In einem Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof hat der für das Wohnraummietrecht zuständige achte Zivilsenat am 22.01.2014 in einem Beschluss (abrufbar unter www.bundesgerichtshof.de seit dem 06.02.2014, Az. VIII ZR 352/12) Zweifel daran geäußert, ob sogenannte Quotenabgeltungsklauseln überhaupt wirksam in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden können.
Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.01.2014, VIII ZR 352/12
Mit sogenannten Quotenabgeltungsklauseln werden dem Mieter, der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, bei Mietende anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen auferlegt, die noch nicht fällig sind. Sind die üblichen Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seit Einzug noch nicht abgelaufen, muss der Mieter beim Auszug in der Regel nicht renovieren. Quotenklauseln sollen ihn hingegen verpflichten, einen festgelegten Anteil auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags zu zahlen.
Die Wirksamkeit solcher Klauseln wurde bislang grundsätzlich bejaht, jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft. Insbesondere durften die Klauseln keinen Ersatz von 100 % vorsehen, der Kostenvoranschlag des Vermieters durfte nicht verbindlich sein und dem Mieter musste die Möglichkeit belassen werden, die Kostentragungslast durch Selbstvornahme der Schönheitsreparaturen (auch wenn diese noch nicht fällig waren) abzuwenden. Schließlich mussten sich die Fristen an den üblichen gestaffelten Renovierungspflichten ausrichten und die Berechnung des Kostenanteils verständlich sein.
Besonders strittig war, ob Quotenabgeltungsklauseln auch dann wirksam sein sollten, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert überlassen wurde. Darin könnte eine Benachteiligung des Mieters gesehen werden, wenn dieser dadurch auch Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters zu tragen hätte. Diese Frage war auch Gegenstand des Revisionsverfahrens.
Offensichtlich kamen dem Senat jedoch nach der mündlichen Verhandlung im Rahmen der richterlichen Beratung grundsätzliche Bedenken dahingehend, ob Quotenabgeltungsklauseln überhaupt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig sind. Er hat durch Beschluss deshalb die mündliche Verhandlung in dieser Sache wieder eröffnet. Zur Begründung führt der Senat in seinem Beschluss wörtlich Folgendes aus:
„Unabhängig von den Erwägungen unter 1 stellt sich dem Senat die grundsätzliche Frage, ob Quotenabgeltungsklauseln der Inhaltskontrolle unter einem anderen Gesichtspunkt überhaupt standhalten können.
Der Senat hat zwar in seinem Urteil vom 26.September 2007 (VIII ZR 143/06, aaO Rn. 15 ff.) im Anschluss an den Rechtsentscheid des Senats vom 06. Juli 1988 (VII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff.) eine Quotenabgeltungsklausel über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung für unbedenklich gehalten, wenn sie eine Berücksichtigung eines tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde (Senatsurteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, aaO Rn. 17 f., 29).
Es ist jedoch fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei „normaler“ Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an.“
Damit deutet sich eine grundsätzliche Änderung der Rechtsprechung zu Quotenabgeltungsklauseln an. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass eine Vielzahl diverser Quotenabgeltungsklauseln in den letzten Jahren von der Rechtsprechung für ungültig erklärt wurde, da sie entweder dem Wortlaut nach die jeweilige tatsächliche Abnutzung nicht berücksichtigten oder die Berechnungsgrundlage für die vom Mieter zu tragenden Kosten nicht hinreichend deutlich war. Diverse Versuche, eine der Rechtsprechung standhaltende Klausel zu formulieren, waren somit gescheitert. Unter diesem Gesichtspunkt und aufgrund der nun geäußerten Bedenken des achten Senats ist es äußerst fraglich, ob dieser weiterhin solche Klauseln überhaupt für zulässig halten wird.
Letztendlich wird man die Entscheidung in dem Verfahren VIII ZR 352/12 jedoch abwarten müssen.
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger