Augen auf beim Wohnungskauf!

I. Einleitung

Die Gelegenheit für den Kauf einer Wohnung erscheint derzeit günstig. Dennoch sollte nichts überstürzt werden, damit nicht nach kurzer Zeit anstelle der Freude über die Wohnung das böse Erwachen kommt.

Wir möchten mit den nachfolgenden Ausführungen Ihren Blick für wichtige Problemkreise schärfen, die es beim Kauf einer Immobilie (mit Ausnahme der Finanzierung und steuerlicher Aspekte, die hier außen vor bleiben) zu beachten gibt. Ziel soll es nicht sein, alle rechtlichen Probleme beim Immobilienkauf juristisch aufzuarbeiten, sondern Ihnen eine Art erste „Checkliste“ an die Hand zu geben, mit der Sie beim Kauf einer Wohnung arbeiten können, um Fehler zu vermeiden. Die Darstellung beschränkt sich daher auf einen Überblick und hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Die wichtigsten Punkte beim Erwerb einer Wohnung sind:

• die Immobilie
• der Vertragspartner und
• die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die übrigen Eigentümer und die Verwaltung.

Hieran wollen wir uns im Folgenden orientieren.

II. Die Immobilie

Die zentrale Rolle beim Wohnungskauf spielt die Immobilie.

1. Gegenstand des Erwerbs einer Eigentumswohnung

Auf der Suche nach einem geeigneten Objekt sollten Sie sich in rechtlicher Hinsicht darüber im Klaren sein, was Sie erwerben.

Sie kaufen nicht „nur“ eine Eigentumswohnung. Vielmehr erwerben Sie zweierlei: das Sondereigentum an einer (ggf. noch herzustellenden) Wohnung sowie den dazugehörigen Anteil am (ggf. ebenfalls noch herzustellenden) Gemeinschaftseigentum, wozu auch das Grundstück gehört. So heißt es im notariellen Kaufvertrag, dessen Entwurf Sie sich vor Erwerb einer Immobilie frühzeitig vorlegen und den Sie prüfen lassen sollten, z.B.:

„Der Verkäufer verkauft an den dies annehmenden Käufer einen Miteigentumsanteil von 100/1.000 an dem Grundbesitz Gemarkung…, Flur…, Flurstück…,verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss nebst Keller gleicher Nummerierung.“

Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist bei diversen Fragen relevant, insbesondere bei der Nutzbarkeit, der Instandhaltungspflicht und der Pflicht zur Kostentragung.

1. Gesetzliche Regelungen zur Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum

Das Gesetz regelt zur Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum Folgendes:

Gemeinschaftseigentum

Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind nach § 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Da diese Teile zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, ändert sich hieran auch nichts, wenn sie in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesen werden.

Im Übrigen stehen im Gemeinschaftseigentum nach § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Sondereigentum

Gegenstand des Sondereigentums sind nach § 5 Abs. 1 WEG die dem Sondereigentümer als Sondereigentum zugewiesenen Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein anderer Sondereigentümer unzulässig beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Auch aus dieser Formulierung ergibt sich, dass immer dann, wenn kein Sondereigentum begründet wurde, Gemeinschaftseigentum vorliegt.

1. Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Maßgeblich ist also, inwieweit Sondereigentum begründet wurde. Dies ergibt sich für die jeweilige Immobilie aus der sog. Teilungserklärung. Wesentliche Rechte und Pflichten der Eigentümer ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung, die häufig Teil der Teilungserklärung ist.

Bei der Teilungserklärung handelt es sich gemäß § 8 WEG um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind. Die Teilungserklärung begründet sachenrechtlich das Wohnungseigentum und regelt innerhalb der oben dargestellten gesetzlichen Grenzen, welche Gebäudeteile im Sondereigentum stehen und welche im Gemeinschaftseigentum. Ferner werden darin Sondernutzungsrechte (z.B. an Stellplätzen) festgehalten.

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie enthält regelmäßig wichtige Regelungen für alle Wohnungseigentümer, u.a. zur Nutzung der Immobilie, Rechten und Pflichten in der WEG usw. (vgl. hierzu auch die späteren Ausführungen).

Die Teilungserklärung ist zusammen mit der Gemeinschaftsordnung das zentrale Regelungswerk einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie sollten daher die vollständige Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich etwaiger Nachträge (die wesentliche Änderungen beinhalten können) unbedingt rechtzeitig vor Erwerb einer Immobilie anfordern und im Hinblick auf die für Sie maßgeblichen Punkte sorgfältig durchlesen bzw. sich ggf. bei Fragen von Haus & Grund oder qualifizierten Rechtsanwälten juristisch beraten lassen.

2. Zustand der Liegenschaft/Wohnung

Wenn Sie anhand der Teilungserklärung geprüft haben, was Ihnen konkret zum Kauf angeboten wird, stellt sich die Frage nach dem Zustand der Immobilie; sei es, dass es sich um ein bereits erbautes Haus handelt, das Sie besichtigen können, sei es, dass die Liegenschaft sich noch in der Bauphase oder sogar noch in der Planung befindet.

Der Vorteil beim Erwerb einer Bestandsimmobilie liegt darin, dass Sie sehen können, was Sie kaufen. Allerdings erwerben Sie eine Wohnung, die schon in die Jahre gekommen ist, wobei der Verkäufer regelmäßig an einem weitest möglichen Ausschluss der Gewährleistung für Mängel interessiert ist.

Beim Erwerb einer noch nicht hergestellten Immobilie ist eine Besichtigung nicht möglich. Auch haben Sie das Risiko, dass Ihr Vertragspartner möglicherweise wegen Insolvenz den Bau nicht fertigstellt. Dafür bekommen Sie bei Erfüllung des Vertrages etwas Neues mit der entsprechenden Gewährleistung und können möglicherweise noch eigene Wünsche in die Planung einbringen.

In jedem Fall gilt:

Lassen Sie sich vor Erwerb der Wohnung durch eine technisch versierte Person oder einen Sachverständigen beraten!

1. Bestandsimmobilie

Vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie sollten Sie die Liegenschaft mit einer technisch versierten Person oder einem Sachverständigen besichtigen. Sie sollten sich auch nicht auf eine Wohnungsbesichtigung beschränken. Prüfen Sie Keller, Dach, Heizung, Balkone, Fassade usw.

In der Regel enthält der Kaufvertrag einen weitgehenden Gewährleistungsausschluss (Stichwort: „Gekauft wie gesehen!“). Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist auch grundsätzlich zulässig. Gewährleistungsansprüche bestehen dann gemäß § 444 BGB nur noch, soweit der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt oder er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Ferner sollten Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die vom Verwalter seit dem 01.07.2007 zwingend zu führende Beschlusssammlung dahingehend durchsehen, ob Hinweise auf Mängel und Sanierungsbedürftigkeit zu finden sind, ggf. sogar mit Kostenkalkulationen und Vorschlägen zur Finanzierung. Ggf. müssen Sie bei Ihrer Finanzierungsplanung damit rechnen, mit Sonderumlagen für eine Sanierungsmaßnahme belastet zu werden.

Den Protokollen können Sie oft auch entnehmen, ob innerhalb der Gemeinschaft Streit über die Notwendigkeit und/oder Art und Weise wie Mängel zu beheben sind herrscht.

1. Neubau

Bei einem noch nicht oder noch nicht vollständig errichteten Neubau ist eine Besichtigung nicht in der Form wie bei einer Bestandsimmobilie möglich. Sie können hier die wesentlichen Informationen der sog. Baubeschreibung entnehmen.

Bei der Baubeschreibung handelt es sich um eine mehr oder weniger genaue technische Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes, wobei neben der Art der Bauausführung auch die zum Einbau gelangenden Materialien aufgeführt sein sollten. Oft werden dort auch die geschuldeten Mindeststandards, etwa zum Schallschutz, festgelegt. Baubeschreibungen sind für einen technischen Laien meistens nicht bis in die letzte Konsequenz nachvollziehbar. Sie sollten daher die Baubeschreibung frühzeitig vor Erwerb der Immobilie von einem Sachverständigen prüfen lassen. Vorsicht ist auch bei besonders kurzen Baubeschreibungen geboten. Sie sind meistens unvollständig, was dann dazu führt, dass Sie als Erwerber über die Baubeschreibung hinausgehende Bauleistungen auch kaum einfordern können.

Entscheiden Sie sich nach Prüfung der Baubeschreibung dann für einen Kauf, wird der Bauträger bei Fertigstellung die Abnahme von Ihnen verlangen bevor Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Unter Abnahme im Sinne von § 640 BGB versteht man die Besitzübertragung verbunden mit der Anerkennung, dass die Leistung des Bauunternehmers zumindest in der Hauptsache vertragsgemäß ist. Nehmen Sie ein mangelhaftes Werk ab, obwohl Sie den Mangel kennen, können Sie insoweit keine Gewährleistungsrechte mehr geltend machen, es sei denn, Sie haben sich die Geltendmachung dieser Ansprüche bei der Abnahme vorbehalten. Um hier keinen Rechtsverlust zu erleiden, sollten Sie daher auch zur Abnahme einen Sachverständigen hinzuziehen. Diesem müssen Sie im Vorfeld den Vertrag mit allen Anlagen, insbesondere auch der Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Nur so kann der Sachverständige feststellen, ob das errichtete Bauwerk auch so ist, wie es geschuldet wurde.

3. Belastungen

Haben Sie sich über den Zustand der Immobilie eingehend informiert, sollten Sie prüfen, ob und inwieweit die Immobilie belastet ist.

1. Grundbuchauszug

Hierzu benötigen Sie zunächst einen Grundbuchauszug, wobei das Grundbuch vor Protokollierung eines Vertrages zum Erwerb einer Immobilie auch immer vom Notar eingesehen wird.

Dem Grundbuchauszug können Sie in der Abteilung II Lasten und Beschränkungen, z.B. Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte o.ä.) oder Vorkaufsrechte entnehmen. In Abteilung III sind Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden eingetragen, sofern vorhanden.

1. Einsicht in das Baulastenverzeichnis

Belastungen können sich auch aus dem sog. Baulastenverzeichnis ergeben. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge in Bezug auf das Grundstück zu tun, zu dulden oder zu unterlassen (z.B. eine Abstandsflächenbaulast für ein anderes Grundstück, Durchleitungsrechte oder Stellplatzbaulasten). Von besonderer Bedeutung ist insoweit, dass solche Baulasten (außer in Bayern und Brandenburg) nicht im Grundbuch eingetragen sind. Das Baulastenverzeichnis wird – anders als das Grundbuch – vor der Protokollierung eines Kaufvertrages (auch) nicht vom Notar eingesehen.

Wir raten Ihnen dringend an, sich nicht darauf zu verlassen, dass das Baulastenverzeichnis keine Eintragungen enthält, sondern es vor Erwerb einer Immobilie einzusehen. In Frankfurt am Main wird das Baulastenverzeichnis z.B. bei der Bauaufsicht Frankfurt geführt. Auskünfte werden bei berechtigtem Interesse erteilt, sind allerdings gebührenpflichtig. Dieses Geld sollten Sie investieren.

1. Weitere öffentlich-rechtliche Vorgaben

Besonderheiten können sich ferner aus weiteren öffentlich-rechtlichen Vorgaben ergeben, z.B. wenn die Immobilie unter Denkmalschutz oder Ensembleschutz steht oder sich in einem Gebiet befindet, in dem eine Erhaltungssatzung Anwendung findet.

4. Nutzbarkeit

Ein weiterer zentraler Punkt, den Sie vor Erwerb einer Immobilie verbindlich klären sollten, ist die Frage ihrer Nutzbarkeit. Dürfen Sie einen Teil der Wohnung als Büro nutzen? Dürfen Sie das mitverkaufte Souterrain oder das Dachgeschoss ausbauen und als zusätzlichen Wohnraum nutzen? Müssen Sie etwas beachten, wenn Sie die Wohnung wieder verkaufen wollen? Und falls die Wohnung vermietet ist: Zahlt der Mieter auch das, was er zahlen soll, bzw. können Sie sich von dem Mieter trennen, wenn Sie die Wohnung lieber selbst nutzen möchten. Diese Fragen führen leider in der Praxis häufig zu Rechtsstreitigkeiten, die insbesondere bei kreditfinanzierten Wohnungen die Erwerber häufig an die Grenze ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit bringen.

Bitte beachten Sie immer: Sie werden nicht Alleineigentümer eines Hauses und können dieses daher auch nicht nach Belieben nutzen. Vielmehr werden Sie Teil einer Gemeinschaft von Eigentümern, die bestimmte Regeln hat, die es zu beachten gilt.

Das Gesetz regelt die Frage der Nutzbarkeit in § 13 WEG und unterscheidet dabei zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

In § 13 Abs. 1 WEG sind die Rechte des Wohnungseigentümers in Bezug auf das Sondereigentum geregelt. Dort heißt es in Absatz 1:

„Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“

Bezüglich des Gemeinschaftseigentums verweist § 13 Abs. 2 WEG auf §§ 14, 15 WEG, wo es insbesondere in § 14 Nr. 1 WEG heißt:

„Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1. …von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;…“

Bei diesen allgemeinen Grundsätzen bleibt es jedoch nicht. Die Wohnungseigentümer haben nämlich nach § 15 WEG die Möglichkeit, durch sog. Gebrauchsregelungen den Gebrauch und die Nutzbarkeit des Sonder- und Gemeinschaftseigentums zu regeln:

㤠15 Gebrauchsregelung

(1)     Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.

(2)     Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen.

(3)     Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.“

Wesentliche Regelungen zur Nutzbarkeit enthält regelmäßig die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung, die Sie auch aus diesem Grund vor Erwerb dringend genau prüfen sollten.

1. Zweckbestimmung

Der praktisch wichtigste Anwendungsfall der Gebrauchsregelung durch Vereinbarung, d.h. mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, ist die sog. Zweckbestimmung. Meist ergibt sich eine Regelung über die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums bereits aus der Bezeichnung der Einheit in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung, so z.B. durch eine Bezeichnung als „Wohnung“ oder „Laden“. Auch vor diesem Hintergrund sollten diese Unterlagen genau angesehen werden.

So ist bei der Bezeichnung als „Wohnung“ neben der Wohnnutzung auch die Vermietung zulässig, nicht jedoch eine gewerbliche Nutzung, es sei denn, von ihr geht keine stärkere Störung als von der Wohnnutzung aus. Hiervon wird aber regelmäßig auszugehen sein.

Die Bezeichnung als Hobbyraum erlaubt zwar eine gelegentliche Benutzung zu Wohnzwecken, nicht aber die Nutzung als Wohnung.

Auch die Bezeichnung als Keller oder als Dachboden bzw. Speicher in der Teilungserklärung stellt regelmäßig eine Zweckbestimmung dar. Diese schließt eine Nutzung als Wohn- oder Büroraum aus.

1. Vermietung

Auch die Frage der Nutzbarkeit der Immobilie bei oder zur Vermietung führt in der Praxis vielfach zu rechtlichen Auseinandersetzungen.

Sofern die Wohnung gekauft wird, um sie zu vermieten, stellt sich regelmäßig die Frage, ob hierfür eine Zustimmung des WEG- Verwalters erforderlich ist. Entsprechende Regelungen können sich insbesondere aus der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung ergeben.

Ist die Wohnung bereits vermietet, stellen sich insbesondere folgende Fragen:

• Kann man dem Mieter wegen Eigenbedarfes kündigen, wenn man die Wohnung selbst nutzen möchte?
• Zahlt der Mieter auch die Miete? Habe ich ggf. vom Verkäufer garantierte Mieteinnahmen?

Möchten Sie dem Mieter wegen Eigenbedarfes kündigen, ist die sog. Kündigungssperrfrist nach
§ 577 a BGB zu beachten. Ist an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Für Frankfurt am Main ist diese Frist sogar verlängert worden. Hier gilt grundsätzlich eine 5jährige Sperrfrist, für Wohnungen, die bis zum 31.12.2009 veräußert wurden, gilt sogar noch eine 10jährige Kündigungssperrfrist. Sie müssen also in diesem Fall prüfen, wann das Mietverhältnis begonnen hat, das ergibt sich aus dem Mietvertrag, und wann Wohnungseigentum begründet wurde, das wiederum ergibt sich aus dem Grundbuchauszug nebst Teilungserklärung. Zudem empfehlen wir für einen solchen Fall, sich vor Erwerb der Wohnung rechtlich beraten zu lassen.

Weitergehende Beschränkungen des Kündigungsrechts können sich aus dem Mietvertrag oder aus nachfolgenden Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter ergeben. Ist die Wohnung vermietet, sollten Sie sich daher unbedingt die vollständige Mieterakte vorlegen lassen. Dies gilt auch, wenn Sie das bestehende Mietverhältnis fortsetzen wollen. Hier können Sie der Mieterakte ggf. entnehmen, ob der Mieter Mängel rügt, ob er auch tatsächlich das zahlt, was er zahlen soll usw., insgesamt also, ob Sie in ein intaktes Mietverhältnis eintreten oder ob Schwierigkeiten auf Sie zukommen werden.

Ggf. lässt sich über eine Mietgarantie durch den Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum verhandeln. Bei einer Mietgarantie übernimmt der Verkäufer das Risiko für einen Mieteingang in einer bestimmten Höhe. Wird der Mieteingang (aus welchen Gründen auch immer) nicht erzielt, muss der Verkäufer für die Differenz einstehen (insbesondere auch bei Insolvenz des Mieters). Davon zu unterscheiden ist die sog. Vermietungsgarantie bzw. Erstvermietungsgarantie, bei der der Verkäufer das Risiko der (Erst-)Vermietung des Objektes zu einem bestimmten Mietpreis übernimmt.

1. Veräußerungsbeschränkungen

Bei der Frage der Nutzbarkeit des zu erwerbenden Objektes stellt sich ferner sowohl beim Erwerb selbst als auch für die Frage einer etwaigen zukünftigen Weiterveräußerung die Frage von Veräußerungsbeschränkungen.

Nach § 12 Abs. 1 WEG kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. In der Praxis ist häufig ein Zustimmungserfordernis des Verwalters vorgesehen.

Da solche Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 3 WEG nur dann gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers wirken, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind, können Sie anhand des Grundbuchauszugs sowie der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung ermitteln, ob es solche Veräußerungsbeschränkungen gibt. Gemäß § 12 Abs. 4 WEG können solche Veräußerungsbeschränkungen durch Stimmenmehrheit wieder aufgehoben werden.

III. Der Vertragspartner

1. Liquidität

Sind alle offenen Fragen zur Immobilie geklärt, sollte der Vertragspartner genauer unter die Lupe genommen werden, insbesondere dessen Liquidität. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Immobilie neu errichtet wird oder wurde bzw. umfassend saniert wurde und die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Verkäufer/Bauträger relevant werden könnte.

2. Schutzmöglichkeiten

Einen umfassenden Schutz gegen die Insolvenz des Vertragspartners gibt es nicht. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten der Absicherung.

Der Name bzw. die Firmierung des Verkäufers kann schon ein erstes Anzeichen sein. So ist es regelmäßig wenig vertrauenerweckend, wenn der Veräußerer eine GmbH mit einer numerisch fortgeschrittenen Zahl ist (z.B. Bau17 GmbH). Dies könnte dafür sprechen, dass die 16 vorangegangenen GmbHs bereits nicht mehr existieren. Weiterhelfen kann eine Auskunft bei der Creditreform, Schufa o.a..

Insbesondere kann es beim Kauf von einem Bauträger, der die Immobilie von Subunternehmern errichten lässt, sinnvoll sein, sich vorsorglich Gewährleistungsansprüche gegen diese Subunternehmer abtreten zu lassen. So haben Sie im Falle der Insolvenz des Bauträgers immer noch Ansprüche, die Sie möglicherweise erfolgreich geltend machen können, nämlich gegen die Subunternehmer. Einfacher ist es aber natürlich gegen einen Bauträger vorzugehen als gegen 25 verschiedene Subunternehmer.

Ferner kommt eine sog. Gewährleistungsbürgschaft bzw. Erfüllungs-/Fertigstellungsbürgschaft oder Gewährleistungsgarantie durch ein Kreditinstitut oder eine Versicherung in Betracht. Diese soll sicherstellen, dass die Bank bzw. Versicherung als Bürge/Garant für die Kosten der Beseitigung von innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängeln einsteht, falls der Unternehmer während der Gewährleistungsfrist insolvent werden sollte.

IV. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die übrigen Eigentümer und die Verwaltung

Wie bereits mehrfach betont werden Sie durch den Erwerb einer Eigentumswohnung nicht „Herr Ihres eigenen Hauses“, sondern Sie treten in eine Gemeinschaft ein. In der Regel wird es sich um mehrere, ggf. sogar sehr viele andere Eigentümer handeln, die – dann gemeinsam mit Ihnen – eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden und die ein Verwaltungsorgan haben. Dabei kann es sich um eine intakte, funktionierende Gemeinschaft mit ordnungsgemäßer Verwaltung handeln, aber leider auch um das Gegenteil.

Beim Erwerb einer neu zu errichtenden/neu errichteten Immobilie, bei der sich auch die Eigentümergemeinschaft erst bildet, kann nur abgewartet werden, wie sich die Gemeinschaft entwickelt. Bei Bestandsimmobilien hingegen treten Sie in eine Gemeinschaft ein. Hier sollten Sie im Vorfeld insbesondere Folgendes prüfen:

• Sehen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung an. Besteht Einigkeit innerhalb der WEG oder ist die WEG zerstritten? Gibt es Lagerbildungen innerhalb der WEG?
• Gibt es einen Mehrheitseigentümer, der ggf. die Minderheit majorisiert oder dies zumindest tun könnte?
• Erkundigen Sie sich, ob es Rechtsstreitigkeiten gibt oder gab, sei es innerhalb der WEG (z.B. Beschlussanfechtungsklagen), sei es im Verhältnis zu Dritten, z.B. dem Bauträger oder Handwerkern.
• Versuchen Sie, etwas über die WEG-Verwaltung herauszufinden. Häufige Verwalterwechsel sind häufig auch ein Zeichen dafür, dass es Schwierigkeiten innerhalb der WEG gibt.

Es lohnt sich, sich vor Erwerb einer Eigentumswohnung die Zeit zu nehmen, um möglichst viel über die Gemeinschaft in Erfahrung zu bringen. Zerstrittene Eigentümergemeinschaften sind oftmals in ihrer Entscheidungsfindung vollständig blockiert, was dann zu einem Verfall der Bausubstanz, hohen Kosten und gerichtlichen Auseinandersetzungen führen kann.

1. Rechte der Wohnungseigentümer, insbesondere das Stimmrecht

Ihr primäres Recht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist Ihr Stimmrecht, d.h. Sie haben in der Regel die Möglichkeit, an allen wichtigen Entscheidungen durch Ihre Stimmabgabe mitzuwirken. Doch was zählt Ihre Stimme?

Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 WEG das sog. Kopfprinzip vor. Wenn also nichts anderes geregelt ist, hat jeder Wohnungseigentümer (unabhängig von der Größe und der Anzahl seiner Wohnungen) eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können Sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Da es (hierbei) zu Ungerechtigkeiten dadurch kommen kann, dass einem Eigentümer große Flächen des Hauses gehören, für die er auch zahlen muss, ein anderer Eigentümer hingegen nur eine winzige Wohnung hat, aber auch eine Stimme, finden sich häufig abweichende Stimmregelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Insbesondere ist dort häufig die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Aber Vorsicht! Wenn es keine anderweitige Regelung gibt, gilt das Kopfprinzip! Sie sollten vor Erwerb einer Wohnung prüfen, welches Gewicht Ihre Stimme bei Abstimmungen haben wird.

Insbesondere bei Erwerb vom Bauträger gibt es auch häufig Beschränkungen Ihrer Entscheidungsbefugnisse dadurch, dass der Bauträger sich das Recht zu bestimmten Maßnahmen vorbehält (z.B. eine Aufstockung, die Zuweisung von Stellplätzen o.ä.). Erklären Sie sich damit durch den Erwerb der Wohnung zu diesen Konditionen einverstanden, haben Sie später keine Handhabe mehr, gegen diese vorbehaltenen Maßnahmen vorzugehen.

Auch sollten Sie sich ansehen, ob die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sog. Öffnungsklauseln vorsieht. Während normalerweise Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung als Vereinbarungen auch nur durch Vereinbarung, d.h. bei Zustimmung aller Wohnungseigentümer, abgeändert werden können, begründen sog. Öffnungsklauseln eine Befugnis zur Abänderung der Regelungen durch Mehrheitsbeschluss.

2. Pflichten der Wohnungseigentümer, insbesondere die Zahlungspflicht

Während Ihr primäres Recht in der Wohnungseigentümergemeinschaft Ihr Stimmrecht ist, ist Ihre primäre Pflicht in der WEG die Zahlungspflicht.

1. Wohngeld/Hausgeld

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sie zunächst verpflichtet, das sog. Wohngeld/Hausgeld zu zahlen. Hierbei handelt es sich um die Vorauszahlungen der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums. Die Höhe der in der Regel monatlich zu leistenden Vorauszahlungen wird im Wirtschaftsplan individuell für die einzelnen Eigentümer festgelegt (§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Sie sollten den Wirtschaftsplan einsehen, um die Höhe der monatlich auf Sie zukommenden Belastungen einschätzen zu können. Bitte beachten Sie jedoch, dass sich die Vorauszahlungen erhöhen können, sei es, dass sich die Kosten erhöhen, sei es aber auch, dass die WEG z.B. eine Erhöhung der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage beschließt.

Auch ist es gemäß § 16 Abs. 2, 3 WEG möglich, dass die WEG eine Änderung der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten bzw. im Einzelfall auch die Kosten für Instandhaltung oder Instandsetzung beschließt. Ggf. kann es dadurch zur erheblichen Erhöhungen Ihres Kostenanteils kommen.

Nach Ablauf des Kalenderjahres wird vom Verwalter eine Abrechnung erstellt, mit der über die entstandenen Kosten und die geleisteten Hausgeldzahlungen der WEG (sog. Gesamtabrechnung) und der einzelnen Eigentümer (sog. Einzelabrechnungen) abgerechnet wird. Auch hier kann sich ein Nachzahlungsbetrag für den einzelnen Eigentümer ergeben.

1. Sonderumlagen

Ferner hat die WEG die Möglichkeit als quasi nachgeschobene Ergänzung des Wirtschaftsplanes mit einfacher Mehrheit die Erhebung sog. Sonderumlagen zu beschließen. Hier können ggf. weitere erhebliche Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen, beispielsweise wenn unerwartet größere Reparaturen erforderlich werden, die nicht aus der Instandhaltungsrücklage der WEG finanziert werden können. Insoweit empfiehlt es sich, anhand der letzten Abrechnungen die Höhe und die Entwicklung der Rücklage der WEG zu prüfen. Je höher die Rücklagen sind, desto unwahrscheinlicher wird die Notwendigkeit von Sonderumlagen.

1. Haftung

Schließlich haftet jeder Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile für Verbindlichkeiten der WEG. In § 10 Abs. 8 WEG heißt es auszugsweise:

„Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind;…“.

Diese Haftung besteht unmittelbar gegenüber dem einzelnen Gläubiger, also nicht nur subsidiär. Gläubiger einer WEG können die Klage also sowohl gegen die WEG als auch gegen einzelne Wohnungseigentümer der WEG, bei diesen allerdings beschränkt auf ihre Miteigentumsquote, richten. Dies ist Erwerbern einer Eigentumswohnung häufig nicht bekannt.

1. Sonstige Pflichten der Wohnungseigentümer

Die übrigen Pflichten der Wohnungseigentümer sind insbesondere in § 14 WEG geregelt, so insbesondere die Pflicht zur schonenden Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, zur Instandhaltung des Sondereigentums, Verkehrssicherungspflichten, Duldungspflichten und das Verbot der Nachteilszufügung.

V. Fazit

Der Erwerb einer Eigentumswohnung sollte also wohldurchdacht und im Vorfeld gut geplant werden. Hierzu empfehlen wir Ihnen insbesondere folgende Maßnahmen rechtzeitig vor dem Erwerb:

• Entwurf des notariellen Kaufvertrages prüfen!
• Grundbuchauszug prüfen!
• Baulastenverzeichnis einsehen und sich über sonstige öffentlich-rechtliche Vorgaben (Denkmalschutz o.ä.) und die hieraus resultierenden Besonderheiten informieren!
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich etwaiger Nachträge prüfen!
•  Protokolle der Eigentümerversammlungen, Abrechnungen und Wirtschaftsplan prüfen!
• Beschluss-Sammlung prüfen!
• Immobilie mit einer technisch versierten Person oder einem Sachverständigen begehen bzw. von diesem die Baubeschreibung prüfen und die Immobilie abnehmen lassen!
• Bei Vermietung vollständige Mieterakte prüfen!

Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger

Bitte beachten Sie, dass die Ausführungen allgemein gehalten sind und sich auf die aktuelle Rechtslage beziehen. Die Durchsicht dieses Skripts kann eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen.