grundsätzlich erwünscht sei.
Wörtlich führt der Bundesgerichtshof aus:
„Von einer freiwilligen Übernahme einer Gefahr kann nicht allein im Hinblick auf den Umstand gesprochen werden, dass sich ein Eigentümer durch die Vermietung der eher entfernt liegenden, wenn auch nicht vollständig auszuschließenden Gefahr aussetzt, dass sein Mieter straffällig wird und es im Zuge strafprozessualer Maßnahmen gegen den Mieter zu Beschädigungen der Wohnung kommt.“
Sie müssen also ohne besondere Anhaltspunkte nicht von vorneherein damit rechnen, dass Ihr Mieter ein Straftäter ist. Die Vermietung ist auch – nach Auffassung des Bundesgerichtshofs – kein sozialwidriges Verhalten:
„Die Vermietung einer Wohnung ist ein sozial adäquates, ja sozial erwünschtes Verhalten, das im Normalfall die Gefahr strafbaren Verhaltens der Bewohner weder begünstigt noch gar hervorruft.“
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.03.2013, Az. III ZR 253/12
Da kann doch die Vermieterseele wieder beruhigter dem Vermieteralltag entgegensehen und darauf hoffen, dass auch beim eigenen Objekt ein „Normalfall“ im juristischen Sinne und kein „Sonderfall“ vorliegt. Denn Vorsicht: Der Bundesgerichtshof hat auch klargestellt, dass der Fall anders zu beurteilen ist, wenn der Vermieter
„weiß beziehungsweise davon erfährt oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl den Mietvertrag abschließt oder von einem Kündigungsrecht keinen Gebrauch macht.“
Geld gab es für den Kläger trotzdem zunächst nicht. Der Rechtsstreit wurde vom Bundesgerichtshof zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Naumburg zurückverwiesen.
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger