Einschränkung von Gewährleistungsrechten des einzelnen Eigentümers bei entgegenstehenden Interessen der WEG

Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert.

Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.03.2014, Az. VII ZR 266/13

Sachverhalt:

In einer neu errichteten, aus Eigentumswohnungen bestehenden Wohnanlage war es zu Schallschutzmängeln und Feuchtigkeit in der Tiefgarage gekommen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft leitete daraufhin zunächst zwei selbständige Beweissicherungsverfahren ein. Nach Gutachtenerstellung wollte die WEG wegen der Schallschutzmängel keine Klage erheben, sondern eine vergleichsweise Einigung mit dem Bauträger anstreben. Bezüglich der Feuchtigkeit forderte die WEG zunächst eine Ergänzung des Gutachtens, um die erforderlichen Mängelbeseitigungsmaßnahmen und Kosten weiter zu konkretisieren.

Einem der Eigentümer ging das nicht weit genug. Er forderte den Veräußerer unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Mängelbeseitigung auf und verlangte nach Ablauf der Frist die Rückabwicklung seines Erwerbsvertrages und den Ersatz der ihm entstandenen Schäden.

Ein solcher Anspruch setzt eine wirksame fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung voraus. Diese sei jedoch im vorliegenden  Fall – so der BGH – durch den einzelnen Eigentümer nicht wirksam erfolgt, da die Interessen der WEG entgegenstehen.

Rechtliche Problematik:

In Fällen des Erwerbs von Eigentumswohnungen von einem Bauträger stellt sich regelmäßig das Problem, dass die vertraglichen Ansprüche in Bezug auf Mängel am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich den einzelnen Erwerbern zustehen, nicht der WEG. Denn nur die Erwerber haben Verträge mit dem Bauträger. Demgegenüber besteht jedoch häufig ein Interesse der WEG an einem gemeinschaftlichen Vorgehen gegen den Bauträger. Dieses Spannungsfeld zwischen Bau- und WEG-Recht führt oftmals zu schwierigen Rechtsfragen.

Die WEG kann nach § 10 Abs. 6 WEG i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtete Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer an sich ziehen und geltend machen. Dies gilt allerdings nicht für die Rechte der Eigentümer, den Erwerbsvertrag zu wandeln oder von ihm zurückzutreten oder großen Schadensersatz geltend zu machen. Der Erwerber von Wohnungseigentum bleibt auch dann grundsätzlich berechtigt, diese individuellen Ansprüche selbständig zu verfolgen. Dies gilt aber nur, solange durch sein Vorgehen keine gemeinschaftsbezogenen Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers beeinträchtigt werden. Der einzelne Erwerber kann daher dem Veräußerer eine Frist mit Ablehnungsandrohung grundsätzlich selbst setzen, auch dann, wenn die WEG die Durchsetzung der Mängelansprüche an sich gezogen hat.

Entscheidung:

Vorliegend hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob dies auch dann gilt, wenn sich der einzelne Eigentümer dadurch in Widerspruch zu den Interessen der Gemeinschaft setzt. Denn diese wollte ja vorliegend (noch) keine Mängelbeseitigung, sondern zunächst eine Ergänzung des Gutachtens bzw. eine gütliche Einigung.

Wie auch die Vorinstanz, das OLG Schleswig, hat der BGH in diesem Fall die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung des einzelnen Eigentümers als unwirksam angesehen. Wörtlich führt der BGH aus:

„Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft einseitig sein Interesse an einer sofortigen Mängelbeseitigung verfolgen. Eine diesem Interesse dienende fristgebundene Mängelbeseitigungsaufforderung ist unwirksam.

Die sich danach ergebende Einschränkung des Klägers in der Ausübung seiner aus dem Erwerbsvertrag mit der Beklagten abgeleiteten Rechte ist diesem Vertrag immanent. Mit dieser inhaltlichen Beschränkung wird das Vertragsverhältnis bereits begründet. Die aus dem Gesetz abgeleitete Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber an sich zu ziehen, überlagert dessen individuelle Rechtsverfolgungskompetenz…

Wollte man etwas anderes annehmen, würde von dem Unternehmer Unmögliches verlangt. Denn gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann er die von dem einzelnen Wohnungseigentümer geforderten Mängelbeseitigungsarbeiten nicht vornehmen.“

Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger