Verwalterabberufung aus wichtigem Grund durch einen einzelnen Wohnungseigentümer

Das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Abberufung eines Verwalters führt nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigentümer dessen Abberufung gegen den Willen der Mehrheit durchsetzen kann. Den Wohnungseigentümern steht insoweit regelmäßig ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn eine andere Entscheidung als die Abberufung nicht mehr vertretbar ist.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2012, Az. V ZR 105/11

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag folgender Fall zugrunde: Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß geführt. Dies rechtfertigt nach § 26 Abs. 1 S. 3, 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) regelmäßig die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund. Einer der Wohnungseigentümer verlangte daher die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters. Die übrigen Eigentümer reagierten auf diese Aufforderung nicht. Der Wohnungseigentümer versuchte daraufhin, im Klagewege die Abberufung des Verwalters alleine durchzusetzen.

Eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des Klägers auf Abberufung des Verwalters sah der Bundesgerichtshof ausnahmsweise als entbehrlich an. Die fehlende Reaktion der übrigen Eigentümer auf den Antrag des Klägers auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bringe unmissverständlich zum Ausdruck, dass der Antrag des Klägers in einer Eigentümerversammlung keine Mehrheit gefunden hätte.

Der Bundesgerichtshof hatte daher über die Frage zu entscheiden, ob ein einzelner Eigentümer gegen den Willen der Mehrheit bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Abberufung des Verwalters erreichen kann.

Die Instanzgerichte hatten diese Frage bislang unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass ein wichtiger Grund nach § 26 Abs. 1, S. 3,4 WEG nicht zwingend dazu führt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erwirken kann. Vielmehr bestehe ein Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer dahingehend, ob sie ihren Verwalter aufgrund seiner Pflichtverletzungen vorzeitig abberufen wollen oder nicht. Nur so könne dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer Rechnung getragen werden.

Allerdings müsse – so der Bundesgerichtshof – auch die Minderheit geschützt werden. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund bestehe nach § 21 Abs. 4 WEG daher dann, wenn eine andere Entscheidung als die Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar sei. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn die Mehrheit aus Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handle, z.B. bei Tolerierung massiver Pflichtverletzungen aus Bequemlichkeit. Auch bei Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer müsse das Anliegen der Mehrheit kritisch gewürdigt werden.

Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger