Entscheidungen aus der Region Frankfurt und Rhein-Main 4/14

LG Darmstadt: Obhuts- und Aufbewahrungspflicht des Vermieters nach Ende eines gewerblichen Mietverhältnisses

Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter (hier eine Anwalts- und Notarkanzlei) noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrage bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen.

Landgericht Darmstadt, Beschluss vom 30.12.2013 – 25 T 138/13

LG Frankfurt: Nutzung von Kellerräumen als Wohnraum

Die Beklagte erwarb eine Eigentumswohnung bestehend aus Räumen im Erdgeschoss und im Kellergeschoss. Auch die Räume im Kellergeschoss waren als Wohnräume ausgebaut. Nach dem Erwerb und Einzug wurde die Käuferin von der WEG auf Unterlassung der Wohnraumnutzung der Kellerräume in Anspruch genommen. Es stellte sich heraus, dass die Nutzung der Kellerräume als Wohnung zwar von der Bauaufsicht genehmigt, jedoch nach der Teilungserklärung unzulässig war.

1. Sowohl das AG Frankfurt Höchst als auch das LG Frankfurt als Berufungsinstanz gehen davon aus, dass bei einem als „Keller“ bezeichneten Teileigentum eine Nutzung zu Wohnzwecken grundsätzlich zweckbestimmungswidrig und damit unzulässig ist.
2. In erster Instanz wurde die Unterlassungsklage der WEG gleichwohl abgewiesen, weil sich die Beklagte im Prozess auf Verjährung berufen hatte. Die Kellerräume wurden bereits seit 13 Jahren als Wohnräume genutzt.
3. Das Landgericht hingegen verneinte eine Verjährung. Bei sog. fortgesetzten Störungshandlungen, die ständig wiederholt werden (wie hier: durch das tägliche Wohnen) laufe für jede Störung eine besondere Verjährungsfrist.
4. Auch das Landgericht will die Klage aber abweisen. Der Anspruch auf Unterlassung sei aufgrund konkreter weiterer Umstände verwirkt. Eine Verwirkung kann vorliegen, wenn der Berechtigte (hier: die WEG) sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und weitere Umstände hinzukommen, die das Abwehrbegehren als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Im vorliegenden Fall waren diese Voraussetzungen gegeben, weil die Kellerräume nicht nur seit 13 Jahren als Wohnung genutzt worden waren, sondern die WEG diesen Zustand auch sichtlich akzeptiert und die Kellerräume wie Wohnräume behandelt hat, so etwa bei den Abrechnungen oder bei der Haustechnik.
5. Die Verwirkung wirke auch für und gegen die Käuferin als (Sonder-)Rechtsnachfolgerin.

Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 14.05.2013, 384 C 3002/12 (49)

Landgericht Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 11.03.2014 – 2-09 S 45/13

AG Frankfurt: Verbot von Abgrenzungen in der WEG-Abrechnung

1. Das Amtsgericht Frankfurt stellt in seinem Urteil unter Berufung auf das Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs vom 04.12.2009, Az. V ZR 44/09, nochmals klar, dass die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellen muss, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Die Jahresabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein, was nur dann gewährleistet sei, wenn sie – anders als der Wirtschaftsplan – nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ausweist.
2. Dies sei dann nicht der Fall, wenn in unzulässiger Weise sogenannte „Abgrenzungen“
   (d. h. die Buchung von Zahlungsein- oder Zahlungsausgängen in einem anderen Jahr als dem, in dem sie tatsächlich erfolgt sind) vorgenommen wurden. Zahlungsein- und Zahlungsausgänge sind immer in dem Abrechnungsjahr zu berücksichtigen, in dem sie tatsächlich geflossen sind.
3. Auch Forderungen seien nicht in die Abrechnung aufzunehmen, da es sich dabei nicht um Einnahmen oder Ausgaben handele.

AG Frankfurt, Urteil vom 06.12.2013 – 33 C 2866/13 (76)

AG Frankfurt: Hausmeistertätigkeiten in der Abrechnung

Erbringt der Hausmeister neben den umlagefähigen Hausmeistertätigkeiten auch andere, nicht umlagefähige Leistungen (Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten), muss der Vermieter diese für die Abrechnung nachvollziehbar aus den Gesamtkosten herausrechnen. Pauschale Abzüge genügen hierfür nicht.

Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 26.02.2014 – 33 C 2045/12 (93)

Die Entscheidung entspricht ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung. Unser Ratschlag für die Vermieter: Lassen Sie sich vom Hausmeisterdienst zwei getrennte Rechnungen über die umlagefähigen und die nicht umlagefähigen Leistungen ausstellen.

AG Frankfurt: Mieterhöhung bei Kostenteilung für Wohnwertmerkmal

1. Zuschläge für eine hochwertige Wohnungsausstattung darf der Vermieter bei der Mieterhöhung nur dann berücksichtigen, wenn er sie dem Mieter zur Verfügung gestellt hat, d.h. wenn er die Kosten hierfür übernommen hat und ihn die Instandsetzungspflicht trifft. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09, entschieden.
2. Das Amtsgericht Frankfurt hatte über den Fall zu entscheiden, dass der Vermieter auf Wunsch des Mieters statt Laminat Parkett verlegen ließ und der Mieter ihm hierfür die Preisdifferenz zwischen den Materialkosten für Laminatboden und denen für Parkett erstattete.
3. Das Amtsgericht entschied hier, dass der Vermieter den Zuschlag für hochwertigen Fußboden nicht erheben darf, da er letztlich nur die Kosten für Laminatboden getragen habe und hierfür der Frankfurter Mietspiegel keinen Zuschlag vorsehe. Es komme daher nicht darauf an, wen die Instandsetzungspflicht für den Parkettboden trifft.

Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 21.11.2013 – 33 C 2474/13 (26)

Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung ist den Vermietern nicht anzuraten, eine Kostenteilung mit ihren Mietern zu vereinbaren. Diese kann dazu führen, dass der Vermieter aufgrund eines – möglicherweise nur geringen – Kostenbeitrags des Mieters in die Situation kommt, dass er das hochwertige Wohnwertmerkmal auch künftig zur Verfügung stellen und ggf. instandsetzen muss und es dennoch bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigen darf.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt ist jedoch nicht rechtskräftig. Ein Berufungsverfahren ist am Landgericht Frankfurt anhängig (Az. 2-11 S 402/13).

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Strba Rechtsanwälte
Rechts- und Fachanwälte Frankfurt am Main