Wie darf ich mein Eigentum nutzen? Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte

I. Einleitung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist zu beachten, dass nicht „nur“ eine Wohnung erworben wird. Kaufgegenstand ist zweierlei: das Sondereigentum an einer (ggf. noch herzustellenden) Wohnung sowie der dazugehörige Anteil am (ggf. ebenfalls noch herzustellenden) Gemeinschaftseigentum, evtl. noch unter Einräumung eines Sondernutzungsrechtes.

Was das Eigentum ausmacht und welche Befugnisse ein Eigentümer hat, ergibt sich aus § 903 S. 1 BGB. Danach kann der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Beim Eigentum handelt es sich um das „umfassendste Herrschaftsrecht“ an einer Sache, das das deutsche Recht kennt (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 76. Aufl. 2017, zu § 903, Rn. 1).

Ein Wohnungs- oder Teileigentümer wird aber gerade nicht Alleineigentümer eines ganzen Grundstücks mit Haus, sondern tritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Hieraus ergeben sich auch Besonderheiten in Bezug auf die Ausgestaltung des Eigentums.

So unterscheidet man im rechtlichen Sinne zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Hinzu kommt beim Gemeinschaftseigentum hinsichtlich der Nutzungsbefugnisse noch der Sonderfall des Sondernutzungsrechts.

Immer wieder kommt es in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu Auseinandersetzungen über die Frage, wie die einzelnen Räume und Flächen genutzt werden dürfen und welche Beeinträchtigungen jeder Eigentümer hinnehmen muss, z.B.:

  • Darf der Eigentümer seinen Fußbodenbelag ändern, auch wenn dies in der darunter liegenden Wohnung zu höherem Trittschall führt?
  • Ist das Grillen auf dem Balkon und im Garten erlaubt?
  • Darf im Hobbyraum übernachtet werden?

Für die Frage, wie ich „mein“ Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nutzen darf, kommt es zunächst maßgeblich darauf an, um welche „Art“ von Eigentum im Rechtssinne es sich handelt.

II. Arten von Eigentum in der WEG

1. Sondereigentum

Beim Sondereigentum handelt es sich um die stärkste Eigentumsposition in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sondereigentum ist Alleineigentum. § 13 Abs. 1 WEG, der die Rechte des Sondereigentümers definiert, übernimmt im Wesentlichen die Regelung aus
§ 903 BGB für die Eigentümerbefugnisse in Bezug auf das Sondereigentum. So heißt es in § 13 Abs. 1 WEG wörtlich:

„Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“

Gegenstand des Sondereigentums sind nach § 5 Abs. 1 WEG die dem Sondereigentümer als Sondereigentum zugewiesenen Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein anderer Sondereigentümer unzulässig beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Sondereigentum entsteht nur, wenn dies ausdrücklich begründet wird. Alle anderen Räume oder Flächen sind Gemeinschaftseigentum.

2. Gemeinschaftseigentum

An dem übrigen Grundbesitz, d.h. dem Grundstück als solchen, den Gemeinschaftsflächen etc. hat der Wohnungseigentümer kein Sondereigentum, sondern nur einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Auch beim Gemeinschaftseigentum handelt es sich um eine grundrechtlich geschützte Eigentumsposition. Die Herrschaftsrechte des Miteigentümers sind jedoch deutlich eingeschränkter, muss doch insoweit auch den Bedürfnissen der Gemeinschaft und der (übrigen) Eigentümer Rechnung getragen werden. Daher orientiert sich die Regelung des § 13 Abs. 2 WEG, die die Rechte jedes Miteigentümers am Gemeinschaftseigentum regelt, nicht an § 903 BGB, sondern an § 743 BGB, der die Gebrauchsbefugnis im Rahmen einer Gemeinschaft regelt.

In § 13 Abs. 2 WEG heißt es wörtlich:

„Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16.“

In § 14 WEG, der Sonder- und Gemeinschaftseigentum betrifft, ist ergänzend insbesondere geregelt, dass das Eigentum nur so genutzt werden darf, dass keinem anderen Eigentümer dadurch ein über das übliche Maß hinaus unvermeidlicher Nachteil entsteht. §§ 14, 15 WEG regeln also Grenzen des Eigentumsgebrauchs, worauf an späterer Stelle eingegangen wird.

Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind nach § 5 Abs. 2 WEG die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Dies gilt selbst dann, wenn sie sich im Bereich von im Sondereigentum stehenden Räumen befinden.

3. Sonderfall: Sondernutzungsrecht

Einen wohnungseigentumsrechtlichen Sonderfall stellt das Sondernutzungsrecht dar. Der Begriff des Sondernutzungsrechts wird in § 5 Abs. 4 WEG zwar verwendet, aber nicht definiert. Ein Sondernutzungsrecht räumt einem Eigentümer die Befugnis ein, einen Teil des Gemeinschaftseigentums alleine unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen und insoweit die anderen Eigentümer von der Nutzung dieses Teils des Gemeinschaftseigentums auszuschließen.

III. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

Wie bereits erwähnt ist der Umfang der Rechte und Pflichten, die die Wohnungseigentümer haben, davon abhängig, ob die fragliche Fläche sich im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum befindet und – falls sie sich im Gemeinschaftseigentum befindet – ob ein Sondernutzungsrecht an der Fläche begründet wurde.

1.  Sondereigentum

a. Rechte/Befugnisse am Sondereigentum

Jeder Wohnungseigentümer ist bezüglich seines Sondereigentums Alleineigentümer und kann mit seinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren. Er kann also die Räume bewohnen, gestalten, verändern, vermieten, verpachten, verkaufen oder belasten.

Damit einhergehend hat der Sondereigentümer auch das Recht, Einwirkungen anderer Personen (auch anderer Eigentümer) von seinem Sondereigentum auszuschließen.

b. Einschränkungen/Pflichten

Gemäß § 13 Abs. 1 WEG hat der Sondereigentümer diese Befugnisse jedoch nur, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Auch der Gebrauch des Sondereigentums unterliegt somit Einschränkungen. Diese ergeben sich insbesondere aus der Teilungserklärung und den Vorschriften des WEG.

aa) Zweckbestimmung (Teilungserklärung)

Zu welchem Zweck die jeweiligen Räumlichkeiten bestimmt sind, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Das Gesetz unterscheidet zwischen Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Während das Wohnungseigentum grundsätzlich nur Wohnzwecken dient, stellt Teileigentum Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen dar. Die Teilungserklärung kann aber auch weitergehende Einschränkungen durch Zweckbestimmungen enthalten (Hobbyraum, Keller, Speicher, Laden, Büro).

Daher ist es vor einem Erwerb immer wichtig, die Zweckbestimmungen sowohl der zu erwerbenden Räumlichkeiten als auch der benachbarten genau zu prüfen. Hieraus ergibt sich, wie man die Räumlichkeiten selbst nutzen kann bzw. welche Beeinträchtigungen aus den Nachbarräumen man aufgrund einer dort ggf. zulässigen Nutzung hinnehmen muss.

Nicht jede Bezeichnung eines Raumes, etwa in beigefügten Unterlagen/Plänen stellt allerdings eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. So liegt z.B. keine Zweckbestimmung vor, wenn in der Teilungserklärung beigefügten Plänen bestimmte Räume z.B. als Schlafzimmer, Wohnzimmer o.ä. bezeichnet werden.

Eindeutige Zweckbestimmungen sind hingegen die Fälle, in welchen die einzelnen Räume/Flächen direkt bei der Teilung in der notariellen Urkunde, d.h. bei der Bestimmung des Sondereigentums, mit einer Zweckbestimmung versehen werden. Als Beispiel kann folgende Formulierung aus einer Teilungserklärung dienen:

„Der teilende Eigentümer teilt das Grundstück gemäß § 8 WEG wie folgt:

1. 100/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den im beigefügten Aufteilungsplan (Anlage 1 ) mit der Nr. 1 versehenen Wohnräumen im Erdgeschoss sowie dem Keller- und Hobbyraum im Souterrain.

Hier liegt eine eindeutige Zweckbestimmung als Wohnräume sowie als Keller- und Hobbyraum vor. An die genannten Nutzungen ist der jeweilige Eigentümer gebunden. Ein Ausbau und eine andere Nutzung können unzulässig sein.

Ein Beispiel:

Der Eigentümer der o.g. Beispielswohnung plant den Ausbau des Hobbyraumes und des Kellerraumes. Im Hobbyraum möchte er ein Schlafzimmer und im Kellerraum ein Tonstudio für gewerbliche Aufnahmemöglichkeiten für Cover-Bands einrichten.

Beide Nutzungsformen widersprechen zunächst der Zweckbestimmung „Hobbyraum“ bzw. „Kellerraum“. Der geplante Umbau und die Nutzung sind daher unzulässig. Zwar ist nicht jeder zweckbestimmungswidrige Gebrauch unzulässig. Er ist aber nur dann zulässig, wenn er nicht mehr stört als ein Gebrauch entsprechend der Zweckbestimmung (§ 14 Abs. 1 WEG). Bei der Prüfung der Beeinträchtigung wenden die Gerichte eine sog. typisierende generelle Betrachtungsweise an. Es kommt also nicht darauf an, ob es im konkreten Einzelfall zu größeren Beeinträchtigungen kommt oder nicht, etwa weil der umbauende Eigentümer den Kellerraum/das Tonstudio besonders gut dämmt. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Nutzung bei objektiver Sicht üblicherweise zu weitergehenden Beeinträchtigungen führen kann.

Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu Wohnzwecken ist nach diesem Maßstab nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedenfalls dann unzulässig, wenn der Raum nicht nur vorübergehend zu Wohnzwecken genutzt wird (BGH, Az. V ZA 1/11, Beschluss vom 16.06.2011). Die Nutzung des Hobbyraumes als Schlafzimmer und damit zu Wohnzwecken ist folglich unzulässig.

Möglicherweise anders zu entscheiden wäre im Fall einer Nutzung als Gästezimmer, das nur vorübergehend für Besuch als Wohnraum genutzt wird.

Auch die Nutzung eines Kellerraumes als gewerbliches Tonstudio mit Aufnahmemöglichkeiten für Cover Bands ist unzulässig. Zwar soll die Nutzung eines Kellerraumes als Musizierzimmer erlaubt sein, wenn durch Isoliermaßnahmen keine Geräuschbeeinträchtigungen entstehen (BayObLG, Az. 2Z BR 83/00, ZWE 2001, 160, vorangehend BayObLG, WuM 1997, 565 zu einem Beschluss einer Nutzungsänderung zu einem Musizierzimmer). Eine (gewerbliche) Nutzung als Tonstudio geht jedoch weit darüber hinaus und ist unzulässig. Hinzu tritt hier auch die geplante Nutzung, die der Zweckbindung „Wohnung“ widerspricht.

Zur Problematik des Verstoßes gegen Zweckbestimmungen hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. Praxisrelevant dürften insbesondere folgende Beispiele sein:

  • Zweckbestimmung: Abstellraum

Eine Nutzung als Wohn- und Schlafraum ist unzulässig (BayObLG, Az. 2 Z BR 67/93, WE 1994, 302).

  • Zweckbestimmung: Büro

Eine Nutzung als Wohnung (LG Bielefeld, Az. 3 T 186/81, Rpfleger 1981, 355) oder als Ballettstudio (LG Bremen, Az. 2 T 19/91, NJW-RR 1991, 1423) ist unzulässig.

  • Zweckbestimmung: Garage

Eine Nutzung als Wohnraum ist unzulässig. Zulässig soll es hingegen sein, die Garage als Werkstatt zu nutzen, wenn nicht erkennbar ist, dass von der Nutzung als Werkstatt mehr Störungen ausgehen als von einer Garagennutzung (OLG Hamburg, Az. 2 Wx 60/05, ZMR 2005, 975).

  • Zweckbestimmung: Gewerbliche Zwecke

Diese Formulierung erlaubt grundsätzlich jede gesetzlich zulässige gewerbliche Nutzung (OLG Düsseldorf, Az. 3 Wx 249/02, ZMR 2004, 449).

  • Zweckbestimmung: Laden

Unzulässig ist eine Nutzung als Gaststätte o.ä. (OLG Frankfurt, Az. 20 W 279/89, WuM 1990, 316). Zulässig soll hingegen im Falle einer Bezeichnung als „Ladenwohnung“ die Einrichtung einer Drogenberatungsstelle sein (KG, Az. 24 W 8659/97, NZM 1999, 425).

  • Zweckbestimmung: Sauna

Unzulässig ist eine Nutzung als Pärchentreff und Swinger-Club (BayObLG, Az. 2Z BR 178/99, NZM 2000, 871, Az. 2Z BR 19/94, WE 1995, 188)

  • Zweckbestimmung: Speicher/Bodenraum

Unzulässig ist eine Nutzung als Wohnung (BGH, Az. V ZR 217/02), Ferienwohnung, Gästezimmer, Büro (OLG Schleswig, Az. 2 W 49/04, MDR 2004, 1178). Zulässig ist hingegen die Nutzung zur Aufbewahrung von Akten (BayObLG, Az. 2Z BR 90/00, NZM 2001, 1083).

  • Zweckbestimmung: Wohnung

Unzulässig ist die Nutzung zur gewerblichen Prostitution (BayObLG, ZMR 1993, 580; OLG Düsseldorf, WuM 2003, 399). Zulässig ist aber eine Vermietung der Wohnung auf jeweils kurze Zeit (BGH, NZM 2010, 285), sei es als Ferienwohnung oder sei es zu anderen vorübergehenden Zwecken der Mieter, soweit die Vermietung nicht gewerblich (etwa mit hotelähnlichem Betrieb, d.h. mit Empfang etc.) erfolgt.

  • Zweckbestimmung: Balkone und Terrassen

„Balkone und Terrassen dienen ihrer natürlichen Zweckbestimmung nach dem erholsamen Aufenthalt im Freien. Mit dieser Zweckbestimmung ist es vereinbar, auf den Balkonen oder Terrassen Stühle und Tische dauerhaft aufzustellen und im Bedarfsfall Sonnenschirme aufzuspannen. Spätestens nach Sonnenuntergang sind von außen sichtbare Sonnenschutzvorrichtungen einzuklappen. Das Lagern von Gegenständen ist auf Balkonen nur insoweit zulässig, als die Gegenstände von außen nicht oder nur unerheblich sichtbar sind und andere Bewohner auch in sonstiger Weise durch die Gegenstände keinen Nachteil erleiden.“ (Niedenführ-Kümmel, WEG, 12. Aufl., zu § 14, Rn. 26).

Unzulässig ist auch das Aufstellen von Futterkästen für Tauben auf dem Balkon (AG München, Urteil vom 23.09.2015, Az. 485 C 5977/15, dort allerdings im Zusammenhang mit einer Hausordnung, die das Füttern verbietet und mit § 14 Nr. 1 WEG).

Auch das Grillen auf dem Balkon ist wegen der Brandgefahr sowie der Rauch- und Geruchsimmissionen unzulässig, da es eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer darstellt (LG Düsseldorf, Az. 25 T 435/90, MDR 1991, 52).

bb) Gesetz

(1) Beschränkung aus § 14 Nr. 1 WEG: Instandhaltungsverpflichtung, Pflicht zum maßvollen Gebrauch

Weitere Beschränkungen der zulässigen Nutzung ergeben sich aus dem Gesetz, insbesondere aus § 14 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist,

„Nr.1 die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen … nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.“

Nr. 2 bestimmt ferner, dass jeder Wohnungseigentümer auch dafür einzustehen hat, dass Dritte, denen er die Wohnung überlässt (z.B. Familienmitglieder, Mieter etc.), diese Pflichten ebenfalls einhalten.

Die soeben zitierte Vorschrift in § 14 Nr. 1 WEG enthält zwei wesentliche Regelungen:

  • Instandhaltungsverpflichtung

Der Grundsatz, dass der Sondereigentümer über sein Sondereigentum nach Belieben verfügen kann, zeigt sich auch in dieser Regelung. Der Sondereigentümer ist grundsätzlich nicht verpflichtet, sein Sondereigentum zu bewohnen oder zu renovieren. Etwas anderes gilt erst dann, wenn von dem Sondereigentum aufgrund ausbleibender Instandsetzung/Instandhaltung Beeinträchtigungen für das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum Dritter ausgehen (z.B. wenn die Versorgungsleitungen bei Kälte einfrieren).

  • Pflicht zum maßvollen Gebrauch

Die Pflicht zum maßvollen Gebrauch beinhaltet das Recht zum bestimmungsgemäßen Gebrauch im Rahmen der Zweckbestimmung (s.o.) und erlaubt in diesem Zusammenhang üblicherweise entstehende Beeinträchtigungen. So sind typische Geräuschimmissionen z.B. von Kindern unvermeidlich und hinzunehmen, nicht dagegen „die Ausübung von Freizeitsport wie Tennisspielen in der Wohnung“ (Bärmann, WEG, 13. Aufl., zu § 14, Rn. 33 unter Verweis auf OLG Saarbrücken, ZMR 1996, 566 f.).

Im Rahmen des maßvollen bestimmungsgemäßen Gebrauchs müssen auch die anderen Eigentümer Beeinträchtigungen durch die Sondernutzung hinnehmen. Umgekehrt muss jeder Sondereigentümer aber auch Beeinträchtigungen hinnehmen, die von den übrigen Sondereigentümern ausgehen. Dies wird in § 14 Nr. 3 WEG ausdrücklich klargestellt.

Besonders streitträchtig ist die Trittschallproblematik. Dies gilt insbesondere, wenn durch einen Sondereigentümer ein vorhandener Bodenbelag durch einen weniger schalldämmenden Belag ersetzt wird (z.B. Ersetzung von Teppichboden durch Laminat). Auch hier gilt der Grundsatz, dass jeder Eigentümer nach Belieben mit seinem Sondereigentum verfahren darf. Soweit der Bodenaufbau zum Sondereigentum gehört, darf er vom Sondereigentümer nach Belieben ausgetauscht werden. Hiervon ausgehende negative zusätzliche Geräuschbeeinträchtigungen sind von den anderen Eigentümern hinzunehmen. Es gibt keinen „Bestandsschutz“ für einen einmal bestehenden Schallschutz. Die Grenze bildet allerdings § 14 Nr. 1 WEG. Die Rechtsprechung orientiert sich bei der Prüfung der Frage des nicht mehr hinzunehmenden Nachteils an den Schallschutzvorschriften im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem „besonderen Gepräge der Wohnanlage“, wie dies vom BGH früher vertreten wurde (BGH, Urteil vom 27.02.2015, V ZR 73/14).

(2) Beschränkung aus § 14 Nr. 4 WEG: Gestattungspflicht

Neben der allgemeinen Duldungspflicht gemäß § 14 Nr. 3 WEG regelt § 14 Nr. 4 WEG ausdrücklich die Pflicht des Sondereigentümers, das Betreten und die Benutzung des Sondereigentums zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Über den Gesetzeswortlaut hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz seines Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist (BayObLG, Az. 2Z BR 2/04). Klassisches Beispiel ist die Pflicht zur Duldung des Aufbrechens einer im Sondereigentum stehenden Wand, um dahinter liegende, im Gemeinschaftseigentum stehende Rohre zu reparieren.

Der Sondereigentümer ist nach § 14 Nr. 4 WEG jedoch nur zur Duldung verpflichtet, nicht zur tatkräftigen Mithilfe (BayObLG, Az. 2Z BR 66/95, WUM 1995, 728).

Ist dem Sondereigentümer durch das erforderliche Betreten und die Nutzung des Sondereigentums (nicht aber durch sonstige Beeinträchtigungen, z.B. Mietminderung wegen eines Gerüsts vor dem Fenster) ein Schaden entstanden, was insbesondere bei einer (teilweisen) Zerstörung der Fall ist, steht ihm gemäß § 14 Nr. 4 2. Hs. WEG ein Entschädigungsanspruch zu.

(3) Beschränkung durch Verbotsgesetz

Beschränkungen können sich ferner aus Verbotsgesetzen, z.B. öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Baurechts oder des Gewerberechts oder des Strafrechts ergeben.

cc) Gebrauchsregelungen

Weitere Beschränkungen des Gebrauchs des Sondereigentums können sich aus Regelungen der Eigentümer ergeben, sei es durch Vereinbarung (insbesondere in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) oder durch Mehrheitsbeschluss.

Hierbei sind die Möglichkeiten der zulässigen Einschränkung durch Vereinbarung (§ 15 Abs. 1 WEG) weitergehend als durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 15 Abs. 2 WEG, da einer Vereinbarung naturgemäß alle Eigentümer zustimmen müssen.

(1) Gebrauchsregelung durch Vereinbarung

Der Hauptanwendungsfall der Gebrauchsregelung durch Vereinbarung ist die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung (s.o.). Denkbar sind aber auch andere Beschränkungen, wie etwa ein generelles Musizierverbot, ein generelles Tierhaltungsverbot, das Verbot von Hundehaltung oder das Erfordernis der Zustimmung zur Vermietung durch die WEG oder den Verwalter (Bärmann, WEG, 13. Aufl., zu § 15, Rn. 13)). Die letztgenannte Einschränkung soll allerdings nur dann zulässig sein, wenn die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden darf (OLG Frankfurt, Az. 20 W 124/03, NZM 2004, 231).

Unzulässig sind auch durch Vereinbarung Eingriffe in den Kernbereich des Wohnungseigentums, z.B. durch ein Verbot des Badens, Duschens oder Maschinenwaschens (Niedenführ/Kümmel, WEG, 12. Aufl., zu § 15, Rn. 6).

(2) Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss

Eine Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs des Sonder- und Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss kann gemäß § 15 Abs. 2 WEG erfolgen. Solche Gebrauchsregelungsbeschlüsse sind oftmals Bestandteil der Hausordnung, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gehört.

Voraussetzung für die Zulässigkeit solcher Beschlüsse ist zunächst, dass ihnen keine Vereinbarung der WEG (etwa gemäß § 15 Abs. 1 WEG) entgegensteht. Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Gebrauchsregelung ist ferner, dass diese hinreichend bestimmt ist und die Rechte der einzelnen Eigentümer nur insoweit einschränkt als dies zur Wahrung des Hausfriedens und der Förderung eines geordneten, störungsfreien Zusammenlebens erforderlich ist.

Durch Mehrheitsbeschluss darf ein nach § 14 Nr. 1 WEG zulässiger Gebrauch nicht verboten und ein über den Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehender Gebrauch nicht gestattet werden. Im Ergebnis darf daher der nach § 14 Nr. 1 WEG zulässige Gebrauch durch Mehrheitsbeschluss nur konkretisiert werden.

Als Beispiel sei auch hier wieder auf die Problematik des Musizierens und des Haltens von Tieren in der Wohnung verwiesen:

Während ein generelles Musizierverbot vereinbart werden kann, ist dies durch Beschluss nach § 15 Abs. 2 WEG nicht zulässig. Möglich ist insoweit nur die Beschränkung des Gebrauchs des Sondereigentums z.B. durch Festlegung von Ruhezeiten (BGH, Az. V ZB 11/98, NJW 1998, 3713). Nicht zulässig ist ein Beschluss, der während der Ruhezeiten auch das Musizieren in Zimmerlautstärke verbietet (BayObLG, Az. 2 Z BR 96/01, ZWE 2001, 595).

Bei der Tierhaltung ist wie oben ausgeführt durch Vereinbarung auch ein generelles Tierhaltungsverbot möglich. Durch Beschluss kann hingegen die Tierhaltung nicht ganz ausgeschlossen, sondern lediglich beschränkt werden, soweit die Tierhaltung schützenswerte Interessen anderer Hausbewohner beeinträchtigt (OLG Karlsruhe, 11 W 142/87, ZMR 1988, 184; OLG Düsseldorf, 3 Wx 173/02, WuM 2002, 506).

dd) Rechte Dritter

Die Nutzungsrechte des Sondereigentümers werden schließlich durch beschränkte dingliche Rechte Dritter in Form von Nutzungsrechten (z.B. Nießbrauch, Dienstbarkeit, Dauerwohnrecht) oder Verwertungsrechten (z.B. Reallast, Grundpfandrecht) beschränkt.

Weitere Rechte Dritter können sich aus nachbarschaftsrechtlichen Vorschriften ergeben.

2. Gemeinschaftseigentum

a. Rechte/Befugnisse am Gemeinschaftseigentum

Jeder Eigentümer hat gemäß dem bereits oben zitierten § 13 Abs. 2 WEG folgende Rechte am gemeinschaftlichen Eigentum:

Er ist zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt, wobei hier das Gesetz bereits auf die sich aus §§ 14, 15 WEG ergebenden Grenzen hinweist.

An den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums steht jedem Eigentümer ein Anteil nach Maßgabe seines Miteigentumsanteils zu.

aa)        Mitgebrauch

Das Recht zum Mitgebrauch umfasst den Anspruch jedes Eigentümers, das Gemeinschaftseigentum zu nutzen. Es steht allen Wohnungseigentümern in gleichem Umfang zu. Insbesondere hängt der Umfang nicht von der Größe des Miteigentumsanteils ab (OLG Hamm, NZM 2001, 239, 15 W 210/00). Es ist aber möglich, die Rechte durch Beschluss zu regeln oder durch Vereinbarung sogar auszuschließen.

Eine Verpflichtung zum Mitgebrauch besteht nicht.

bb)       Rechte an den Nutzungen

Neben dem Recht zum Mitgebrauch steht jedem Eigentümer ein Anteil an den sonstigen Nutzungen des Gemeinschaftseigentums, den sog. „Früchten“ i.S.d. §§ 99, 100 BGB zu. Bei den Früchten kann es sich tatsächlich um Früchte wie Obst etc. handeln, praxisrelevanter sind jedoch die mittelbaren Sachfrüchte in Form von Erträgen, die z.B. aus der Vermietung von Flächen des Gemeinschaftseigentums erzielt werden. Diese Nutzungen stehen (im Gegensatz zum Mitgebrauch) jedem Eigentümer nach Maßgabe seines Miteigentumsanteils zu.

b. Einschränkungen/Pflichten

aa) kraft Natur der Sache

Einschränkungen des Mitgebrauchs des Gemeinschaftseigentums können sich aus der Natur der Sache ergeben (OLG Hamm, NZM 2001, 239, Az. 15 W 210/00). Von Bedeutung ist dies insbesondere bei Flächen, die nur über das Sondereigentum eines Eigentümers betreten werden können, z.B. Spitzböden oder Balkone. Hierbei kann es sich zwar um Gemeinschaftseigentum handeln. Aufgrund der Lage der betroffenen Flächen/Räume ergibt die Auslegung der Teilungserklärung jedoch regelmäßig, dass diese Flächen von allen Eigentümern nur zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten betreten werden dürfen. Im Übrigen sind die Eigentümer – mit Ausnahme des Sondereigentümers, der direkten Zugang hat – ausgeschlossen.

bb) Zweckbestimmung

Die Teilungserklärung enthält häufig auch bezüglich der Gemeinschafsflächen Zweckbestimmungen, die deren Nutzung beschränken. Auch hier ist – wie beim Sondereigentum – zu beachten, dass nicht jede Bezeichnung z.B. in Plänen oder sonstigen beigefügten Anlagen zur Teilungserklärung eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter darstellt. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.

Liegt jedoch eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter vor, beschränkt diese den zulässigen Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums.

  • Zweckbestimmung: Spielplatz

So darf z.B. eine als Spielplatz bezeichnete Fläche nicht ohne abändernde Vereinbarung zu einem Blumenbeet umfunktioniert werden.

  • Zweckbestimmung: Speicher

Im Gemeinschaftseigentum stehende Speicherräume dürfen nicht umgebaut und zu Wohnzwecken vermietet werden.

  • Zweckbestimmung: Schwimmbad

Gleiches gilt für ein im Gemeinschaftseigentum stehendes Schwimmbad.

  • Zweckbestimmung: Treppenhaus

Unzulässig ist auch das Anbringen von Regalen und Garderoben im Treppenhaus (OLG München, NZM 2006, 378), wobei dies auch im Rahmen des Rücksichtnahmegebotes gemäß § 14 WEG erörtert wird.

Auch das Abstellen von Fahrrädern im Treppenhaus kann einen zweckwidrigen Gebrauch darstellen (AG Hannover 71 II 547/05, ZMR 2006, 649).

Etwas anderes kann für Kinderwägen, Rollatoren oder Rollstühle gelten, wenn der betroffene Nutzer auf diese angewiesen ist, der Flur ausreichend groß ist und eine Beschränkung gegen das Benachteiligungsverbot des § 19 AGG verstoßen würde (vgl. Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., zu § 14, Rn. 37).

  • Zweckbestimmung: Garten, Freifläche

Das Spielen auf der Rasenfläche (OLG Frankfurt, OLGZ 1992, 53) oder auf der Zufahrt (KG, NZM 1998, 633) ist zulässig.

cc) § 14 WEG

Die Schranken des § 14 Nr. 1 und Nr. 3 WEG gelten nicht nur für das Sondereigentum, sondern auch für das gemeinschaftliche Eigentum.

So ist nach § 14 Nr. 1 WEG der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auch nur insoweit zulässig, als „dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.

Umgekehrt muss natürlich jeder Eigentümer den Mitgebrauch der anderen Eigentümer dulden, wenn und insoweit er sich in diesem Rahmen hält.

Beispiele:

  • Müll im Hausflur

Das Abstellen von Mülltüten und Abfällen im Hausflur kann zu einer Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer führen (OLG Düsseldorf, Az. 3 Wx 88/96, WE 1996, 394).

  • Rauchen im Treppenhaus

Das Rauchen im gemeinschaftlichen Treppenhaus kann unzulässig sein (AG Hannover, Az. 70 II 414/99, NZM 2000, 520).

  • Plakatieren von Gemeinschaftsflächen

Das Plakatieren von Wohnungseingangstüren auf der zum Gemeinschaftseigentum hin gerichteten Seite ist unzulässig, soweit dadurch „persönliche, weltanschauliche, politische, philosophische, religiöse und sexuelle Botschaften … transportiert werden“ (AG Hamburg, Az. 102 d C 29/11, ZMR 2012, 139). Zulässig soll hingegen das Anbringen saisonüblichen Adventsschmucks sein (Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., zu § 14, Rn. 38)).

  • Grillen im Garten

Ob das Grillen im Garten nach § 14 Nr. 1 WEG ganz verboten ist oder nur zeitlich und örtlich begrenzt oder sogar uneingeschränkt erlaubt ist, kann nicht einheitlich beantwortet werden. Das „Ob überhaupt“ und mögliche Einschränkungen hängen von den Gegebenheiten des Einzelfalls, insbesondere von der Lage und der Größe des Gartens, ab (OLG Frankfurt, ZWE 2008, 433; weitere Nachweise vgl. Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., zu § 14, Rn. 39). Das Grillen direkt unter dem Schlafzimmer des Nachbarn ist sicherlich anders zu beurteilen als in der hintersten Ecke eines 200 qm großen Gartens. Auch die Art des verwendeten Grillgeräts kann eine Rolle spielen.

  • Leuchten und Bewegungsmelder im Garten

Auch eine Frage, die nur einzelfallabhängig entschieden werden kann, und häufig zu Streit führt, ist die Installation von Leuchten und Bewegungsmeldern. Sie kann unzulässig sein, wenn von den Leuchten eine erhebliche Störung des Mitgebrauchs anderer am Gemeinschaftseigentum, insbesondere aber des Sondereigentums, ausgeht (OLG Hamm, WuM 1991, 127).

  • Gartenzwerge

Auch das Aufstellen von Gartenzwergen kann nach § 14 Nr. 1 WEG unzulässig sein (AG Essen-Borbeck, NJW-RR 2000, 461 für einen 50 cm großen exhibitionistischen Gartenzwerg auf der Garage; OLG Hamburg, NJW 1988, 2052).

dd) Beschränkung durch Verbotsgesetze

Beschränkungen können sich ferner aus Verbotsgesetzen, z.B. öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Baurechts oder des Gewerberechts oder des Strafrechts ergeben.

ee) § 15 WEG

Nach § 15 Abs. 1 WEG kann auch der Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung geregelt werden. Regelmäßig geschieht dies bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Der Mitgebrauch kann hierbei, wie oben ausgeführt, vollständig ausgeschlossen und nur einem Eigentümer zugewiesen werden.

§ 15 Abs. 2 WEG ermöglicht die Regelung des Mitgebrauchs durch Mehrheitsbeschluss. Auch hier ist jedoch grundsätzlich nur eine Konkretisierung des nach § 14 Nr. 1 WEG zulässigen Gebrauchs erlaubt. Die Regelung ist ordnungsgemäß, wenn sie dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und der Wahrung des Hausfriedens dient. Auch hier gilt vom Ansatz her nichts anderes als bei Regelungen zum Sondereigentum. Allerdings wird eine Regelungsbedürftigkeit im Bereich des Gemeinschaftseigentums angesichts des Mitgebrauchs durch mehrere Miteigentümer häufiger notwendig sein als beim Sondereigentum.

Beispiele:

  • Heizungsraum und Zählerraum

Zulässig ist ein Mehrheitsbeschluss, wonach einzelne Wohnungseigentümer diesen Raum nur zusammen mit dem WEG-Verwalter, dem Hausmeister oder dem Verwaltungsbeirat betreten dürfen (OLG Köln, Az. 16 Wx 215/96, WE 1997, 427).

  • Kfz-Stellplätze

Reichen diese nicht aus, kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, eine turnusmäßige Verteilung oder die Vermietung aufgrund eines Losverfahrens zu beschließen (Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., zu § 15, Rn. 23).

ff) Rechte Dritter

Hier gilt das oben in Bezug auf das Sondereigentum Ausgeführte.

3. Sonderfall: Sondernutzungsrecht

Einen Sonderfall des gemeinschaftlichen Eigentums stellt, wie oben dargestellt, das Sondernutzungsrecht dar.

a. Rechte des Sondernutzungsberechtigten

Zunächst ist zu berücksichtigen, dass Sondernutzungsrechte letztendlich auf einer Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 WEG beruhen und es sich um Flächen bzw. Räume im Gemeinschaftseigentum handelt. Hieraus ergibt sich, dass das Sondernutzungsrecht „nur“ zum alleinigen Gebrauch und zum Ausschluss der übrigen Eigentümer vom Mitgebrauch berechtigt. Im Übrigen muss sich der Gebrauch des Sondernutzungsberechtigten in den Grenzen halten, die ohne das Sondernutzungsrecht für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gelten würden.

b. Grenzen des Sondernutzungsrechts

Damit gilt für Umfang und Grenzen zunächst das oben zum Gemeinschaftseigentum Ausgeführte zu Zweckbestimmungen, § 14 Nr. 1 WEG etc.

Grenzen des Alleinnutzungsrechtes bzw. Einschränkungen können sich auch hier kraft Natur der Sache oder öffentlich-rechtlichen Vorgaben ergeben. Dient etwa eine Sondernutzungsfläche im Dachgeschossbereich auch als öffentlich-rechtlicher Fluchtweg für eine andere Anlage, ist der Sondernutzungsberechtigte verpflichtet, die jederzeitige Möglichkeit des Überquerens zu gewährleisten. Als anderes Beispiel sei eine im Sondereigentum stehende Garage genannt, die nur über eine Sondernutzungsfläche erreichbar ist. Hier muss der Sondernutzungsberechtigte das Überfahren seiner Fläche dulden (OLG Zweibrücken, Az. 3 W 196/10, ZWE 2011, 179).

Weitere Beispiele zu den Grenzen ergeben sich wie bereits ausgeführt auch hier aus der Zweckbestimmung. Als häufiges Beispiel sei die Zweckbestimmung einer „Gartenfläche“ genannt. Hier ist der Sondernutzungsberechtigte zur „üblichen gärtnerischen Pflege“ berechtigt, wozu auch das fachgerechte Zurückschneiden von Pflanzen und das Entfernen und Neueinsetzen kurzlebiger Pflanzen gehört (BayObLG, Az. 2Z BR 112/99, NZM 2001, 672). Unzulässig kann jedoch die Anpflanzung eines stark wachsenden Baumes oder die Entfernung eines solchen sein (BayObLG, Az. 2Z BR 112/99, NZM 2001, 672). Unzulässig sind in der Regel bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, der einschlägig ist, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Unzulässig ist daher das Aufstellen von Gartenhäusern, Geräteschuppen (BayObLG, Az. 2Z BR 84/87, NJW-RR 1988, 591), Schwimmbecken (BayObLG 2Z BR 178/98, ZMR 1999, 580) und großen Skulpturen (LG Hamburg, Az. 318 S 31/12, ZMR 2013, 301).

IV. Rechtsschutz

1. Sondereigentum

Das Sondereigentum ist wie oben ausgeführt echtes Alleineigentum. Wir dieses dem Sondereigentümer entzogen oder wird er in der Nutzung seines Sondereigentums beeinträchtigt, stehen ihm daher die allgemeinen Ansprüche aus dem Eigentum nach § 985 BGB auf Herausgabe bzw. nach § 1004 BGB auf Unterlassung oder Abwehr von Störungen sowie Besitzschutzrechte nach §§ 858 ff. BGB bzw. Schadensersatzansprüche aus Delikt gemäß §§ 823 ff. BGB zu.

Demgegenüber kann jeder andere Eigentümer (hier zeigen sich wieder die Besonderheiten der WEG) den Sondereigentümer in Anspruch nehmen, wenn er sein Sondereigentum in einer Art und Weise nutzt, die über den oben genannten zulässigen Gebrauch hinausgeht (§ 15 Abs. 3 WEG)

2. Gemeinschaftseigentum

Wird das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, gelten die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen, d.h. es können die Ansprüche wie bei der Beeinträchtigung des Sondereigentums geltend gemacht werden. Aufgrund der wohnungseigentumsrechtlichen Besonderheiten ist bei der Geltendmachung der Ansprüche jedoch nach der Art des Anspruchs zu unterscheiden:

Ansprüche auf Herausgabe (§ 985 BGB) kann jeder Eigentümer grundsätzlich selbst geltend machen. Er kann aber nicht Herausgabe an sich allein, sondern nur an alle Miteigentümer gemeinschaftlich verlangen.

Die Unterlassung sowie die Beseitigung von Störungen kann grundsätzlich ebenfalls jeder Eigentümer geltend machen. Gleiches gilt für Besitzschutzansprüche gegen Dritte.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch diese Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG an sich ziehen (sog. gekorene Ausübungsbefugnis). Im Prozess aktivlegitimiert ist dann (nur noch) die teilrechtsfähige WEG.

Bei eigentums- und besitzschutzrechtlichen Ansprüchen betreffend das Gemeinschaftseigentum gegen einen oder mehrere Wohnungseigentümer kann jeder Eigentümer selbst nach § 15 Abs. 3 WEG gegen die störenden Eigentümer vorgehen. Auch hier können allerdings die übrigen Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss die Angelegenheit zur Gemeinschaftsangelegenheit machen.

Schadensersatzansprüche wegen einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums sind jedoch immer von der WEG geltend zu machen (sog. geborene Ausübungsbefugnis, BGH, ZWE 2014, 178).

3. Sondernutzungsrecht

Wird ein Sondernutzungsberechtigter in seinem Sondernutzungsrecht gestört, stehen ihm grundsätzlich alle o.g. Ansprüche zu-

Da es sich bei der Sondernutzungsfläche um Gemeinschaftseigentum handelt, kommt auch insoweit ein Ansichziehen durch die Gemeinschaft in Betracht. Die sich hieraus ergebenden Rechtsfragen sind jedoch noch nicht abschließend geklärt.

Rechtsanwältin
Ellen Taufkirch

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Patrick Geiger

Bitte beachten Sie, dass die Ausführungen allgemein gehalten sind und sich auf die aktuelle Rechtslage beziehen. Die Durchsicht dieses Skripts kann eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen.