Anfechtungsgegner bei Wohnungseigentümerbeschlüssen in Mehrhausanlagen

Bei einer Anfechtungsklage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer sind ausnahmslos sämtliche (übrigen) Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verklagen. Dies gilt auch bei Mehrhausanlagen und sogar dann, wenn Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gebildet wurden.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.11.2011, Az. V ZR 45/11

Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft werden durch Beschlüsse gefasst. Diese sind, sofern sie nicht nichtig sind, was nur bei schwerwiegenden Fehlern der Fall ist, ab Beschlussfassung wirksam. Dies gilt auch für rechtswidrige Beschlüsse. Ein rechtswidriger Beschluss verliert erst dann seine Gültigkeit, wenn er durch ein gerichtliches Urteil rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Dies setzt voraus, dass der Beschluss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gerichtlich angefochten wird. Andernfalls wird er bestandskräftig.

Eine solche Anfechtungsklage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer ist nach § 46 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gegen „die übrigen Wohnungseigentümer“ zu richten. Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 11.11.2011 mit der Frage befasst, was dies für Mehrhausanlagen bedeutet, in denen Kostenverteilungsregelungen gelten oder sogar Untergemeinschaften gebildet wurden. Müssen auch hier alle übrigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt werden oder nur die anderen Eigentümer der Untergemeinschaft? Diese bei den Instanzgerichten umstrittene Frage wurde nun vom Bundesgerichtshof entschieden.

Zugrunde lag folgender Fall: Die Klägerin war Mitglied einer aus zwei Wohnhäusern (Haus A und B) und einer Tiefgarage bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihr gehörte eine Eigentumswohnung im Haus B. In der Gemeinschaftsordnung war vorgesehen, dass die Kosten für die beiden Häuser sowie für die Tiefgarage jeweils getrennt abzurechnen und nur von den jeweiligen Eigentümern zu tragen sind. Es wurde nun auf einer Eigentümerversammlung beschlossen, das Haus B mit Funkzählern für Heizung und Wasser auszustatten. An der Abstimmung hierzu nahmen nur die Wohnungseigentümer des Hauses B teil. Diesen Beschluss wollte die Klägerin anfechten und stand vor der Frage, ob die Klage nur gegen die Eigentümer des Hauses B zu richten sei oder gegen alle Eigentümer, also auch die Eigentümer des Hauses A, die an der Beschlussfassung gar nicht teilgenommen hatten.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 11.11.2011 klargestellt, dass die Klage gegen alle Eigentümer zu richten ist (also auch gegen die des Hauses A). Dies gelte sogar dann, wenn durch die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gebildet worden seien. Auch dann seien ausnahmslos sämtliche (übrigen) Mitglieder der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft zu verklagen. Dies ergebe sich aus der klaren und unzweideutigen Formulierung des § 46 Abs. 1 WEG und der Entstehungsgeschichte dieser Vorschrift. Zudem sei es aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit geboten, dass auch eine nicht anwaltlich vertretene Partei ohne komplizierte rechtliche Überlegungen ermitteln könne, gegen wen eine Anfechtungsklage zu richten sei.

Rechtsanwältin Ellen Taufkirch
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Patrick Geiger