LG Frankfurt: Unzulässigkeit der gewerblichen Nutzung einer Wohnung
Im Mietvertrag der Parteien war geregelt, dass die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet werde und eine Nutzung zu anderen Zwecken nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters zulässig sei. Die Mieter nutzten dennoch, ohne eine entsprechende Einwilligung eingeholt zu haben, die Wohnung zur Ausübung der Tätigkeit als Immobilienmakler, wobei auf der Homepage auf die Adresse der Wohnung und Bürozeiten von Montag bis Freitag von 10.00 Uhr bis 18 Uhr hingewiesen wurde. Der Vermieter erklärte daraufhin die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages und machte seinen Räumungsanspruch gerichtlich geltend. Nach einem erstinstanzlichen klageabweisenden Urteil erklärte der Vermieter in zweiter Instanz wegen des von den Mietern fortgesetzten vertragswidrigen Gebrauchs vorsorglich eine weitere außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Das Landgericht Frankfurt sprach dem Vermieter im Hinblick auf die später im Berufungsverfahren ausgesprochene Kündigung einen Räumungsanspruch zu.
- Die weitere Kündigung in der zweiten Instanz stelle eine Klageänderung dar. Sie sei in der Berufung zu berücksichtigen, da sie auf Umstände aus der Zeit nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz gestützt wurde.
- Dem Vermieter stehe ein fristloses Kündigungsrecht zu. Die gewerbliche Nutzung entgegen den Vereinbarungen im Mietvertrag stelle eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter habe nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Aktivitäten des Mieters von Wohnraum ohne eine entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht zu dulden.
- Lediglich ausnahmsweise könne sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung einer teilgeschäftlichen Nutzung einer Mietwohnung ergeben, insbesondere wenn von der teilgeschäftlichen Nutzung keine weiter gehenden Auswirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter als bei einer üblichen Wohnnutzung ausgehen. Dies sei – so das Landgericht – vorliegend schon wegen des Internetauftritts unter Angabe der Anschrift nicht der Fall gewesen.
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 26.06.2014, Az. 2-11 S 248/13
Anmerkung: Die Entscheidung orientiert sich an der höchstrichterlichen Rechtsprechung.
LG Frankfurt: Mieterhöhung bei Kostenteilung für Wohnwertmerkmal
Bereits in der letzten Übersicht „Urteile kompakt – Frankfurt und Rhein-Main“ (Privates Eigentum Mai 2014, S. 20 f.) hatten wir den Fall dargestellt, dass der Vermieter auf Wunsch des Mieters statt Laminat Parkett verlegen ließ, und der Mieter ihm hierfür die Preisdifferenz zwischen den Materialkosten für Laminatboden und denen für Parkett erstattete.
Das Amtsgericht Frankfurt entschied hier, dass der Vermieter bei der Mieterhöhung nach dem Frankfurter Mietspiegel 2012 den Zuschlag für hochwertigen Parkettboden nicht geltend machen darf, da er letztlich nur die Kosten für Laminatboden getragen habe und hierfür der Frankfurter Mietspiegel keinen Zuschlag vorsehe. Es komme daher nicht darauf an, wen die Instandsetzungspflicht für den Parkettboden trifft.
Diese Entscheidung hat das Landgericht Frankfurt nun im Berufungsverfahren bestätigt. Es komme alleine darauf an, ob der Mieter für eine Ausstattung doppelt belastet werde, indem er diese vorgenommen, finanziert, Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflichten für diese übernommen oder sich Gewährleistungsrechten für diese begeben habe. Ob der Vermieter mehrfach belastet werde, sei hingegen unbeachtlich. Denn der Vermieter habe die Möglichkeit, dem Mieter die von diesem verauslagten Kosten zu erstatten bzw. eine abweichende Vereinbarung mit ihm zu treffen, wonach die Ausstattung im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens zu berücksichtigen sei.
Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 21.11.2013, Az. 33 C 2474/13 (26)
Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 15.05.2014, Az. 2-11 S 402/13
AG Frankfurt: Mietminderung wegen Baulärm vom Henninger-Turm-Gelände
- Ist schon bei Abschluss eines Mietvertrages für beide Seiten erkennbar, dass im Umfeld der Wohnung mit Bauarbeiten gerechnet werden muss, so ist eine Mietminderung wegen der mit solchen Bauarbeiten verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen regelmäßig nicht gerechtfertigt, denn die künftige Bebauung ist in solchen Fällen als Beschaffenheitsvereinbarung in den Mietvertrag mit aufgenommen.
- Ein Mieter, der im August 2010 einen Mietvertrag über eine Wohnung im Hainer Weg unweit des Henninger-Turms angemietet hat, musste damit rechnen, dass das gesamte Gelände um den Henninger-Turm baulich komplett neu gestaltet werden würde. Denn dies ist in Frankfurt schon seit einigen Jahren bekannt. Deshalb ist davon auszugehen, dass der auf dem Henninger-Gelände in Zukunft zu erwartende Baulärm von den Mietvertragsparteien stillschweigend in die Beschaffenheitsvereinbarung der Wohnung mit aufgenommen wurde. Der Mieter kann sich deshalb wegen des Baulärms nicht auf eine Mietminderung berufen.
Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 11.06.2014, Az. 33 C 889/14 (94)
Anmerkung: Ähnliche Entscheidungen ergingen bereits wegen anderer Großbaustellen in Frankfurt bzw. wegen des Fluglärms in Sachsenhausen.
AG Büdingen: Unzumutbarkeit eines Versammlungsortes einer Wohnungseigentümerversammlung
Bestehen zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter erhebliche Differenzen, ist die Wohnung des Verwalters ein unzumutbarer Ort für eine Wohnungseigentümerversammlung.
Amtsgericht Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az. 2 C 359/12
AG Frankfurt: Fehlende Bestimmtheit eines WEG-Beschlusses
Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft „die Vergabe des Auftrages für die Sanierung der Hoffläche an die Firma K., E. gemäß Angebot“ ist dieser Beschluss jedenfalls dann nicht hinreichend bestimmt, wenn das Angebot mehrere Unterangebote (Alternativen) enthält. Ob bereits die fehlende Angabe des Datums des Angebots zur mangelnden Bestimmtheit des Beschlusses führt, konnte daher in der Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt dahinstehen. Der Beschluss wurde für ungültig erklärt.
Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 18.02.2014, Az. 33 C 3276/12 (29)
Anmerkung: Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Das Berufungsverfahren ist beim Landgericht Frankfurt unter dem Az. 2-09 S 32/14 anhängig.
Ellen Taufkirch
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Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
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Wohnungseigentumsrecht
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