AG Frankfurt: Einstweilige Verfügung auf Räumung und Herausgabe
Ein Vermieter verklagte seinen Mieter erfolgreich auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung. Erst im Rahmen der Räumungsvollstreckung stellte sich heraus, dass nicht nur der Mieter, sondern auch noch eine weitere erwachsene Person in der Wohnung wohnt. Gegen diese Person lag dem Vermieter kein Räumungstitel vor, so dass er gegen diese Person nicht vollstrecken konnte.
Für diesen Fall sieht das Gesetz in § 940 a Abs. 2 ZPO vor, dass gegen den Dritten eine Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung, d.h. in einem besonderen Eilverfahren, angeordnet werden kann, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt.
Im vorliegenden Fall wurde am 07.09.2015 der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Räumungsverfügung gegen den Dritten gestellt. Bereits am 18.09.2015 hat das Amtsgericht Frankfurt – ohne mündliche Verhandlung – den begehrten Titel erlassen.
Amtsgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.09.2015, Az. 33 C 2806/15 (76)
Anmerkung: Die Räumungsvollstreckung ist nur erfolgreich, wenn ein Vollstreckungstitel gegen alle Bewohner vorliegt. Bis zur Einfügung des § 940 a Abs. 2 ZPO musste gegen bislang nicht bekannte Bewohner ein neues Hauptsacheverfahren auf Räumung durchgeführt werden. Die Räumung (etwa gegen den zahlungssäumigen Mieter) wurde hierdurch regelmäßig um mehrere Monate verzögert. Das ist in den Fällen des § 940 a Abs. 2 ZPO nicht mehr der Fall.
AG Langen (Hessen): Geschäftliche Aktivitäten in der Mietwohnung
- Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Mietwohnung, wozu auch die Angabe der Mietwohnung als Geschäftsadresse gegenüber Kunden gehört, muss der Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden.
- Auch wenn dem Mieter eine entsprechende Genehmigung des Vermieters hinsichtlich seiner persönlichen Tätigkeit (hier als Steuerberater) erteilt wurde, umfasst dies nicht die Gestattung der Überlassung der Mietsache an einen Dritten zur Ausübung dieser Tätigkeit. Vorliegend hatte der Mieter eine GmbH gegründet und als deren handelsrechtlichen Schwerpunkt die Mietwohnung angegeben. An diese Adresse wurde auch die geschäftliche Post der GmbH geschickt.
Amtsgericht Langen (Hessen), Beschluss vom 23.09.2015, Az. 58 C 135/15 (70)
AG Frankfurt: Jahrelange Nichtumlage von Hausmeisterkosten schafft keinen Vertrauenstatbestand für den Mieter
Dass der Vermieter jahrelang in seinen Betriebskostenabrechnungen keine Hausmeisterkosten auf den Mieter umgelegt hat, obwohl der Mietvertrag die Umlage dieser Kosten vorsieht, führt nicht dazu, dass der Mieter darauf vertrauen darf, dass er auch zukünftig keine Hausmeisterkosten zahlen muss. Etwas anderes gilt lediglich, wenn der Vermieter auf die Umlage dieser Kosten verzichtet hat.
Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 08.09.2015, Az. 33 C 1729/15
AG Frankfurt: Parallele Räumungsverfahren gegen denselben Mieter
Die Vermieterin erklärte gegenüber den Mietern die Kündigung des Mietvertrages und nahm diese vor dem Amtsgericht Frankfurt auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Die Klage wurde abgewiesen, die Vermieterin legte Berufung zum Landgericht Frankfurt ein.
Während des anhängigen Berufungsverfahrens erklärte die Vermieterin drei weitere (vorsorgliche) Kündigungen gegenüber den Mietern. Da diese Kündigungen auf neuen Sachverhalt gestützt waren, konnten sie aus prozessualen Gründen nicht in das anhängige Berufungsverfahren eingeführt werden. Die Vermieterin machte daher – gestützt auf diese weiteren Kündigungen – eine weitere Räumungsklage am Amtsgericht anhängig.
Das Landgericht verurteilte im Berufungsverfahren unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Parteien erklärten daraufhin den weiteren Rechtsstreit am Amtsgericht für erledigt.
Das Amtsgericht erlegte der Vermieterin die Kosten für das weitere Verfahren auf. Die weiteren Kündigungen, die allein Gegenstand des zweiten amtsgerichtlichen Verfahrens waren, wären ins Leere gegangen, da das Mietverhältnis bereits durch die vorangegangene Kündigung beendet wurde. Die späteren Kündigungen hätten also – so das Amtsgericht – die von der Vermieterin begehrte Rechtsfolge nicht gestützt.
Wörtlich führt das Amtsgericht aus:
„Dass es ggfs. – für den Fall der Unwirksamkeit der zuvor ausgesprochenen Kündigungen – prozesstaktisch Sinn macht, erneute Kündigungen auszusprechen und darauf eine neue Räumungs- und Herausgabeklage zu stützen, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Es ist alleine Sache des Klägers, das Prozessrisiko gegen einen evtl. Zeitgewinn für den Fall der Erfolglosigkeit des zuerst anhängig gemachten Rechtsstreits abzuwägen.#
Amtsgericht Frankfurt, Beschluss vom 11.08.2015, Az. 33 C 1591/14 (26)
Anmerkung: Der Beschluss ist rechtskräftig.
LG Frankfurt: WEG beschließt Änderung der Haustürregelung
Aus Gründen der Sicherheit fasste eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss, dass die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten sei.
Der Beschluss wurde angefochten. Zu Recht, wie das Landgericht Frankfurt feststellte. Es könne dahinstehen, ob die angefochtene Regelung in der Hausordnung bereits wegen Verstoßes gegen die Hessische Bauordnung nichtig sei. Jedenfalls entspreche die Regelung – auch vor dem Hintergrund des Sicherheitsinteresses der Eigentümer – nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Abschließen der Haustür führe zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher, da das Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur mit Schlüssel möglich sei. Etwas anderes gelte bei Haustürschließungssystemen, die einen Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite aber ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen (sog. Panikschlösser).
Landgericht Frankfurt, Urteil vom 12.05.2015, Az. 2-13 S 127/12
Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Strba Rechtsanwälte
Rechts- und Fachanwälte Frankfurt am Main