Im öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel die Kostenmiete auch dann einseitig um einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung erhöhen, wenn der dem Mieter nicht zuvor angeboten hat, die unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine wirksame zu ersetzen.
Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24.10.2013, Az. 2-11 S 91/13
Kaum ein Rechtsgebiet im Mietrecht beschäftigt die Gerichte so viel wie die sog. Schönheitsreparaturen.
Darunter werden Malerarbeiten verstanden, die erforderlich sind, um die Mieträume von den normalen Abnutzungsspuren durch vertragsgemäßen Gebrauch zu befreien, also insbesondere das Streichen und Tapezieren.
Diese Pflicht trifft nach § 535 Abs. 1 S. 2 2. Alt. BGB grundsätzlich den Vermieter. Den Mietvertragsparteien steht es jedoch unter bestimmten Voraussetzungen frei, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat. Der Vermieter kann sich auf diese Weise von einer lästigen und kostspieligen Pflicht befreien, so dass derartige Regelungen für den Vermieter geldwert sind.
Doch was geschieht, wenn die Klausel im Mietvertrag, wonach dem Mieter die Schönheitsreparaturen obliegen, unwirksam ist, beispielsweise wegen starrer oder zu kurzer Fristen? Der Mieter muss dann keine Schönheitsreparaturen durchführen, sondern es gilt wieder die o.g. gesetzliche Regelung, wonach diese Pflicht den Vermieter trifft.
Kann der Vermieter dann mit dem Argument, dass er bei Kalkulation der Miethöhe davon ausgegangen sei, keine Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen, die Miete erhöhen?
Hier ist zwischen dem preisfreien und dem öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum zu unterscheiden:
Für den preisfreien Wohnraum hat der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2008 entschieden, dass der Vermieter im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem keine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07).
Anderenfalls werde – entgegen der gesetzlichen Regelungen zum Vergleichsmietensystem – ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Verwende der Vermieter eine ungültige Klausel, müsse er auch die Konsequenzen daraus tragen und werde dadurch nicht unangemessen benachteiligt.
Etwas anderes gilt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs im öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Hier hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.03.2010 (VIII ZR 177/09) entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, die Kostenmiete einseitig zu erhöhen um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 der II Berechnungsverordnung.
Dies ergebe sich aus den Besonderheiten des preisgebundenen Wohnraums, wo – anders als bei den Vergleichsmieten bei preisfreiem Wohnraum – die Miete nach Kostenelementen ermittelt werde und sich gerade nicht nach der marktüblichen Miete richte. Nur ausnahmsweise könne aufgrund konkreter Einzelfallumstände nach Treu und Glauben etwas Abweichendes angenommen werden.
Nun wurde jedoch – insbesondere von mehreren Dezernenten der Abteilung für Mietsachen des Amtsgerichts Frankfurt am Main – die Auffassung vertreten, dass der Vermieter dem Mieter vor einer solchen Mieterhöhung anbieten müsse, die unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine wirksame zu ersetzen. Anderenfalls liege ein Verstoß des Vermieters gegen Treu und Glauben vor, der eine Mieterhöhung aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel verbiete.
Hierzu hat das Landgericht Frankfurt am Main als Berufungsgericht mit Beschluss vom 24.10.2013, Az. 2-11 S 91/13, entschieden, dass eine solche Angebotspflicht durch den Vermieter nicht besteht. Der Mieter könne, so das Landgericht Frankfurt wörtlich,
„nur verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn der Vermieter die Verwendung der (konkreten) unwirksamen Schönheitsreparaturklausel unterlassen hätte. In diesem Fall sei der Vermieter aufgrund des Eingreifens der gesetzlichen Regelungen aber berechtigt gewesen, die Kostenmiete um einen Zuschlag für die Kosten der Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Steht dem Mieter ein positiver Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Verwendung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel … jedoch nicht zu, dann kann sich auch ein fehlendes Angebot des Vermieters an den Mieter auf Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung nicht als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB darstellen.“
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger