Die Haftung des WEG-Verwalters

I.    Einleitung

Der für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter ist das wichtigste Organ der Gemeinschaft. Er hat weitgehende Befugnisse, aber auch umfangreiche Aufgaben und Pflichten. Dennoch gibt es keine gesetzliche Vorgabe für eine bestimmte Qualifikation des Verwalters. Jede natürliche oder juristische Person kann grundsätzlich Verwalter werden.

Voraussetzung hierfür ist, dass der Verwalter – in der Regel durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer – zum Verwalter bestellt wird und die Bestellung annimmt. Bereits hierdurch entsteht die Verpflichtung zur Amtsführung.

Hiervon zu unterscheiden ist der Verwaltervertrag, der die Rechtsbeziehung zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter näher regelt.

Die Vielzahl der Rechte und Pflichten des Verwalters birgt ein hohes Haftungsrisiko. Der vorliegende Beitrag soll einen kurzen Überblick darüber bieten.

II.    Haftungsgrundlagen

Die Haftung des Verwalters knüpft in aller Regel an den Verwaltervertrag und die sich hieraus ergebenden Pflichten an. Doch auch wenn kein (wirksamer) Verwaltervertrag zustande gekommen sein sollte, ist der Verwalter verpflichtet, seine organschaftlichen Pflichten aus dem Bestellungsverhältnis zu erfüllen.

Im Übrigen kann sich eine Haftung des Verwalters aus den Grundsätzen einer Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus Delikt ergeben, dies insbesondere auch bei der schuldhaften Verletzung von Verkehrssicherungspflichten durch den Verwalter.

1.    Haftung aus Vertrag

Zunächst ist anhand des Verwaltervertrages, der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der gesetzlichen Vorgaben zu prüfen, ob die Pflichtverletzung bzw. die unterlassene Handlung überhaupt in den Verantwortungsbereich des Verwalters fällt. Dabei sind insbesondere im Verwaltervertrag und in der Gemeinschaftsordnung häufig Aufgaben des Verwalters bestimmt, die über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehen. Es können aber auch Begrenzungen der Haftung geregelt sein, deren Wirksamkeit dann in jedem Einzelfall genau zu prüfen ist.

Der Verwalter haftet, wenn er schuldhaft, d.h. vorsätzlich oder fahrlässig, die Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt. Maßstab ist dabei die Sorgfalt, die ein durchschnittlich qualifizierter, gewissenhafter Verwalter unter den Umständen des  konkreten Vertragsverhältnisses aufgewendet hätte. Der Verwalter hat die Sorgfalt walten zu lassen, die die Eigentümer in ihren eigenen Angelegenheiten aufwenden würden. Für das Verschulden von Erfüllungsgehilfen (etwa für Mitarbeiter) muss er einstehen. Trifft die Wohnungseigentümer ein Mitverschulden, kann dies die Schadensersatzpflicht des Verwalters einschränken.

Da der Verwaltervertrag zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wird, stehen die vertraglichen Ansprüche grundsätzlich der Gemeinschaft zu. Der Verwaltervertrag entfaltet aber Schutzwirkung auch gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, so dass diese bei eigenen Schäden insb. im Bereich des Sondereigentums selbst vertragliche Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter haben können.

Die Rechtsprechung zur Verwalterhaftung ist vielfältig:

So können beispielsweise schuldhafte Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Einberufung der Eigentümerversammlung und der Beschlussfassung eine Haftung des WEG-Verwalters begründen. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Verwalter eine Wohnungseigentümerversammlung fehlerhaft einberuft und dies eine Beschlussanfechtung zur Folge hat (Beschluss des OLG München vom 14.09.06, Az. 34 Wx 49/06).

Besonders haftungsträchtig für den Verwalter sind Tätigkeiten im Zusammenhang mit Baumängeln und der Instandhaltung der Liegenschaft. So haftet der Verwalter z.B., wenn er bei einem Wasserschaden, dessen Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen könnte, nicht alles getan hat, um unverzüglich die Schadensursache festzustellen (Beschluss des BayObLG vom 29.01.98, Az. 2Z BR 53/97). Ferner soll der Verwalter auch auf Schadensersatz haften, wenn er es schuldhaft unterlässt, die Eigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (Beschluss des BayObLG vom 01.02.01, Az. 2Z BR 122/00).

Auch nach dem Ende seiner Amtszeit treffen den Verwalter Pflichten, deren schuldhafte Verletzung Schadensersatzansprüche begründen kann. So hat das Landgericht Mainz entschieden, dass der Verwalter, der sich mit der Herausgabe der Verwaltungsunterlagen in Verzug befindet, die Verfahrenskosten für eine Herausgabeklage tragen muss (Beschluss des LG Mainz vom 08.09.05, Az. 3 T 211/04).

2.    Haftung aus Organstellung

Auch ohne wirksamen Verwaltervertrag treffen den bestellten Verwalter Pflichten aus seiner Organstellung. Sie ergeben sich aus dem Gesetz (insbesondere § 27 WEG) und aus der Gemeinschaftsordnung und können sowohl gegenüber der Gemeinschaft als auch gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehen. Bei Pflichtverletzungen des Verwalters kommt seine Haftung aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das durch die Organstellung begründet wird, in Betracht.

3.    Haftung aus Geschäftsführung ohne Auftrag/Delikt

Fehlt es an einem wirksamen Verwaltervertrag und an einer ordnungsgemäßen Bestellung oder überschreitet der Verwalter seine Kompetenzen, ist neben der Haftung nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag vor allem die deliktische Haftung des Verwalters von Bedeutung.

Eine Haftung des Verwalters aus unerlaubter Handlung besteht bei schuldhafter Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, eines Schutzgesetzes (z.B. bei der Veruntreuung eingenommener Gelder oder Betrug) oder der schuldhaften Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums.

III.    Kausalität und Schaden

Eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters allein begründet noch keine Haftpflicht. Vielmehr muss die schuldhafte Pflichtverletzung einen kausalen Schaden herbeigeführt haben.
Beweispflichtig dafür, dass der Verwalter einen Schaden zurechenbar verursacht hat, ist grundsätzlich der Anspruchsteller. Hierbei ist genau zu unterscheiden, wem der Schaden entstanden ist und ob die verletzte Pflicht gerade auch dem Schutz des Anspruchstellers diente.

IV.    Fazit

Abschließend lässt sich feststellen, dass die Tätigkeit eines WEG-Verwalters haftungsträchtig ist. Sinnvoll (aber nicht zwingend vorausgesetzt) ist für den Verwalter daher der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, die ihn zumindest für einen Teil der Haftungsrisiken absichert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich schon vor Abschluss eines Verwaltervertrages bei dem Verwalter-Anwärter danach erkundigen, ob eine solche Haftpflichtversicherung besteht und sich die entsprechende Versicherungspolice vorlegen lassen. Wird der Verwalter dann tätig, sollten die Eigentümer von den Möglichkeiten einer Kontrolle seiner Tätigkeit Gebrauch machen und Vorsicht bei Entlastungsbeschlüssen walten lassen. Diese können zu einem Verlust von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter führen.

20.06.2013
Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger