Vom Kellerausbau bis zur neuen Dachterrasse – bauliche Veränderungen in der WEG

I. Einleitung

Der Eigentümer der Dachgeschosswohnung möchte den Speicher ausbauen, es soll ein Aufzug angebaut werden, die Wärmedämmung der Fassade steht an, der Nachbar möchte seinen Balkon vorne verglasen, um in den Genuss der Vorzüge eines Wintergartens zu kommen. Bauliche Veränderungen beschäftigen die Wohnungseigentümergemeinschaft und führen nicht selten zu Streit. Oftmals haben die Eigentümer unterschiedliche Auffassungen darüber, wie eine sinnvolle Anpassung des Gemeinschaftseigentums an veränderte Umstände und Ansprüche aussehen soll. Vielfach gibt es auch Streit wegen der oft erheblichen Kosten.

Wir geben daher nachfolgend einen Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum: Kann bzw. muss eine Beschlussfassung der Gemeinschaft erfolgen? Ist Einstimmigkeit erforderlich oder welche Stimmenmehrheit wird benötigt? Welche Möglichkeiten habe ich als einzelner Eigentümer, eine bauliche Veränderung durchzusetzen oder einer solchen entgegenzutreten? Muss ich mich als Eigentümer auch dann an den Kosten einer baulichen Veränderung beteiligen, wenn sie mir nicht zu Gute kommt oder wenn ich gegen die Maßnahme war?

Unsere Ausführungen orientieren sich an der aktuellen gesetzlichen Regelung. Wir weisen aber darauf hin, dass es Bestrebungen gibt, die Rechtslage insbesondere im Hinblick auf die Mehrheitserfordernisse zu ändern. Ein Diskussionsentwurf des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz liegt vor.

Auch können in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung wirksame Abweichungen vereinbart worden sein, was im Einzelfall immer zu prüfen ist.

II. Definition baulicher Veränderungen

Eine gesetzliche Definition, was unter baulichen Veränderungen zu verstehen ist, gibt es nicht. Vor diesem Hintergrund ist die (abstrakte) Definition umstritten und durch Einzelfallentscheidungen zu bestimmten baulichen Maßnahmen geprägt.

Es lässt sich wohl formulieren, dass unter einer baulichen Veränderung jede auf Dauer angelegte, d. h. nicht nur provisorische, Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Eingriff in die Substanz sowie nachhaltige Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist.

III. Gesetzliche Regelung: § 22 WEG

1. Wortlaut

Die maßgebliche gesetzliche Regelung findet sich in § 22 WEG, der wie folgt lautet:


§ 22
Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.

(4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.

2. Systematik

§ 22 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Wohnungseigentümer bauliche Maßnahmen beschließen können, ihnen hierfür also die Beschlusskompetenz zusteht. Im Gegenzug ist aber auch grundsätzlich eine Legitimation durch Beschlussfassung (str., vgl. Seite 9) erforderlich, sofern die Vornahme der baulichen Maßnahme nicht durch Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, Vereinbarung oder gesetzliche Regelung legitimiert ist.

Die Regelung des § 22 WEG ergänzt dabei § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG, wonach die Eigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung durch Stimmenmehrheit beschließen und eine entsprechende Verwaltung auch nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen können.

In § 22 Abs. 1 WEG ist modifizierend geregelt, dass bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, beschlossen oder verlangt werden können, wenn jeder Eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus (dazu an späterer Stelle) beeinträchtigt werden.

In den nachfolgenden Absätzen des § 22 WEG finden sich besondere Regelungen für Modernisierungsmaßnahmen (§ 22 Abs. 2 WEG), modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen (§ 22 Abs. 3 WEG) und schließlich für den Wiederaufbau eines überwiegend zerstörten Gebäudes (§ 22 Abs. 4 WEG).

3. Prüfungsreihenfolge

Aus der Systematik der gesetzlichen Regelungen ergibt sich somit die folgende Prüfungsreihenfolge bei baulichen Maßnahmen:

  • Handelt es sich um eine bauliche Maßnahme, die der Instandsetzung/Instandhaltung oder der modernisierenden Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dient?

    Dann ist für eine Beschlussfassung nach § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 Abs. 3 WEG in Verbindung mit diesen Vorschriften die einfache Mehrheit ausreichend.

Wenn keine Instandsetzungs-/Instandhaltungs- oder modernisierende Instandsetzungsmaßnahme vorliegt:

  • Handelt es sich um eine bauliche Maßnahme, die der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums dient?
    Dann ist nach § 22 Abs. 2 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit für die Beschlussfassung erforderlich.

Wenn auch keine Modernisierung vorliegt:

  • Es handelt sich um eine bauliche Maßnahme, die weder der Instandhaltung noch der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums dient. In diese Kategorie gehören alle anderen baulichen Maßnahmen.

    Der baulichen Maßnahme müssen in diesem Fall gemäß § 22 Abs. 1 WEG alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Die Einordnung in die verschiedenen Kategorien ist also maßgeblich für die notwendigen Zustimmungserfordernisse. Daher ist die Einordnung in rechtlicher Hinsicht von besonderer Bedeutung.

Neben den nachfolgend dargestellten speziellen Voraussetzungen von Beschlüssen über bauliche Veränderungen müssen diese Beschlüsse natürlich auch den für alle wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussfassungen geltenden Anforderungen genügen, z.B. hinreichend bestimmt sein und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

IV. Instandsetzung/Instandhaltung

1. Definition

    Instandhaltung bedeutet die Erhaltung des bestehenden ordnungsgemäßen Zustandes des Gemeinschaftseigentums.

    Die Instandsetzung ist die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung. Zur Instandsetzung gehört auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen, der Teilungserklärung entsprechenden Zustands.

2. Beispiele

a) Instandhaltung

  • Wartung von technischen Einrichtungen
  • Außenanstrich von Fenstern und Fassade

b) Instandsetzung

  • Dachreparatur
  • Reparatur Balkonabdichtung
  • Austausch/Erneuerung der defekten Heizung
  • Reparatur des defekten Abwasserrohres

3. Beschlusskompetenz + Mehrheitserfordernis

Wie bereits ausgeführt, besteht für alle Maßnahmen der Instandsetzung/Instandhaltung eine Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG.

Die einfache Mehrheit ist für eine Beschlussfassung ausreichend.

4. Sonderfälle

a) erstmalige Herstellung

Die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen, der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes wird der Instandsetzung gleichgestellt. Dies gilt auch dann, wenn dies tatsächlich zu baulichen Veränderungen im Vergleich zum bisherigen (teilungserklärungswidrigen) Zustand führt.

Wenn in der Teilungserklärung z.B. Parkplätze an einer bestimmten Stelle vorgesehen sind, aber nicht errichtet wurden, hat jeder Eigentümer einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf Errichtung der Stellplätze entsprechend der Teilungserklärung. Der Beschluss über die Herstellung wird gemäß § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG mit einfacher Mehrheit gefasst.

b) modernisierende Instandsetzung

Einen weiteren Sonderfall stellt die sog. modernisierende Instandsetzung dar (§ 21 Abs. 3 WEG). Hierbei handelt es sich um Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung oder Instandsetzung, die jedoch über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen und zu einer technisch besseren oder wirtschaftlich sinnvolleren Lösung zur Behebung des Mangels führen.

Beispiele für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen sind:

  • Austausch eines altersschwachen Aufzugs gegen einen neuen modernisierter Art
  • Austausch der alten reparaturbedürftigen Heizung und Ersetzung durch ein Modell mit besserem Brennwert
  • Erneuerung der defekten Fassadenverkleidung unter Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes
  • Austausch reparaturbedürftiger einfachverglaster Fenster durch Fenster mit Isolierverglasung

Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung regelt § 22 Abs. 3 WEG, dass es bei den Vorschriften der § 21 Abs. 3 und 4 WEG verbleiben soll. Somit sind auch Beschlüsse über modernisierenden Instandsetzungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit möglich.

Besteht hingegen kein Zusammenhang mit einer Instandsetzungsbedürftigkeit, wären die Maßnahmen als Modernisierung einzuordnen und könnten damit nur mit doppelt-qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.

V. Modernisierung

1. Definition

Bei Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich um Maßnahmen, die der Modernisierung entsprechend § 555 b BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen. Über den Verweis auf die mietrechtliche Regelung werden alle baulichen Veränderungen erfasst, die nachhaltig zur

  • Einsparung von Endenergie (Nr. 1),
  • z. B. Wärmedämmung

  • Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder sonstigem Klimaschutz (Nr. 2),
  • z. B. Errichtung von Solarkollektoren auf dem Dach

  • Reduktion des Wasserverbrauchs (Nr. 3),
  • z. B. Einbau von Wasserzählern, Regenwassernutzung

  • Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (Nr. 4),
  • z. B. Einbau von Schallschutzfenstern, Errichtung von Balkonen

    oder zur
  • dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen(Nr. 5), z. B. Errichtung und Ausbau von Kinderspielplätzen, Verbesserung des Zugangs für Kinderwägen oder Rollstühle, Errichtung eines Fahrrad- oder Hobbykellers.

führen.

Als Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen zur Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik kann z. B. genannt werden:

  • Ersetzung einer Gemeinschaftsantennenanlage durch eine Gemeinschaftsparabolantenne

2. Weitere Voraussetzungen für die Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG und Mehrheitserfordernis

Modernisierungsmaßnahmen nach § 22 Abs. 2 WEG dürfen nur dann beschlossen werden, wenn durch sie die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigt wird.

  • Änderung der Eigenart der Wohnanlage
  • Das Vertrauen eines Erwerbers auf den wesentlichen Bestand der Wohnanlage in seiner ursprünglichen Form soll damit geschützt werden. Es darf aber kein zu enger Maßstab angelegt werden (BGH V ZR 82/10). So soll im Regelfall bei der Errichtung von Solaranlagen auf dem Dach die Grenze nicht überschritten sein. Hingegen kommt es zu einer Änderung der Eigenart der Wohnanlage, wenn z. B. eine Grünfläche zum Abstellen von Pkws asphaltiert wird oder wenn durch die bauliche Veränderung ein uneinheitlicher Gesamteindruck entsteht, etwa durch den nur vereinzelten Anbau von Balkonen.

  • Unbillige Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers
  • Maßnahmen nach § 22 Abs. 2 dürfen einen Eigentümer nicht gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigen. Dafür reichen aber nicht solche Umstände, die zwangsläufig mit einer Modernisierung verbunden sind. Vielmehr muss es darüber hinaus zu besonderen Beeinträchtigungen im Vergleich einzelner Eigentümer zu den anderen Eigentümern kommen, z. B. wenn nur eine Wohnung durch einen Fahrstuhlschacht verdunkelt wird, die anderen aber nicht.

    Auch die Kosten der Maßnahme können eine Beeinträchtigung darstellen, dies allerdings nur in Ausnahmefällen, z. B. wenn ein Wohnungseigentümer aufgrund der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme gezwungen wäre, sein Wohnungseigentum zu veräußern bzw. er vom Gebrauch ausgeschlossen, aber mit Kosten belastet wird.

3. Mehrheitserfordernis

Modernisierungsmaßnahmen bedürfen zu ihrer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 2 WEG einer sog. doppelt-qualifizierten Mehrheit von

  • ¾ aller stimmberechtigten Eigentümer nach Köpfen und
  • mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile (d. h. jeweils nicht nur der anwesenden).

VI. Übrige bauliche Veränderungen

1. Definition

Alle baulichen Veränderungen, die keine Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen oder Modernisierungsmaßnehmen darstellen, sind als übrige bauliche Veränderungen anzusehen. Für sie gilt § 22 Abs. 1 WEG.

Als solche Maßnahmen kommen z. B. in Betracht:

  • Errichtung von Gartenhäuschen
  • Umbau eines Balkons in einen Wintergarten

2. Zulässigkeit und Mehrheitserfordernis

Nach § 22 Abs. 1 WEG muss jeder Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zustimmen, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Es müssen also alle Eigentümer zustimmen, „denen ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.

Entgegen einer weit verbreiteten falschen Auffassung müssen somit nicht immer alle Eigentümer zustimmen, sondern nur die nachteilig Betroffenen. Es ist aber möglich, dass es sich hierbei um alle Eigentümer handelt.

Nach zutreffender, wenngleich nicht unumstrittener Auffassung (ausdrücklich offengelassen: BGH V ZR 25/13 vom 07.02.2014), bedürfen auch solche baulichen Veränderungen einer Beschlussfassung der Gemeinschaft (vgl. LG Berlin 55 S 155/10, LG Hamburg 318 S 20/12, 318 S 55/12). Es genügt also – entgegen früherem Recht – nicht, einer solchen baulichen Veränderung nur außerhalb einer Eigentümerversammlung zuzustimmen.

Dies muss selbst dann gelten, wenn keiner der übrigen Eigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt ist (Niedenführ/Vandenhouten, WEG, § 22, Rn. 5). Das Erfordernis eines Beschlusses dient insbesondere der Rechtssicherheit. Es soll verhindert werden, dass einzelne Eigentümer bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG ausführen, ohne dass die WEG zuvor mit diesem Thema befasst wurde und prüfen konnte, ob und ggf. welche Beeinträchtigungen es (doch) geben könnte.

Der Beschluss kann auch noch nachträglich, d. h. nach erfolgter baulicher Veränderung, gefasst werden. Entspricht der Beschluss den gesetzlichen Vorgaben, führt dies zur (nachträglichen) wirksamen Genehmigung der baulichen Veränderung.

Nachfolgend führen wir einige Beispiele und Fallgruppen zur Frage der nachteiligen Beeinträchtigung an, wobei im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung dem Richter bei der Beurteilung im Einzelfall oftmals ein erheblicher Bewertungs- und Ermessensspielraum zukommt:

  • erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks
  • Bauliche Maßnahmen, die zu einer erheblichen Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes führen, stellen regelmäßig eine Beeinträchtigung aller Eigentümer dar. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Veränderung ästhetisch geglückt ist. Die Veränderung muss aber für die Wohnungseigentümer sichtbar sein, etwa aus deren Wohnbereichen oder sonstigen allgemein zugänglichen Bereichen (z. B. von der Straße aus), nicht aber von ganz ungewöhnlichen Perspektiven aus, etwa aus der Luft.

    Beispiele:

    • Anbringung einer Markise (nicht aber, wenn sich diese in Größe und Farbe der Umgebung anpasst bzw. schon andere Markisen vorhanden sind)
    • Leuchtreklame (ob diese Beeinträchtigungen hervorruft, ist im Einzelfall zu ermitteln; bei zulässiger gewerblicher Nutzung ist eine ortsübliche und angemessene Werbung gestattet)
    • neues Dachflächenfenster (möglicherweise keine Beeinträchtigung, wenn von außen aus üblicher Perspektive nicht sichtbar)
  • unzulässige oder intensivere Nutzung
  • Auch in diesen Fällen kommt es regelmäßig zu einer Beeinträchtigung aller Eigentümer.

    Beispiele:

    • Nutzung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Speichers als Wohnraum
  • Eingriffe in Statik und Substanz des Gebäudes
  • Eingriffe in die Statik und Substanz des Gebäudes stellen grundsätzlich einen Nachteil für die anderen Eigentümer dar, die somit auch alle zustimmen müssen.

    Ausnahmsweise soll nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Wanddurchbruch zur Verbindung von zwei Wohnungen zulässig sein, wenn die statische, brandschutztechnische und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit nachgewiesen ist und die Eigentümer auch nicht aus anderen Gründen (z. B. durch eine intensivere Nutzung) beeinträchtigt werden. Nicht ausreichend für eine Beeinträchtigung ist bei der Zusammenlegung von zwei Wohnungen die Tatsache, dass die Abgeschlossenheit gemäß der Teilungserklärung aufgehoben wird (BGH, V ZB 45/00, NJW 2001, 1212).

    Gerade die Fälle von Mauer- und Deckendurchbrüchen zeigen die Sinnhaftigkeit des bereits oben erwähnten Beschlusserfordernisses. Nur wenn der die Maßnahme planende Eigentümer die anderen Eigentümer in einer Eigentümerversammlung vorab von dem Durchbruch informiert, kann überprüft werden, ob wesentliche Eingriffe in die Gebäudesubstanz geplant sind, und es damit zu Beeinträchtigungen i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG kommt.

  • gesundheitliche Beeinträchtigungen
  • Gesundheitliche Beeinträchtigungen stellen immer eine Benachteiligung der übrigen Eigentümer dar.

    Besteht eine Ungewissheit darüber, ob eine bauliche Maßnahme zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen kann (Bsp.: Mobilfunkantenne, OLG Hamm, 15 W 287/01, Beschluss vom 03.01.2002), stellt auch allein dies eine Beeinträchtigung i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG dar. Der Maßnahme müssen alle Eigentümer zustimmen. Dis gilt nach dem Urteil des BGH vom 24.01.2014 (V ZR 48/13) auch vor dem Hintergrund, dass bereits die Befürchtung einer Gesundheitsgefährdung die „ersthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswertes von Eigentumswohnungen“ in sich birgt.

  • Sonderproblem Barrierefreiheit
  • Der besondere Schutz Behinderter und deren Anspruch auf Nutzung der Wohnung sind auch bei der Beurteilung der Zulässigkeit baulicher Veränderungen zu beachten. Dies führt dazu, dass nach dem Willen des Gesetzgebers und der Rechtsprechung in Maßnahmen, die unvermeidlich für die Herstellung eines barrierefreien Zugangs sind, kein Nachteil im Sinne des § 14 WEG zu sehen ist. Es besteht danach ein Anspruch des Behinderten auf Zustimmung beispielsweise zur notwendigen Errichtung eines Treppenlifts, einer Rollstuhlrampe o. ä.

3. Risiko Bestandskraft fehlerhaft festgestellter Beschlüsse

Für den Verwalter ist es nicht immer leicht in der Versammlung festzustellen, ob ein Beschluss über eine sonstige bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG zustande gekommen ist oder nicht. Die Prüfung muss wohl in zwei Schritten erfolgen:

  • Übersteigt die Anzahl der Ja-Stimmen die der Nein-Stimmen?
  • Ist dies nicht der Fall, ist der Beschlussantrag abgelehnt (wie sonst auch).

  • Liegt eine Mehrheit vor, bedeutet dies allerdings noch nicht, dass der Beschluss wirksam zustande gekommen ist. Erforderlich ist nämlich, dass alle im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG beeinträchtigten Wohnungseigentümer positiv zustimmen, d.h. diese müssen anwesend sein, sich an der Abstimmung beteiligen und dem Antrag zugestimmt haben. Erst wenn dieses Kriterium auch erfüllt ist, kommt der Beschluss wirksam zustande.

Sinnvollerweise muss der Verwalter schon vor der Versammlung prüfen, welche Eigentümer beeinträchtigt sind. Bei der Protokollierung ist es ferner sinnvoll, die Zustimmung aller Beeinträchtigten zu protokollieren.

Stellt der Verwalter das Zustandekommen eines positiven Beschlusses über eine bauliche Veränderung fest, obwohl zumindest ein beeinträchtigter Eigentümer nicht positiv zugestimmt hat, ist ein solcher Beschluss nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (vgl. Niedenführ, WEG, 12. Aufl., zu § 22 WEG, Rn. 4). Der Beschluss wird daher bestandskräftig und grundsätzlich nicht mehr angreifbar, wenn er nicht binnen Monatsfrist gerichtlich angefochten wird. Die Frist beginnt schon mit der Beschlussfassung (d. h. nicht erst mit dem Erhalt des Protokolls) zu laufen. Die Anfechtungsklage ist sodann innerhalb eines weiteren Monats zu begründen.

Bestehen Zweifel angesichts eines gefassten positiven Beschlusses ist dem, der die bauliche Veränderung vornehmen will, daher zu raten, den Ablauf der Anfechtungsfrist abzuwarten. Bevor er mit der Baumaßnahme beginnt, sollte er sich ggf. beim zuständigen Amtsgericht danach erkundigen, ob eine Klage eingereicht wurde.

Lehnt die WEG einen Beschlussantrag (oder sogar eine Beschlussfassung überhaupt) ab, obwohl kein Eigentümer i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG beeinträchtigt wird, sieht § 22 Abs. 1 WEG vor, dass der Eigentümer diese Zustimmung „verlangen“ kann. Es gibt in dieser Konstellation daher nun sogar einen Anspruch gegen die anderen Eigentümer, eine bauliche Maßnahme im Beschlusswege zu gestatten (Niedenführ/Vandenhouten, WEG, § 22, Rn. 6). Dieser Anspruch muss bei Ablehnung des Beschlusses im Wege der Klage nach § 43 Nr. 1 WEG gerichtlich geltend gemacht werden. Einzelheiten sind ungeklärt, so dass Sie sich beraten lassen sollten. Richtigerweise dürfte wohl ein Antrag auf Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG zu stellen sein.

VII. Rechtswirkungen zulässiger baulicher Veränderungen

1. Allgemeines

Für die Eigentumslage gelten die §§ 1, 5 WEG, und zwar sowohl für einzelne Bauteile als auch für möglicherweise neu geschaffene Räume. Diese werden regelmäßig gemeinschaftliches Eigentum, es sei denn es kommt parallel zu einer Änderung der Teilungserklärung.

Der Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung vornimmt, muss dafür Sorge tragen, dass diese ordnungsgemäß durchgeführt wird und keine Schäden hervorruft. Hierfür soll er sogar verschuldensunabhängig haften (OLG Köln, 16 Wx 153/01, NZM 2002, 125).

Die übrigen Eigentümer sind zur Duldung der zulässigen baulichen Veränderung verpflichtet.

2. Kosten

a) Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen/modernisierende Instandsetzung

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Dies gilt auch für die Kosten einer modernisierenden Instandsetzung i. S. d. § 22 Abs. 3 WEG.

Im Einzelfall können die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Ein solcher Beschluss bedarf einer doppelt-qualifizierten Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer (nach Köpfen) und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

b) Modernisierungsmaßnahmen

Auch wenn dies in § 16 Abs. 2 WEG nicht ausdrücklich aufgeführt ist, sind – ohne dass es auf einen konkreten Instandsetzungsbedarf ankäme – auch die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen im Zweifel nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen.

Auch hier kann ggf. eine abweichende Kostenverteilung für die Kosten der Umsetzung der Modernisierungsmaßnahme selbst nach § 16 Abs. 4 WEG beschlossen werden (s.o.).

Entstehen durch die Modernisierungsmaßnahme zusätzliche Betriebs- oder Verwaltungskosten, kann ggf. eine abweichende Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden.

c) Bauliche Maßnahmen i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG

Eine Sonderregelung enthält § 16 Abs. 6 S. 1 Hs. 2 WEG für bauliche Maßnahmen i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG.

Danach ist ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, nicht verpflichtet, sich an den Herstellungs- und an den Unterhaltungskosten für eine solche Maßnahme zu beteiligen. Dies gilt jedenfalls nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unabhängig davon, ob die Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG erforderlich war oder nicht (BGH V ZR 65/11).

Alle anderen Eigentümer müssen sich grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 2 WEG an den Kosten beteiligen, es sei denn, sie haben sich wirksam gegen die Tragung der Kosten verwahrt oder der Beschluss enthält bereits eine anderweitige Kostenregelung. Eine solche Kostenregelung kann sich, wenn sie nicht explizit erfolgt, auch aus den Umständen des Einzelfalls ergeben. Es ist jedoch immer sicherer und auch streitvermeidend, klare Regelungen zu treffen. Im Einzelfall kann auch ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG gefasst werden. In diesem Fall findet gemäß § 16 Abs. 6 S. 2 WEG die Regelung des § 16 Abs. 6 S. 1 WEG keine Anwendung.

d) Übersicht über die Kostenregelungen

Übersicht über die Kostenregelung

VIII. Rechtsfolgen unzulässiger baulicher Veränderungen

1. Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch

Liegt eine unzulässige bauliche Veränderung vor, kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG die Beseitigung der unzulässigen baulichen Veränderung von dem Eigentümer verlangen, der sie vorgenommen hat.

Die WEG kann aber durch Beschluss die Verfolgung der Beseitigungsansprüche zu einer gemeinschaftlichen Angelegenheit machen (sog. Ansichziehen) (BGH V ZR 25/13).

Anspruchsgegner des Beseitigungsanspruchs ist in erster Linie der Eigentümer, wenn er selbst die bauliche Veränderung vorgenommen hat. Wurde sie von Dritten (z. B. dem Mieter) vorgenommen, können auch Ansprüche direkt gegen diese bestehen.

Gleiches gilt für Unterlassungsansprüche.

Daneben können Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands als Schadensersatz bestehen (§§ 823 Abs. 1, 249 BGB). Diese Ansprüche sollen jedoch originär nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden können (BGH V ZR 25/13).

Entfallen können die Ansprüche allerdings, wenn die jeweilige bauliche Veränderung nachträglich durch Beschluss genehmigt wird. Der Beschluss muss dann natürlich die oben genannten jeweiligen Voraussetzungen erfüllen, oder mangels rechtzeitiger Anfechtung bestandskräftig werden.

2. Verjährung/Verwirkung

Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB verjähren in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsinhaber von der Person des Anspruchsgegners und den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Zu beachten ist jedoch, dass bei Dauerverstößen gegen die zulässige Nutzung keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs eintreten kann, da immer neue Rechtsverletzungen vorliegen, die die Verjährung jeweils neu in Gang setzen. In diesem Fall kommt allenfalls eine Verwirkung in Betracht (dazu siehe unten).

Zu beachten ist ferner, dass eine Verjährung nicht zur Rechtmäßigkeit des Zustands führt. Die o. g. Ansprüche sind lediglich nicht durchsetzbar. Da der Zustand rechtswidrig bleibt, kann die Gemeinschaft als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung den Rückbau mit einfacher Mehrheit beschließen. Die Kosten sind dann allerdings von der WEG zu tragen und grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen.

Daneben können die Ansprüche auch der Verwirkung (§ 242 BGB) unterliegen. Voraussetzung für eine Verwirkung ist zunächst das sog. Zeitmoment. D. h. die bauliche Veränderung muss bereits vor erheblicher Zeit vorgenommen worden sein, ohne dass eine Inanspruchnahme erfolgte. Ferner muss aber für eine Verwirkung auch ein sog. Umstandsmoment hinzutreten. Allein die jahrelange Duldung einer baulichen Veränderung durch die übrigen Eigentümer genügt nicht. Es müssen darüber hinausgehende Umstände hinzutreten, aufgrund derer der jeweils betroffene Eigentümer darauf vertrauen durfte, nicht in Anspruch genommen zu werden.

IX. Übersicht

Übersicht

X. Fazit

Bei baulichen Veränderungen ist danach zu differenzieren, ob es sich um bauliche Maßnahmen im Rahmen einer Instandhaltung/Instandsetzung (einschließlich sog. modernisierender Instandsetzung) handelt, oder um eine Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG, oder um einer sonstige bauliche Veränderung. Je nachdem, wie die Baumaßnahme einzuordnen ist, ergeben sich unterschiedliche rechtliche Anforderungen an die Beschlussfassung.

Eine Beschlussfassung ist aber immer zwingende Voraussetzung für die Zulässigkeit der baulichen Maßnahme.

Umgekehrt gilt aber auch, dass eine Beschlusskompetenz der Eigentümer besteht. Auch Beschlüsse zu baulichen Maßnahmen, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, können somit bestandskräftig werden, wenn nicht innerhalb der Frist des § 46 WEG Anfechtungsklage erhoben wird.

Frankfurt am Main, November 2018

Ellen Taufkirch
angestellte Rechtsanwältin
und Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Patrick Geiger
angestellter Rechtsanwalt
und Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Strba Rechtsanwälte, Eschenheimer Anlage 28, 60318 Frankfurt am Main

Bitte beachten Sie, dass die Ausführungen allgemein gehalten sind und sich auf die aktuelle Rechtslage beziehen. Die Durchsicht dieses Skripts kann eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen.