Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.04.2014 i.V. m. Berichtigung vom 28.04.2014, Az. VIII ZR 201/13
Wieder einmal hatte sich der Bundesgerichtshof mit der beliebten Thematik der Nebenkostenabrechnungen zu befassen.
Man unterscheidet bei der Prüfung solcher Abrechnungen zwischen der formellen Wirksamkeit der Abrechnung und ihrer materiellen Wirksamkeit.
Nur mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung beim Mieter entsteht ein fälliger Nachzahlungsanspruch des Vermieters. Auch wird nur mit der Erteilung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung die Jahresabrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gewahrt. Bei dieser Frist handelt es sich um eine sog. Ausschlussfrist. Legt der Vermieter binnen Jahresfrist keine formell wirksame Abrechnung vor, hat er grundsätzlich keinen Anspruch aus der Abrechnung. Für den Vermieter ist es daher wichtig, dass seine Abrechnung jedenfalls keine formellen Fehler aufweist.
Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung nur dann, wenn sie mindestens die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel (einschließlich dessen Erläuterung), die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthält und aus sich heraus rechnerisch nachvollzogen werden kann.
Bezüglich der anzugebenden Gesamtkosten stellte sich in dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall folgendes Problem:
Der Vermieter erhielt von seinem Energieversorger jahresübergreifende Abrechnungen. Der Abrechnungszeitraum des Energieversorgers deckte sich also nicht mit dem gegenüber dem Mieter abzurechnenden Kalenderjahr. Der Energieversorger erstellte jedoch auf der Grundlage der internen Zwischenabrechnung des Hausmeisters zum Jahresende eine „Simulationsrechnung“, aus der sich der auf das Kalenderjahr entfallende Betrag der Abrechnung errechnete. Diesen Betrag stellte der Vermieter als Gesamtbetrag in die Abrechnung ein, ohne jedoch die Vorgehensweise zur Berechnung offenzulegen.
Der Mieter rügte, dass nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden worden seien, ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt und ihm damit eine Prüfung des Vorwegabzugs ermöglicht worden sei. Die Abrechnung sei daher formell unwirksam.
Dies beurteilte der Bundesgerichtshof anders und ging von einer formellen Wirksamkeit der Abrechnung aus.
Wörtlich führt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 201/13 aus:
„Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.“
Die Abrechnung wies somit nur einen materiellen Fehler auf. Solche Fehler können auch nach Ablauf der Jahresfrist berichtigt werden. Der Nachzahlungsanspruch entfällt nicht. Der Vermieter darf allerdings nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mehr geltend machen als in der Abrechnung, die er binnen Jahresfrist vorgelegt hat (vgl. Urteil des BGH vom 12.12.2007, Az. VIII ZR 190/06).
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger